房貸利率怎麼算?利率種類、計算方式一次懂!

如果你想要申請房屋貸款,除了搜尋各銀行的貸款方案,房貸利率種類和計算方式也必須知道。以下就讓大揚代書帶你了解房貸利率怎麼算及相關注意事項。
內容目錄
房貸利率種類有哪些?
房貸利率種類可分為固定利率與機動利率:
- 固定利率:指在貸款期間,利率不會隨中央銀行升降息而變動。雖然固定利率穩定性高,可避免受市場變化影響;但由於固定利率不會改變,通常支出的貸款利息成本會比機動利率高,且即使之後央行降息,也無法享有降息好處。
- 機動利率:又稱為浮動利率,意思是在貸款期間,利率會隨著中央銀行升降息而調整。雖然機動利率較彈性,可及時反映市場變化,且有機會獲得更多收益;但若央行升息,支出的貸款利息成本也會提高,導致還款負擔增加。
房貸利率怎麼算?算法有哪些?
房貸利率算法會依房貸還款方式而不同,房貸還款方式又分為本金攤還和本息攤還,而目前大多數的貸款機構都是採取本息攤還的方式。以下是本金攤還和本息攤還的貸款利息計算公式說明,以及房貸利率試算範例:
本金攤還
每月應還金額=每月應還本金+每月應還利息。
「本金攤還」簡單來說就是每月固定還的本金相同,利息則是按照剩餘本金×利率計算。剛開始本金高,換算的應付利息也比較多,但隨著本金越還越多,要付的利息也會降低。下列以貸款總額120萬,貸款期數60個月,年利率2.4%為例:
每月應還本金 | 每月應還利息 | 每月應還金額 | |
---|---|---|---|
第1個月 | 20,000元 | 2,400元 | 22,400元 |
第2個月 | 20,000元 | 2,360元 | 22,360元 |
第60個月 | 20,000元 | 40元 | 20,040元 |
本息攤還
每月應還金額=固定本金+每月應還利息。
「本息攤還」又稱為「本利攤還」、「等額本息還款」,意思就是將全部的本金、利息平均分攤在還款年限中,讓每個月的還款金額(本金+利息)一樣,而本金、利息再根據比例相互調配。隨著還款期數越多,本金會遞增,利息則會遞減。以下以貸款總額120萬,貸款期數60個月,年利率2.4%為例:
每月應還本金 | 每月應還利息 | 每月應還金額 | |
---|---|---|---|
第1個月 | 18,844元 | 2,400元 | 21,244元 |
第2個月 | 18,882元 | 2,362元 | 21,244元 |
第60個月 | 18,919元 | 2,325元 | 21,244元 |
房貸利率計算前後需要注意什麼?
善用房貸試算工具
內政部不動產資訊平台、591房屋交易網、各銀行官網等有提供房貸試算工具,只要輸入貸款總額、各分段利息、貸款年限等資訊,就可以幫助申貸者用最輕鬆快速的方式算出每月的應繳金額。
※貼心提醒:內政部提供的房貸利息計算器使用的是本息攤還法,如果需要用本金攤還的方式計算,需要另尋其他試算工具。
負債比符合規定
房貸利率也會受負債比影響,負債比越低自然可以取得較優惠的房貸利率;反之,若超過金管會規定的DBR 22倍,則無法過件的可能性也會大大提升。
《 延伸閱讀 》負債比是什麼?和公司或個人有什麼關係?
留意合約內容
對保簽約時專員會跟你核對房貸總額、利率、年限與償還方式等,千萬不要只是聽對方口頭上的說明,務必確認合約內容與專員回報的結果是否相符,否則有所誤會或忽略了綁約年限、違約金等就糟糕了。
房貸利率3大加分條件
優良的信用紀錄
如果平時有按時繳清信用卡帳單、不隨意剪卡、換新卡,或是個人負債比較低等,都可擁有較佳的信用紀錄。其次,還要特別注意的是3個月內聯徵查詢次數不可超過3次,否則信用評分會被扣,並影響房貸審核的結果。
《 延伸閱讀 》信用評分是什麼?9項要點帶你深入了解!
工作及收入穩定
想要取得比較優惠的房貸利率,穩定的工作及收入條件是重要的,建議可以提交半年內的薪轉存摺、財產清單、扣繳憑單等證明自身有穩定的還款能力。
房屋條件良好
- 地段
位於市中心蛋黃區或是未來都市發展的地帶上,都是貸款成數較高的優良條件。
- 市價
銀行在核貸前會向屋主要求提供實際成交的資訊,或者是主動查詢實價登錄的資料,因此了解房屋的市價後再評估貸款總額,會比較有機會順利核貸成功喔! - 屋況
像是屋齡、坪數和格局也是銀行決定可貸的成數的重要關鍵,如果是超過50年的中古屋,房貸利率可能會比較高,甚至是無法審核通過貸款。

結語
了解房貸利率怎麼算、選擇最適合自己的利率算法和攤還貸款方式,在申請銀行房貸時,事先做好理財規劃,就能降低財務負擔,未來在背房貸的過程,也能讓自己築夢踏實。
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