中古屋貸款成數：5大因素決定房屋可貸成數
對於未來計劃買房的人來說，要購入中古屋或預售屋肯定是尋房前主要考量的事項之一，尤其在ptt上經常可見中古屋貸款首購族的討論，然而中古屋貸款成數是多少呢？本篇文章將帶你了解中古屋的定義、優缺點，以及影響銀行評估核貸因素。
內容目錄
中古屋是什麼？和老屋、新古屋有什麼不同？
中古屋通常是指屋齡超過3年，或是曾有人居住過、轉手買賣過一次以上的房屋。和老屋不同的地方是，老屋多半是指屋齡超過30年且有人住過過的房屋；至於中古屋和新古屋的差別，新古屋為屋齡在3～10年內但沒有人住過的房屋，通常是投資客為了投資預售屋且無自住需求、建商滯銷的建案，可能會轉手買賣，但仍非中古屋。
| 房屋種類 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
|---|---|---|---|
| 屋齡 | 3～10年內但無人住過 | 3～19年且曾有人住過 | 超過30年且曾有人住過 |
| 房價 | 中偏高 | 中等 | 較低 |
| 整修費用 | 較低 | 中等 | 較高 |
目前的新建案公設比普遍偏高，中古屋和新古屋實際可運用的坪數會比新建案來得多，其中新古屋的房價比中古屋高一些，老屋雖然公設比較低，仍需經過一番整修才適合入住，30年以上或40年的中古屋貸款成數也相對較低，因此許多首購族會選擇購入屋況佳、不需大幅整修、公設比較低的中古屋並申請貸款。
中古屋有哪些優缺點？
中古屋優點
- 價格相對低
和預售屋、新成屋相比，中古屋的價格會比較低，但和老屋相比，中古屋的耐用年限又比較高，對於預算有限又想住得安心的購屋族來說，是比較划算的選擇。
- 公設比較低
近年來的預售屋或新成屋，公設比多半都超過30%，有些甚至接近50%，室內可用空間遠低於中古屋，若比較在意實際可用坪數者，購買中古屋會比較適合。
- 可實地勘察
有別於預售屋僅能憑空想像格局與動線，中古屋可直接實地勘察實際屋況，還能觀察社區住戶素質，能讓購屋族了解該物件是否符合需求。
中古屋缺點
- 自備款較高
由於中古屋屋齡較高，價格比新成屋低，因此購買中古屋時需要更高的自備款，且貸款條件也很難和新成屋相同，例如貸款年限就無法30年或40年，寬限期也可能比較短。
- 隱形成本多
屋齡較高的中古屋可能會屋況不良的問題，例如管線老舊、電壓不足、壁癌、漏水等，購買前可能需要多準備一筆修繕、裝潢費用，整體花費不見得比新成屋低。另外，有些中古屋（公寓或華廈）並沒有劃設車位或車位較少，如有停車需求可能得先了解該物件附近是否有停車位可承租及租金成本。
中古屋貸款有什麼種類？成數是多少？
以中古屋作為貸款擔保抵押時，可分為以下2種：
中古屋購屋貸款
中古屋原屋貸款
若想進行中古屋貸款試算，可至內政部不動產資訊平台或591房屋交易房貸計算器查詢。
影響中古屋貸款成數的因素
由於中古屋屋齡較高，比起新成屋來說房價較低，也較有議價空間，在購買中古屋前可先思考並計算貸款金額、利率、每月月付金等數字，也要留意影響中古屋貸款成數的因素：
- 建材種類
台灣建築物所使用的建材種類可分為5種，依建築結構從強到弱排序：鋼骨混凝土（SC）＞鋼骨鋼筋混凝土（SRC）＞鋼筋混凝土（RC）＞加強磚造＞磚造
SC、SRC、RC建築耐用年限為50年，加強磚造為35年，磚造房屋則為25年，目前多以RC結構居多，SRC或SC結構多用於都會區高樓建築，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，因此購買屋齡較高的中古屋時要注意建材種類，若剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值就越低，銀行核貸金額與成數也會比較低。 - 坐落區段
通常銀行會將房屋按坐落地區分級，共計A、B、C、D四級，A級最高可申請到8成的貸款，B級為7.5成，C級為7成，D級僅有6成。被列為A級的行政區除了六都還有新竹縣市，尤其新竹市的房子僅分為A、B級，與其他縣市的不動產相比價值較高，而外島地區如澎湖、金門等則被列為C級。若房屋位於雙北地區，或易達捷運站的地段，即使是老屋還是有可能貸到8成。 - 貸款年限
銀行的核貸算法是貸款人的年齡加上貸款年期必須小於75，或是貸款年限加上屋齡必須小於50，因此在申請中古屋貸款前也要注意貸款年期。 - 核貸金額
各家銀行在核貸前，放款部門會考量房市波動風險，以及根據各區域內不同地段不動產的市價、過去交易價格紀錄、區域房仲成交價格、附近法拍屋拍定資訊等，因此估價時會比市場成交價保守，通常核貸金額會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者取其低者作為貸款計算基準。 - 還款能力
貸款人的職業、還款能力和信用狀況也是銀行非常重視的項目，如果貸款人是軍公教人員、前百大企業員工、四師（醫師、律師、會計師、建築師）等收入穩定的族群，又能提供報稅資料、薪資轉帳證明，且信用狀況正常者，都能證明還款能力佳，不僅過件率高，貸款利率和成數也會比較好。
中古屋貸款流程為何？
若想申請中古屋貸款，會有哪些必經流程呢？
- 資料審核：根據貸款人提供的房屋及土地所有權狀或謄本、薪轉證明等，進行貸款資料初步審核。
- 銀行鑑價：銀行會根據該房屋坐落區段、屋況、坪數大小等眾多因素進行估價。
- 銀行照會：向聯徵中心調閱信用報告、了解信用與負債狀況後，銀行會決定貸款案件准駁，並與貸款人、保證人進行照會，確認核貸金額、利息等。
- 對保簽約：銀行或代書和貸款人聯絡約時間進行對保手續，必須由屋主本人親自出席，並簽訂貸款合約、提供房屋及土地權狀給銀行辦理抵押權設定。
- 設定投保：對保結束後到撥款前，還需經過抵押權設定的流程，抵押權設定金額為貸款金額的2倍，並強制投保火險與地震險，保費由貸款人自行負擔，一年一期直到清償貸款為止。
- 確認撥款：待抵押權設定、保險投保完成後，銀行就會撥款至貸款人指定帳戶。
已申請過中古屋貸款還能再借款嗎？
中古屋貸款常見問題
如果是向銀行申請中古屋貸款，必須提供保證人；若是向民間貸款公司申請，則不需提供。
以下提供幾個方法，協助你增加中古屋貸款成數：
- 提供其他收入證明，例如兼職收入、股票交易所得等
- 提供其他擔保品，例如土地
- 另外辦理信用貸款
- 另外辦理裝潢貸款
如果想以中古屋向銀行貸到9成，幾乎是不太可能的事，可能找民間貸款公司申請會比較符合你的需求。
結語
想辦理中古屋購屋貸款，可試著向所在地銀行申請；如果想辦理的是中古屋原屋貸款，找銀行申請卻因收入、信用、房屋條件而屢屢遭拒，歡迎來找大揚代書，不論是要諮詢或申請借貸，我們都十分樂意為你服務。
大揚代書24H免費諮詢
任何代書相關問題都歡迎來找大揚，我們提供事前的免費諮詢，不用擔心還沒辦理就要先付一筆費用，我們保證不過件就不收費！
