房貸利率怎麼算？利率種類、計算方式一次懂！
如果你想要申請房屋貸款，除了搜尋各銀行的貸款方案，房貸利率種類和計算方式也必須知道。以下就讓大揚代書帶你了解房貸利率怎麼算及相關注意事項。
內容目錄
房貸利率種類有哪些？
房貸利率種類可分為固定利率與機動利率：
- 固定利率：指在貸款期間，利率不會隨中央銀行升降息而變動。雖然固定利率穩定性高，可避免受市場變化影響；但由於固定利率不會改變，通常支出的貸款利息成本會比機動利率高，且即使之後央行降息，也無法享有降息好處。
- 機動利率：又稱為浮動利率，意思是在貸款期間，利率會隨著中央銀行升降息而調整。雖然機動利率較彈性，可及時反映市場變化，且有機會獲得更多收益；但若央行升息，支出的貸款利息成本也會提高，導致還款負擔增加。
房貸利率怎麼算？算法有哪些？
房貸利率算法會依房貸還款方式而不同，房貸還款方式又分為本金攤還和本息攤還，而目前大多數的貸款機構都是採取本息攤還的方式。以下是本金攤還和本息攤還的貸款利息計算公式說明，以及房貸利率試算範例：
本金攤還
每月應還金額＝每月應還本金＋每月應還利息。
「本金攤還」簡單來說就是每月固定還的本金相同，利息則是按照剩餘本金×利率計算。剛開始本金高，換算的應付利息也比較多，但隨著本金越還越多，要付的利息也會降低。下列以貸款總額120萬，貸款期數60個月，年利率2.4%為例：
| 每月應還本金 | 每月應還利息 | 每月應還金額 | |
|---|---|---|---|
| 第1個月 | 20,000元 | 2,400元 | 22,400元 |
| 第2個月 | 20,000元 | 2,360元 | 22,360元 |
| 第60個月 | 20,000元 | 40元 | 20,040元 |
本息攤還
每月應還金額＝固定本金+每月應還利息。
「本息攤還」又稱為「本利攤還」、「等額本息還款」，意思就是將全部的本金、利息平均分攤在還款年限中，讓每個月的還款金額（本金+利息）一樣，而本金、利息再根據比例相互調配。隨著還款期數越多，本金會遞增，利息則會遞減。以下以貸款總額120萬，貸款期數60個月，年利率2.4%為例：
| 每月應還本金 | 每月應還利息 | 每月應還金額 | |
|---|---|---|---|
| 第1個月 | 18,844元 | 2,400元 | 21,244元 |
| 第2個月 | 18,882元 | 2,362元 | 21,244元 |
| 第60個月 | 18,919元 | 2,325元 | 21,244元 |
房貸利率計算前後需要注意什麼？
善用房貸試算工具
內政部不動產資訊平台、591房屋交易網、各銀行官網等有提供房貸試算工具，只要輸入貸款總額、各分段利息、貸款年限等資訊，就可以幫助申貸者用最輕鬆快速的方式算出每月的應繳金額。
※貼心提醒：內政部提供的房貸利息計算器使用的是本息攤還法，如果需要用本金攤還的方式計算，需要另尋其他試算工具。
負債比符合規定
房貸利率也會受負債比影響，負債比越低自然可以取得較優惠的房貸利率；反之，若超過金管會規定的DBR 22倍，則無法過件的可能性也會大大提升。
《 延伸閱讀 》負債比是什麼？和公司或個人有什麼關係？
留意合約內容
對保簽約時專員會跟你核對房貸總額、利率、年限與償還方式等，千萬不要只是聽對方口頭上的說明，務必確認合約內容與專員回報的結果是否相符，否則有所誤會或忽略了綁約年限、違約金等就糟糕了。
房貸利率3大加分條件
優良的信用紀錄
如果平時有按時繳清信用卡帳單、不隨意剪卡、換新卡，或是個人負債比較低等，都可擁有較佳的信用紀錄。其次，還要特別注意的是3個月內聯徵查詢次數不可超過3次，否則信用評分會被扣，並影響房貸審核的結果。
《 延伸閱讀 》信用評分是什麼？9項要點帶你深入了解！
工作及收入穩定
想要取得比較優惠的房貸利率，穩定的工作及收入條件是重要的，建議可以提交半年內的薪轉存摺、財產清單、扣繳憑單等證明自身有穩定的還款能力。
房屋條件良好
- 地段
位於市中心蛋黃區或是未來都市發展的地帶上，都是貸款成數較高的優良條件。
- 市價
銀行在核貸前會向屋主要求提供實際成交的資訊，或者是主動查詢實價登錄的資料，因此了解房屋的市價後再評估貸款總額，會比較有機會順利核貸成功喔！ - 屋況
像是屋齡、坪數和格局也是銀行決定可貸的成數的重要關鍵，如果是超過50年的中古屋，房貸利率可能會比較高，甚至是無法審核通過貸款。
結語
了解房貸利率怎麼算、選擇最適合自己的利率算法和攤還貸款方式，在申請銀行房貸時，事先做好理財規劃，就能降低財務負擔，未來在背房貸的過程，也能讓自己築夢踏實。
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