【預售屋付款方式】了解5大階段為購屋暖身
當你在接待中心看了規畫內容、模型和樣品屋，和代銷人員交談過程中也越來越了解該建案，就會進入價格、預售屋付款方式與流程的階段，此時代銷人員會給你一張預售屋付款明細表，但上面的款項究竟代表什麼意思？如果你預計要購買預售屋，看完本文就能評估預算和安排現金流哦！
內容目錄
預售屋付款方式5大階段
第1階段：頭期款
包含訂金＋簽約金＋開工款，約為總價的10%～15%，實際比例依各建商規定和個案狀況而略有不同，付款前記得先詢問清楚。
- 訂金：確認要購買的戶別和房屋總價後，可能要先支付2筆訂金，一筆是請建商先保留戶別的「小訂」（又稱為紅單），金額約5～10萬；另一筆則是議價完成後確定要購買的「正式訂金」，須補足到總價的5%。
- 簽約金：議價完成後就要正式簽訂預售屋買賣契約書，此時會收取一筆約5%的簽約金。要注意的是，一旦簽約並支付簽約金，若反悔解約是無法退還的，還必須支付違約金，最高可達總價的15%。
- 開工款：有些建案會在簽訂合約時，和簽約金一併收取；有些則是等到預售屋正式開工後再收取，金額約總價的5%。
※貼心提醒：預售屋頭期款無法貸款，買房前必須先備妥，且在下訂後會立即支付。
第2階段：工程款
預售屋施工期間（約2～3年，視興建狀況而定）須支付工程款，約為總價10%～15%，預售屋工程款付款方式有以下3種：
- 按月繳納：開工後不論施工進度，每月都要繳納一定金額的工程款。
- 一次性繳納：施工期間不必繳款，待房屋結構體完成、領取使用執照或交屋時，再一次繳齊所有金額。有些主打「工程期0付款」的建案，就是採用這種繳納方式。
- 按工程期繳納：依照施工進度，分期繳納預售屋工程款，一般會有3～5個工程期，例如連續壁工程完工、底板完工……等，可清楚了解房屋建造進度。
有些預售屋在工程期間會包含「預售屋客戶變更設計期」（簡稱客變），建商可依照購屋者的需求，額外提供變更格局、建材、設備等客製化服務，建議在下訂前詢問是否提供客變服務。一般以1次為限，樓層不同、客變時間也不同，記得要和建商確認時間，並在簽約時索取建築平面圖和水電圖電子檔。
※貼心提醒：不論選擇哪一種付款方式，工程款一樣無法貸款。
第3階段：暫收款
暫收款是房屋總價以外的支出與費用，包含地政規費、代書代辦費、契稅、印花稅，有些建案還會提前收取社區管理費，這些項目也都必須詳載於交屋結算明細表中。
- 契稅：房屋評定現值 × 6%
- 印花稅：房屋總價 ×1%
- 地政規費：約1～2萬元
- 代書代辦費：約2萬元
- 社區管理費：依各建案規定收取
第4階段：預售屋貸款
待建商取得使用執照後，就可以向銀行申請預售屋貸款，並在對保時確認各項貸款內容，包含貸款種類、利率、成數、還款方式及其他附加條件等。可考慮向建商配合的銀行申貸，由於是整批分戶貸款，既有貸款優惠，也比較不會有銀行鑑價差、預售屋貸款沒過的問題。通常預售屋貸款成數約7～8成，建議購屋前先評估可貸額度和財務分配。
第5階段：交屋保留款
又稱「交屋尾款」，房屋完工後就要開始驗收屋況，確認房屋坪數、建材、規格等是否符合契約內容，如有瑕疵必須在驗收單上載明，待建商完成修繕後，再給付交屋保留款，約為總價的5%。
另外，如果有請驗屋公司協助驗屋，確認是否有須要改善之處，須視房屋坪數、服務內容等收取驗屋款，大約1～3萬元，這筆費用是非必要支出，購屋者可自行決定是否要請驗屋公司幫忙檢驗。
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買預售屋要準備多少錢？
我們以貸款8成為例，分別說明購屋預售屋、新成屋／中古屋的差別：
- 預售屋：僅須在簽約時，支付總價的10%～15%作為頭期款。
- 新成屋／中古屋：必須支付總價的20%作為頭期款。
預售屋對於存款不太充足的人來說，可以分攤付款壓力，和購買新成屋或中古屋相較之下，會比較輕鬆。提醒你，買預售屋雖可延長付款時間，但現金流的不確定性也必須考慮進去，而且該付的總價並不會減少，因此是否要買預售屋，還是要依自身財務狀況而定。
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支付預售屋款項時要注意什麼？
購買預售屋後開始支付各種款項，依據內政部發布消息，有以下事項要注意：
- 確認建案已請領建造執照。
- 無須先行支付定金才可審閱契約書。
- 停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。
- 土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。
- 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。
- 交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。
- 建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息。
- 建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。
- 房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。
買預售屋後悔可以退款嗎？
買預售屋退款要看簽約時機點，分別說明如下：
- 簽約前：如果在簽約前反悔，多數建案可全額拿回訂金。
- 簽約後：如果已經簽署正式合約，簽約前支付的「訂金」就會轉為具有法律效力的「定金」，此時反悔想解約，屬於違約行為，不僅拿不回定金，建商最高還可依法沒收總價的15%作為違約金。
建議買預售屋前還是要多考慮，避免花大錢還難以收拾。
結語
買預售屋不像買新成屋或中古屋，可以立即有房子住，必須花上一段等待的時間，建議你購買預售屋前要了解相關資訊和法規，畢竟買房要耗費大筆資金，可不是認賠殺出就能了事的！
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