房屋評定現值:納稅人不能不知道的相關知識

房屋評定現值:納稅人不能不知道的相關知識 - 大揚代書事務所

購買房產可能會貸款,除了貸款費用,還有地政規費、保險費、仲介費等。但您知道還有一項不能忽略的成本,也就是「稅」嗎?相信大家多少都有聽過契稅、印花稅、房屋稅等,而與這些稅息息相關的,就是「房屋評定現值」。這篇文章要告訴您什麼是房屋評定現值,契稅與房屋稅又如何計算。

內容目錄

何謂房屋評定現值?

房屋評定現值是政府評定的房屋價值,用來作為各種與房屋有關之稅賦的課徵基準,例如:契稅與房屋稅。地方政府依房屋稅條例第10條規定,由民意代表、建築與營造等專門人員組織「不動產評價委員會」,依房屋構造、樓層與用途等條件訂定「房屋標準單價」,再根據此標準單價、面積、折舊率與地段率計算出「房屋評定現值」。
計算公式如下: 房屋評定現值=房屋標準單價x面積x(1-折舊率x折舊年數)x地段率
建材越好、面積越大、地段越優、屋齡越小的房屋,評定現值就會越高。房屋興建完成後,要向稅捐機關申報,稅捐機關會編列稅籍並核定房屋現值,且並非只有合法建物須申報,未辦理保存登記或違章的建築,都須編列並課稅。
房屋現值每三年會重新評定一次,一般會依折舊率遞減其評定價值。納稅人若對核定結果有異議,應於接到通知書30天內申請重計。

房屋評定現值與市價有關係嗎?

房屋評定現值與市價其實沒什麼關係,從計算公式就可看出來,房屋現值和房屋標準單價、面積、折舊率與地段率有關,通常評定現值都會比市價低。
地段率依房屋稅條例第11條第3款規定,「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。」商業密度越高、交通越便利或有政府重大公共建設的地區,地段率可能就會提高。

房屋標準單價怎麼定?

影響房屋標準單價的因素分為三類:

構造

分為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造和加強磚造等。其中,鋼骨造的評定價格最高。

用途

用途分為四類,第一類如:國際觀光旅館、夜總會、舞廳等;第二類如:旅館、百貨公司、餐廳等;第三類如:市場、辦公室、住宅等;第四類如:工廠、倉庫、焚化爐等。

樓層數

構造與用途相同時,樓層數越高,標準單價就越高。若樓層數超過「房屋標準單價表」內所列之總層數,標準單價就按表內最高樓層與次高樓層的差額逐層遞增計算。另外,房屋的夾層、地下室應按照標準單價的8成核計。

關於樓層還有許多規範,詳細資料可參考簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則

房屋現值怎麼查?

建物登記謄本不會顯示房屋現值,若想知道房屋現值是多少,可向房屋所在地的稅捐稽徵機關查詢。如果是所有權人,攜帶身分證與印章,填寫「房屋稅籍證明申請書」即可;如果不是所有權人,就要附上委託書、委託人和受託人身分證影本及印章。
有人會以為房屋稅單上的「課稅現值」就是房屋評定現值,但其實房屋評定現值=「課稅現值」+「免稅現值」,防空避難室、地下室發電機設備及蓄水池等部分設施是免課房屋稅的,所以實際評定現值可能大於您看到的課稅現值喔!

契稅與房屋稅

既然房屋評定現值是政府課稅的基準,以下就來說明兩個常見的稅:契稅與房屋稅吧!

契稅

契稅的課徵對象為:因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而依法取得所有權之不動產,不動產包含土地與定著物,但依規定,若土地有開徵土地增值稅,就不須再徵契稅。

契稅=核定契價(房屋評定現值-免稅騎樓現值) x契稅種類適用稅率。
須注意,若房屋有公共使用的騎樓,那它就是免稅的,房屋評定現值須先扣除免稅騎樓現值,計算出來的金額就是所謂的「核定契價」。
契稅稅率及繳納人如下:
契稅稅率及納稅義務人
契稅種類稅率納稅義務人
買賣6%買受人
典權4%典權人
交換2%交換人
贈與6%受贈人
分割2%分割人
占有6%占有人
資料來源:信義房訊知識
申報契稅時,移轉房屋的契價應以房屋評定現值為基準,但若是領買、標購公產或向法院標購拍賣,取得的不動產移轉價格低於房屋評定現值時,依法可以較低的移轉價格核定課稅。

房屋稅

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅,每年徵收一次,除了一般房屋之外,形狀特殊而供住宅、工作、營業等的建築物以及違章建築,都要課稅。
房屋稅=房屋課稅現值x適用稅率。房屋稅率如下:
房屋使用情形法定稅率
最低最高
住家用自住或公益出租人使用1.2%
其他住家用1.5%3.6%
非住家用營業、私人醫院、
診所、自由業事務所使用
3%5%
人民團體等非營業使用1.5%2.5%

資料來源:信義房訊知識

房屋移轉後,記得要檢查前屋主將該房屋作為何種目的使用,如果使用方式不同,記得要在移轉完成後30日內申報變更,以免稅率計算錯誤喔!

房屋稅該由誰繳納?

  • 所有權人
  • 典權人:房屋設有典權者,向典權人徵收。
  • 共有人:共有房屋則向共有人徵收,由共有人推定1人繳納,其不為推定者,由共有之現住人或使用人代繳;若為出租房屋,由承租人負責代繳,抵扣房租。
  • 受託人:房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。
未辦建物所有權第1次登記且所有人不明之房屋,房屋稅向使用執照所載起造人徵收;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收;無建造執照者,向現住人或管理人徵收。

結語

擁有自己的房產是許多人的夢想,不過除了前期付出的成本,後期還有許多費用要繳交,尤其繳稅是人民的義務,納稅人不妨花點時間閱讀相關資訊,以免稅額出錯,給自己帶來困擾。

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