紅單交易是什麼？懶人包帶您了解預售屋紅單！
台積電去年宣布投資高雄帶動一波房價上漲，預售屋亂象頻傳。市議員林于凱質詢指出，行政院有意修改「平均地權條例」，禁止預售屋新成屋的契約轉售，並重罰紅單炒作，市府應表態。市長陳其邁說，他贊成行政院修法，應加重紅單炒作罰則。
資料來源：聯合新聞網（2022.09.14）
內容目錄
紅單是什麼？
預售屋紅單指「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，由於多是粉紅色或紅色，因此俗稱紅單。早期建商開賣預售屋時，因建照尚未核准，很多規劃和房屋價格不確定，所以無法簽訂詳細契約，紅單就是購屋者下訂的證明，表示擁有預售屋的優先購買權。
當民眾看中一間預售屋，先支付5～10萬元訂金（小訂）給代銷業者，即可取得紅單。建照發出、確定價格後，消費者若仍有意願購買，就可依約定時間補足訂金、正式簽約；若不願購買，也可憑紅單拿回訂金。而在正式簽約前，部分民眾會選擇加價轉賣紅單給他人，直接獲利出場，這就是所謂的紅單交易。
現在雖然多半在潛銷期就有建照了，但建商通常會保留給紅單的傳統，算是測試市場風向，也給雙方更多談判時間與空間，並藉此換取建案的市場討論熱度和價格調整的機會。
⭓ 名詞解釋
- 潛銷期：尚未在市場上大公開，僅開放給少數建商的VIP客戶承購的階段。
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紅單交易如何興起？
紅單炒作興起的原因，在於持有成本低、獲利空間大。在轉換成正式契約前，不會被要求支付開工款、工程款或沒收訂金，而投資客只要付小額訂金，在建照下來前轉售，通常可加價3～5成，熱門戶型甚至可有多1倍的價差；即便無法轉售，預售屋紅單也可退訂，對投資客來說幾乎是零成本。
一些VIP客戶、投資客、建案廣告商、代銷業者也會在潛銷期互相通知，一起掃光紅單，之後再透過代銷、第三方仲介或私人管道逐批轉售，藉此炒高建案的市場熱度與價格。至於投資客的紅單為何在市場上這麼搶手，與「戶型的稀有性」及「價差」相關：
- 投資客手上的紅單可能是熱門戶型的優先承購證明，而一般民眾在公開銷售時期已經買不到這種戶型。
- 建商在潛銷期給VIP客戶較便宜的價格，但公開販售時可能會把價格再拉高。
紅單交易合法嗎？
紅單轉讓是助漲房價的幫兇，政府也逐步修法想抑制炒房。2021年7月開始實施的實價登錄2.0明確規定「禁止紅單交易」，而2023年7月開始正式上路的《平均地權條例》也明確公告，除了「配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形」以外，不得讓與、轉售預售屋給第三人，違規者可按戶棟處罰50-300萬元。
紅單交易要課稅嗎？
實價登錄新制規定禁止紅單轉讓，若有非法紅單交易，將視同交易預售屋，因此從2021年7月起，紅單轉讓都要比照適用房地合一2.0課稅，稅率介於15～45％之間，而因多數持有時間不長，紅單交易多適用35～45％的重稅。
預售屋紅單注意事項？
由於紅單並非正式預售屋銷售契約，買賣並不算成功，後續仍有許多不確定性，紅單上也會註明可能發生「交易失敗退還全額訂金」的狀況。有案例是民眾拿到紅單後，遭建商以「誤賣」為由，要求購買其他樓層或退訂；或者在要簽定型化契約時，才發現建商開價比當初拿紅單談的價錢還要高。
因此，務必注意預售屋紅單法律效力問題，並不是拿了紅單就一定買得到房子。
結語
預售屋是很多人想購買的標的，但預售屋紅單的機制也使得投資客能輕易炒作，現在有了平均地權條例的實施，希望能有效抑制預售屋紅單轉售，讓不公平的炒作情況不要再發生！
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