預售屋價格漲幅大?買預售屋優缺點告訴您!
據住展雜誌統計,台北市今年來每月新建案平均開價都改寫歷史新高,7月新建案平均開價已漲至每坪約118.3萬元,再次締造新猷;若與預售屋實價登錄上路前相比(2021年6月),則新建案平均每坪開價上漲12.5萬元、漲幅約11.18%。不僅如此,北市12個行政區中,更有高達8區新建案平均每坪開價突破百萬元。
資料來源:經濟日報(2022.08.11)
內容目錄
預售屋是什麼?
預售屋指「領有建造執照、尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」,簡單來說,就是還沒蓋或正在蓋的房子。因為還沒完工,無法參觀實體房屋,通常會在接待中心進行銷售,讓民眾看建築模型、格局圖、影片、樣品屋等,大致展示新房屋的樣貌。
預售屋最大的特色就是付款壓力小、可客製化,因為還在建造階段,民眾可依工程進度支付頭期款,且可途中要求建商將屋內配置、格局進行客製化調整。預售屋適合這些人購買:
- 想住新屋,但自備款較不足,想分散付款壓力者
- 希望房屋可以高度客製化者
- 不急著入住新屋者
預售屋優缺點?
優點
- 貸款成數高(建商配合整批貸款)
- 自備款較低,付款彈性、壓力小
- 可以客製化(客變)
- 房型、樓層選擇較多
缺點
- 房價較高
- 無法立即入住,須等待完工期
- 須承擔建商倒閉落跑、建案無法完工、惡鄰居等風險
- 實際成交品可能不符合預期
- 交屋時間可能延遲
為什麼預售屋價格較高?
若您有購買預售屋的打算,查詢資料時可能會發現有人說「預售屋比較便宜」,有人說「預售屋比較貴」,其實單看統計資料,預售屋價格是比成屋高的,尤其台北市預售屋和成屋價差不小,一坪甚至可差距59萬。
影響預售屋和成屋價差的因素如下:
- 屋齡差異
以價差最大的台北市松山區來說,由於開發早,成屋多具有10年以上屋齡,可想而知與屋齡為0的預售屋相比,價格就會有落差,加上近年新建案又多位於精華地段,更拉大價差。
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- 豪宅建案多寡
都市精華地段的預售屋有不少會以豪宅為定位,價格自然就提高。
- 民眾預期心理
近2年在資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下,民眾對於保值的不動產產生需求,導致房市交易熱絡,也讓民眾產生房價上漲的預期,加上營建成本上漲,因此預售屋價格走升。
預售屋是一種期貨概念,賣的是未來價格,因此成交價通常會比成屋高。不過,預售屋價格也會受當地消費者接受度、景氣好壞的影響,比方說若民眾較偏好成屋,新成屋的價位就可能比預售屋貴,宜蘭與新竹就有這個現象。
預售屋實價登錄是什麼?
新聞中提到,原本預期在預售屋實價登錄上路後,建案開高價的氣焰會獲得抑制,然而預售屋實價登錄卻反而讓業者更敢開高價,導致預售屋價格仍節節攀升。
以往預售屋是在正式交屋、移轉房屋所有權後才須申報實價登錄,因此交屋前預售屋的價格容易被投機炒作;實價登錄2.0上路後,預售屋交易必須在簽訂買賣契約日起30天內申報資訊,以讓預售屋的交易價格更公開透明。然而,這項規定並沒有真的抑制預售屋價格。
在實價登錄舊制時期,民眾有更多議價空間,因為不用即時登錄,而每戶消費者最後的成交價可能也不同,要到最後才知道誰買貴。新制上路後,由於成交價很快就會登錄,為免糾紛,業者較不會讓民眾大力砍價,因此網路上也越來越多關於「預售屋不二價」的討論。
另一方面,根據實價登錄現制,當預售屋成交案件完成申報,契約內容若更動不須主動變更申報內容,預售屋換約時也不用重新申報成交案件資訊;還有一個大問題是,契約解除後,原申報登錄的成交案件也不用撤銷,因此若有退戶情形,沒辦法即時從實價登錄資訊上得知。
有些業者會在一開始找暗樁製作高價交易,為建案房價定錨,之後再把配合作價的住戶退掉,而實價登錄新制讓這過高的房價下不去(不能砍價),消費者也可能會從登錄資訊誤判建案行情。
結語
預售屋頭期款低、可客變的特質讓許多民眾看了心癢癢,這篇文章為您整理預售屋的優缺點,以及關於預售屋價格的小知識。提醒您,買房是人生大事,做決定前一定要謹慎考量喔!
⭓ 名詞解釋
- 預售屋換約:在房屋所有權還沒轉移到原買方名下前,原買方將契約轉售給承接的買方。預售屋從簽約到完工通常需要2年以上,部分買家會因為期間房價上漲而想換約轉售獲利,不過「預售屋禁止換約轉售」草案已在路上,若三讀通過,未來對於預售屋換約的規定將更嚴格。
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