公設比越低越好?一篇帶您看懂公設比計算眉角

公設比越低越好?一篇帶您看懂公設比計算眉角-大揚代書

剛交屋入住新屋,卻得負擔數倍以上的公設電費?一名網友於《mobile01》上抱怨,他剛交屋後,個人戶用電每月僅不到100元,但要額外負擔600餘元的公設電費,「這合理嗎?」。專家分析,此費用通常由建商負擔,但若真遇此情況,只能咬牙等管委會成立。

                                                                                                        資料來源:ETtoday新聞雲(2022.08.31)

購屋時,公設比是很多人會關心的問題,到底公設比是什麼?要如何計算?有哪些眉角要注意?藉由這篇新聞,大揚代書帶您一起來了解公設比!

內容目錄

公設比是什麼?

公設、公共設施在法令中稱為「共用部分」、「共同使用部分」,指的是社區或大樓全體住戶共同使用的設施,例如:大廳、樓梯間、走道、交誼聽、健身房等。公設比就是在房屋權狀中,非房屋實際使用坪數(也就是公共設施)占房屋總坪數的百分比

常見公設項目有哪些?

公共設施一般習慣分為「大公設」和「小公設」,差異如下:

大公設小公設
特性 由全體住戶共同使用及分攤 由特定住戶(例如某樓層)共同使用及分攤
項目 • 必要性公設:管理員室、大廳、防空避難室、機房、蓄水池、水箱、配電室等。
• 非必要性公設:健身房、閱覽室、室內游泳池、交誼聽、KTV等。
• 必要性公設:電梯間、逃生梯、樓梯間、走廊等。

公設比如何計算?

公設比計算公式如下: 公共設施面積÷建物總坪數面積×100%

建物總坪數面積=主建物+附屬建物+公共設施
主建物:指室內面積,包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房、衛浴等。
附屬建物:指和主建物相連的構造,如陽台、屋簷、雨遮、露臺等。

這裡要提醒您的是附屬建物的部分,屋簷和雨遮的計算依照建案申請建照的時間,分為3個階段
  • 2011年5月前申請建照:預售屋、新成屋的屋簷和雨遮都可登記、可計價。
  • 2011年5月~2018年1月前申請建照:預售屋屋簷和雨遮可登記、不可計價;新成屋屋簷和雨遮可登記、可計價。
  • 2018年1月後申請建照:預售屋、新成屋的屋簷和雨遮都不可登記、不可計價。
在買房之前,記得先確認建物的建照申請日期,若屋簷、雨遮是有計坪計價的,會讓建物總坪數變大,導致公設比較低的假象
而說到公設比,最常讓人疑惑的部分是室外露天設施和車位,其實,露天花園、露天泳池等沒有屋頂蓋住的設施以及車位都不用算入公設比中,尤其要注意車位,若公設包含車位,記得將車位坪數從公設坪數及建物總坪數中扣除,再來計算公設比。
一般車位面積的正常範圍是10~12坪,若發現平面車位被登記在8坪以下,可能是建商把車道坪數併入房屋公設,造成房屋公設比拉高。這就是俗稱的「車位灌水」。

公設比多少合理?

公設比多少才合理-大揚代書

法規並沒有明確規範各類型建物的公設比,只有坊間普遍的公設比區間可以參考:

類型樓層數建議公設比
集合式公寓、透天 3~5層 0~15%
華廈 7~12層15~25%
社區大樓10~12層以上25~30%以上
辦公大樓10~12層以上30~40%以上
有些人會問「為什麼大樓公設比較高?」這可以從2個面向來看。從法規面來說,2005年修正建築技術規則,規範8層以上住宅建築必須有2座直通的安全梯,並加強設置逃生與消防設施,因此該年後建造的大樓公設比較高;從需求面來說,人們對於休閒娛樂和生活品質的需求逐年增加,因此公共設施也相對變多。

公設比越低越好嗎?

公設越多,除了房屋實際使用坪數較低之外,管理費也會越高,因此有人認為公設比越低越好,其實這是一個迷思。若自己用不到某些公設,而建物也是因為沒有規劃非必要性公設,導致公設比較低,這樣對您來說就是值得的,因為實際使用面積的確變大了。
然而,低公設比不一定等於使用面積大。就像前面提到的屋簷、雨遮計坪問題,當這些設施被計入建物總坪數,就會造成公設比低的錯覺;另外,也可能有建商為了降低公設比,將小公設納入主建物中。因此,買房前一定要詢問清楚。

結語

如今社區大樓是很多人會選擇的購屋標的,網路上也能看到許多關於公設比、管理費的討論。大揚代書建議您在買房前先了解公設的定義以及公設比計算方式,看屋時也可向房仲詢問相關事項,這樣才能獲得理想的居住環境。

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