什麼是交換登記？不看會後悔的不動產交換知識
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什麼是交換？
交換在民法上稱為「互易」，意指當事人雙方約定互相移轉金錢以外的財產權。交換登記的交換，指雙方約定互相移轉不動產，包含土地與土地之交換、土地與建物之交換、建物與建物之交換三種。
什麼是交換登記？
當事人雙方約定互相移轉土地或建物之所有權，經訂立書面契約後，向該管登記機關申請所有權移轉所為之登記，以生物權變動之效力。
- 交換登記應於權利變更後 1 個月內為之，申請逾期者，每逾1個月，處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過至20倍。
- 土地移轉應先向所轄稅捐機關申報土地增值稅，建物移轉應先向建物所在鄉鎮公所申報契稅。
房屋土地交換有哪些稅金？
要交換房屋或土地，可不是雙方約定好，然後辦個交換登記就好喔！如同前述，土地或建物移轉前要報稅，稅金的繳納方式依交換情況不同而異，以下為您一一說明：
土地與土地之交換
根據土地稅法施行細則第42條，土地交換應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。土地增值稅的計算方式為：
土地漲價總數額ｘ稅率－（累進差額）
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值ｘ台灣地區消費者物價總指數／100－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）
土地若符合土地稅法第34條出售自用住宅用地的規定，可申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
土地與建物之交換
土地部分向原所有權人徵土地增值稅，建物部分向取得建物的人徵契稅，例如：甲用A地（價值較低）向乙交換B屋（價值較高），甲須繳納A地的土地增值稅與B屋的契稅。
土地增值稅計算方式與前述相同，契稅分成交換契稅、買賣契稅與贈與契稅。交換契稅是一定要付的部分，金額為「土地和房屋等價部分的2％」；買賣契稅和贈與契稅則是要看甲是否有給付土地和房屋的差額價款，若有給付，應以差額價款ｘ買賣契稅稅率6％繳納，若無給付，則以差額價款ｘ贈與契稅稅率6％繳納。
建物與建物之交換
由交換人估價立契，各就承受部分申報契稅。例如：甲用A屋（價值較低）向乙交換B屋（價值較高），甲須繳納B屋的交換契稅與買賣或贈與契稅，乙須繳納A屋的交換契稅。
在這三種情況皆須注意的是，當交換標的價值不相當時，舉例來說，甲的物件比乙的物件價值低，若甲沒有給付差額，差額部分相當於乙贈與給甲，因此贈與人乙應另繳納贈與稅。（遺產及贈與稅法第5條）
交換登記應備文件？
檔案下載：交換登記申請須知暨範例
交換登記標準作業流程
| Step01. 收件 |
| Step02. 計收規費（期限：10 分） |
| Step03. 初審（期限：8 時 50 分） |
| Step04. 專員核定（期限：3 時） |
| Step05. 配件（期限：10 分） |
| Step06. 登錄（期限：2 時） |
| Step07. 校對（期限：1 時） |
| Step08. 列印書狀（期限：10 分） |
| Step09. 拆件（期限：30 分） |
| Step10. 用印（期限：10 分） |
| Step11. 發件 |
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