預售屋價格漲幅大？買預售屋優缺點告訴您！
據住展雜誌統計，台北市今年來每月新建案平均開價都改寫歷史新高，7月新建案平均開價已漲至每坪約118.3萬元，再次締造新猷；若與預售屋實價登錄上路前相比（2021年6月），則新建案平均每坪開價上漲12.5萬元、漲幅約11.18%。不僅如此，北市12個行政區中，更有高達8區新建案平均每坪開價突破百萬元。
資料來源：經濟日報（2022.08.11）
內容目錄
預售屋是什麼？
預售屋指「領有建造執照、尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物」，簡單來說，就是還沒蓋或正在蓋的房子。因為還沒完工，無法參觀實體房屋，通常會在接待中心進行銷售，讓民眾看建築模型、格局圖、影片、樣品屋等，大致展示新房屋的樣貌。
預售屋最大的特色就是付款壓力小、可客製化，因為還在建造階段，民眾可依工程進度支付頭期款，且可途中要求建商將屋內配置、格局進行客製化調整。預售屋適合這些人購買：
- 想住新屋，但自備款較不足，想分散付款壓力者
- 希望房屋可以高度客製化者
- 不急著入住新屋者
預售屋優缺點？
優點
- 貸款成數高（建商配合整批貸款）
- 自備款較低，付款彈性、壓力小
- 可以客製化（客變）
- 房型、樓層選擇較多
缺點
- 房價較高
- 無法立即入住，須等待完工期
- 須承擔建商倒閉落跑、建案無法完工、惡鄰居等風險
- 實際成交品可能不符合預期
- 交屋時間可能延遲
為什麼預售屋價格較高？
若您有購買預售屋的打算，查詢資料時可能會發現有人說「預售屋比較便宜」，有人說「預售屋比較貴」，其實單看統計資料，預售屋價格是比成屋高的，尤其台北市預售屋和成屋價差不小，一坪甚至可差距59萬。
影響預售屋和成屋價差的因素如下：
- 屋齡差異
以價差最大的台北市松山區來說，由於開發早，成屋多具有10年以上屋齡，可想而知與屋齡為0的預售屋相比，價格就會有落差，加上近年新建案又多位於精華地段，更拉大價差。
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- 豪宅建案多寡
都市精華地段的預售屋有不少會以豪宅為定位，價格自然就提高。
- 民眾預期心理
近2年在資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下，民眾對於保值的不動產產生需求，導致房市交易熱絡，也讓民眾產生房價上漲的預期，加上營建成本上漲，因此預售屋價格走升。
預售屋是一種期貨概念，賣的是未來價格，因此成交價通常會比成屋高。不過，預售屋價格也會受當地消費者接受度、景氣好壞的影響，比方說若民眾較偏好成屋，新成屋的價位就可能比預售屋貴，宜蘭與新竹就有這個現象。
預售屋實價登錄是什麼？
新聞中提到，原本預期在預售屋實價登錄上路後，建案開高價的氣焰會獲得抑制，然而預售屋實價登錄卻反而讓業者更敢開高價，導致預售屋價格仍節節攀升。
以往預售屋是在正式交屋、移轉房屋所有權後才須申報實價登錄，因此交屋前預售屋的價格容易被投機炒作；實價登錄2.0上路後，預售屋交易必須在簽訂買賣契約日起30天內申報資訊，以讓預售屋的交易價格更公開透明。然而，這項規定並沒有真的抑制預售屋價格。
在實價登錄舊制時期，民眾有更多議價空間，因為不用即時登錄，而每戶消費者最後的成交價可能也不同，要到最後才知道誰買貴。新制上路後，由於成交價很快就會登錄，為免糾紛，業者較不會讓民眾大力砍價，因此網路上也越來越多關於「預售屋不二價」的討論。
另一方面，根據實價登錄現制，當預售屋成交案件完成申報，契約內容若更動不須主動變更申報內容，預售屋換約時也不用重新申報成交案件資訊；還有一個大問題是，契約解除後，原申報登錄的成交案件也不用撤銷，因此若有退戶情形，沒辦法即時從實價登錄資訊上得知。
有些業者會在一開始找暗樁製作高價交易，為建案房價定錨，之後再把配合作價的住戶退掉，而實價登錄新制讓這過高的房價下不去（不能砍價），消費者也可能會從登錄資訊誤判建案行情。
結語
預售屋頭期款低、可客變的特質讓許多民眾看了心癢癢，這篇文章為您整理預售屋的優缺點，以及關於預售屋價格的小知識。提醒您，買房是人生大事，做決定前一定要謹慎考量喔！
⭓ 名詞解釋
- 預售屋換約：在房屋所有權還沒轉移到原買方名下前，原買方將契約轉售給承接的買方。預售屋從簽約到完工通常需要2年以上，部分買家會因為期間房價上漲而想換約轉售獲利，不過「預售屋禁止換約轉售」草案已在路上，若三讀通過，未來對於預售屋換約的規定將更嚴格。
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