公設比多少合理?購屋前不能錯過的5大知識
購屋時,公設比是很多人會關心的問題,到底公設比是什麼?要如何計算?有哪些事項要注意?以下就讓大揚代書帶你一起來了解公設比!
內容目錄
公設比是什麼?
公設、公共設施在法令中稱為「共用部分」、「共同使用部分」,指的是社區或大樓全體住戶共同使用的設施,例如:大廳、樓梯間、走道、交誼聽、健身房等。公設比就是在房屋權狀中,非房屋實際使用坪數(也就是公共設施)占房屋總坪數的百分比。
常見公設項目有哪些?
公共設施一般習慣分為「大公設」和「小公設」,差異如下:
大公設 | 小公設 | |
---|---|---|
特性 | 由全體住戶共同使用及分攤 | 由特定住戶(例如某樓層)共同使用及分攤 |
項目 | • 必要性公設:管理員室、大廳、防空避難室、機房、蓄水池、水箱、配電室等。 • 非必要性公設:健身房、閱覽室、室內游泳池、交誼聽、KTV等。 | • 必要性公設:電梯間、逃生梯、樓梯間、走廊等。 |
公設比怎麼算?
公設比計算公式如下:
※建物總坪數面積=主建物+附屬建物+公共設施
※主建物:指室內面積,包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛浴等。
※附屬建物:指和主建物相連的構造,如陽台、屋簷、雨遮、露臺等。
公設比=公共設施面積÷建物總坪數面積×100%
需要注意的是,若公設包含的車位屬於私人所有,並非是社區大樓住戶共有,記得將車位坪數從公設坪數及建物總坪數中扣除,再來計算公設比。
公設比多少合理?
法規並沒有明確規範各類型建物的公設比,只有普遍的公設比區間可以參考:
類型 | 樓層數 | 建議公設比 |
---|---|---|
集合式公寓、透天 | 3~5層 | 0%~15% |
華廈 | 7~12層 | 18%~22% |
社區大樓 | 10~12層以上 | 22%~28%以上 |
辦公大樓 | 10~12層以上 | 30%~40%以上 |
有些人會問「為什麼新建案公設比較高?」這可以從2個面向來看。從法規面來說,2005年修正建築技術規則,規範8層以上住宅建築必須有2座直通的安全梯,並加強設置逃生與消防設施,因此該年後建造的新建案公設比較高;從需求面來說,人們對於休閒娛樂和生活品質的需求逐年增加,因此公共設施也相對變多。
公設比注意事項
地下停車空間會影響公設比高低
停車空間可分為停車位和提供車輛通行的車道,一般車位的正常面積是10~12坪,若發現平面車位被登記在8坪以下,可能是建商把車道坪數算進公設中,造成公設比提高,代表所有住戶須用住宅價格的單價買地下室車道面積,這樣對沒有使用車位的住戶不公平,因此在購屋時須注意車位面積是否合理。
室外露天設施不能算進公設比中
通常有屋頂、建築結構的公共設施才會被算入公設比中,而戶外花園、籃球場等室外露天設施則被認定為法定空地,根據建築法第11條第1項規定,法定空地是指建築基地在建築使用時,應保留一定比例面積的空地,使建築物可以通風、採光等,因此室外露天設施依法不能算進公設比中。
確認屋簷和雨遮是否有計坪計價
屋簷和雨遮的計算可依照建案申請建照的時間,分為3個階段:
- 2011年5月前申請建照:預售屋、新成屋的屋簷和雨遮都可登記、可計價。
- 2011年5月~2018年1月前申請建照:預售屋的屋簷和雨遮可登記、不可計價;新成屋的屋簷和雨遮可登記、可計價。
- 2018年1月後申請建照:預售屋、新成屋的屋簷和雨遮都不可登記、不可計價。
在買房之前,記得先確認建物的建照申請日期,若屋簷、雨遮是有計坪計價的,會讓建物總坪數變大,導致公設比較低的假象。
公設比不一定越低越好
公設越多,除了房屋實際使用坪數較低,管理費也會越高,因此有人認為公設比越低越好,這樣實際使用面積會變大,但低公設比不一定等於使用面積大,例如:屋簷、雨遮被計入建物總坪數,就會造成公設比低的錯覺;另外,可能有建商為降低公設比,將小公設納入主建物中,因此買房前一定要詢問清楚。
結語
如今社區大樓是很多人會選擇的購屋標的,網路上也能看到許多關於公設比、管理費的討論。大揚代書建議你在買房前先了解公設的定義以及公設比計算方式,看屋時也可向房仲詢問相關事項,這樣才能獲得理想的居住環境。
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