中古屋貸款成數多少？4大因素決定房屋可貸成數
如果想用較便宜的價格買房，中古屋可能是不少人考慮的選項之一，但若自備款不足，就需要向銀行申請貸款，然而中古屋貸款成數是多少呢？本篇文章將帶你了解中古屋的定義，以及影響銀行評估核貸因素。
內容目錄
中古屋是什麼？
| 房屋種類 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
|---|---|---|---|
| 屋齡 | 3～10年內但無人住過 | 3～19年且曾有人住過 | 超過30年且曾有人住過 |
| 房價 | 中偏高 | 中等 | 較低 |
| 整修費用 | 較低 | 中等 | 較高 |
目前的新建案公設比普遍偏高，中古屋和新古屋實際可運用的坪數會比新建案來得多，其中新古屋的房價比中古屋高一些，老屋雖然公設比較低，但仍需經過一番整修才適合入住，因此許多首購族會選擇購入屋況佳、不需大幅整修、公設比較低的中古屋並申請貸款。
中古屋貸款成數、利率、年限
中古屋貸款成數
約房屋鑑價的6～7成。若貸款人信用良好、工作收入穩定，且中古屋坐落地點和使用建材良好、屋齡較低，最高可貸到房屋鑑價的8成。
中古屋貸款利率
約為2～5%。若房屋條件佳，且貸款人的聯徵次數少、工作收入穩定、與銀行保持良好的往來紀錄，有機會取得較低的貸款利率。
中古屋貸款年限
目前銀行房貸年限約為20～40年，銀行在決定貸款年限時，會嚴格評估貸款人的年齡和屋齡，以免貸款人因年齡高而無法正常還款，或是屋齡高而影響房屋價值。為了避免上述情況，因此部分銀行會設定以下2種限制：
- 年齡＋貸款年限＜75年
- 屋齡＋貸款年限＜50年
影響中古屋貸款成數的因素
由於中古屋屋齡較高，比起新成屋來說房價較低，也較有議價空間，在購買中古屋前可先思考並計算貸款金額、利率、每月月付金等數字，也要留意影響中古屋貸款成數的因素：
- 房屋屋齡
中古屋屋齡越低，房屋價值就會越高，取得較高的貸款成數的機會更大。通常中古屋屋齡6～9年價值最高，屋齡9～12年則次之。
- 建材種類
台灣建築物所使用的建材種類可分為5種，依建築結構從強到弱排序：鋼骨混凝土（SC）＞鋼骨鋼筋混凝土（SRC）＞鋼筋混凝土（RC）＞加強磚造＞磚造。而建築結構的強度會影響到房屋的耐用年限，結構越強、耐用年限越長，房屋的殘餘價值就越高，銀行核貸成數也會比較多。
- 坐落區段
通常銀行會將房屋按坐落地區分A、B、C、D級，A級最高可申請到8成的貸款，B級為7.5成，C級為7成，D級僅有6成。被列為A級的行政區除了六都還有新竹縣市，尤其新竹市的房子僅分為A、B級，而外島地區如澎湖、金門等則被列為C級。若房屋位於雙北地區，或易達捷運站的地段，即使是老屋還是有可能貸到8成。 - 還款能力
貸款人的職業、還款能力和信用狀況也是銀行非常重視的項目，如果貸款人是軍公教人員、前百大企業員工、四師（醫師、律師、會計師、建築師）等收入穩定的族群，且信用狀況正常，不僅過件率高，貸款利率和成數也會比較好。
中古屋貸款流程為何？
若想申請中古屋貸款，會有哪些必經流程呢？
- 資料審核：根據貸款人提供的房屋及土地所有權狀或謄本、薪轉證明等，進行貸款資料初步審核。
- 銀行鑑價：銀行會根據該房屋坐落區段、屋況、坪數大小等眾多因素進行估價。
- 銀行照會：向聯徵中心調閱信用報告、了解信用與負債狀況後，銀行會決定是否核貸，並與貸款人、保證人進行照會，確認核貸金額、利息等。
- 對保簽約：銀行或代書和貸款人聯絡約時間進行對保手續，必須由屋主本人親自出席，並簽訂貸款合約、提供房屋及土地權狀給銀行辦理抵押權設定。
- 設定投保：對保結束後到撥款前，還需經過抵押權設定的流程，抵押權設定金額為貸款金額的2倍，並強制投保火險與地震險，保費由貸款人自行負擔，一年一期直到清償貸款為止。
- 確認撥款：待抵押權設定、保險投保完成後，銀行就會撥款至貸款人指定帳戶。
已申請過中古屋貸款還能再借款嗎？
- 房屋增貸：在現有房屋貸款且已還部分本金的情況下，以該房屋作為擔保，向原申貸銀行再次抵押借貸。
- 房屋二胎：用名下已申請過貸款且還有殘值的房屋，向另一間銀行或民間貸款公司再次抵押借款。
- 房屋轉增貸：將房貸從原銀行轉移到新銀行，新銀行會針對房屋重新鑑價，並依據申請人的還款能力、信用評分等條件，再額外貸出資金給申請人。
中古屋貸款常見問題
如果是向銀行申請中古屋貸款，必須提供保證人；若是向民間貸款公司申請，則不需提供。
以下提供幾個方法，協助你增加中古屋貸款成數：
- 提供其他收入證明，例如兼職收入、股票交易所得等
- 提供其他擔保品，例如土地
- 另外辦理信用貸款
- 另外辦理裝潢貸款
如果想以中古屋向銀行貸到9成，幾乎是不太可能的事，可能找民間貸款公司申請會比較符合你的需求。
結語
想辦理中古屋購屋貸款，可試著向所在地銀行申請，若因收入、信用、房屋條件不佳而遭銀行拒貸，歡迎來找大揚代書，不論是要諮詢或申請借貸，我們都十分樂意為你服務。
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