房地合一稅4大地雷!漏掉這些眉角小心繳更多!

房地合一稅4大地雷!漏掉這些眉角小心繳更多!-大揚代書事務所

民眾申報房地合一稅,留意成本及費用應核實申報,財政部高雄國稅局表示,常見有四大補稅樣態,多是在申報成本或費用上出差錯,導致被國稅局補稅或處罰,提醒納稅人注意。

                                                                                                                 資料來源:經濟日報(2022.03.29)

內容目錄

若您要自住換房,或投資房地產,一定聽過「房地合一稅」。房地合一稅是什麼?稅率如何計算?又有什麼眉角要注意呢?

房地合一稅是什麼?

我國從105年開始實施房地合一稅制,整合土地交易課徵的「土地增值稅」及房屋交易課徵的「所得稅」,讓房地產買賣獲利的課稅方式統一,並依出售房地時,房地的持有期間區分適用稅率。簡單來說,若您出售房地時有賺到錢,針對獲利的部分就要課稅,且持有期間越短,稅率越重(為了抑制短期炒作)。
房地合一稅也修正過,現行的「房地合一稅2.0」從110年7月1日起開始適用,只要是110年7月1日起交易105年1月1日以後取得的房地,就要依房地合一稅2.0的規定課稅。

房地合一稅2.0適用稅率?

輕鬆搞懂房地合一稅2.0-大揚代書事務所

個人

個人適用稅率房地合一2.0持有期間
境內 45% 2年以內
35% 超過2年未逾5年
20% 超過5年未逾10年
15% 超過10年
非境內 45% 2年以內
35% 超過2年

法人

法人適用稅率房地合一2.0持有期間
境內 45% 2年以內
35% 超過2年未逾5年
20% 超過5年
非境內 45% 2年以內
35% 超過2年

從以上表格來看,以境內來說,若房屋持有未滿5年就出售,稅額可是非常重的,但也有一些情況可適用優惠稅率,如下:

稅率20%

  • 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
  • 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
  • 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
  • 營利事業興建房屋完成後第一次移轉

稅率10%

如果是「自用住宅」持有並設籍滿6年出售,可享免稅額400萬,超過部分稅率10%。也就是說,若獲利在400萬以下,就免課房地合一稅!

※房地合一稅自用住宅優惠稅率條件:

  1. 個人或配偶、未成年子女設籍、持有且居住該住宅滿6年
  2. 交易前6年沒有出租、營業或執行業務使用
  3. 個人、配偶、未成年子女交易前6年未曾適用自住住宅優惠稅率
另一方面,若您是為了換屋,針對自用住宅不論是「先買後賣」或「先賣後買」,只要買、賣時間間隔在2年內,就可申請房地合一稅重購退稅喔!
退稅金額=(新屋總價 / 舊屋賣價 )的比例 * 房地合一稅稅額
因此若新屋總價較高,房地合一稅就能全額退稅

房地合一稅如何計算?

房地合一稅應納稅額=課稅所得X稅率
課稅所得=成交價格-取得成本-相關費用-土地漲價總數額

 ⭓ 名詞解釋

  • 取得成本:交易的房地為買賣取得者,成本以「當初買入成交價」為準;因繼承或受贈取得者,成本以「繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數(CPI)調整後的價值」為準。
  • 相關費用:可提出證明文件核實列報交易房地所支付之必要費用(如仲介費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等),但不包括依土地稅法繳納之土地增值稅。不過,屬當次交易未自房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅,可列為費用。
  • 土地漲價總數額:交易當年度公告土地現值-前次移轉現值。

※若有其他關於房地合一稅的問題,可參考財政部賦稅署官網喔!

房地合一稅申報常見錯誤

稍微了解一下房地合一稅之後,就來看看這篇新聞提到的幾個申報常見錯誤吧!

房地合一稅申報常見四大補稅樣態:

情況常見錯誤正確申報方式
婚前贈與的房地誤以配偶贈與方式申報成本以受贈時的公告現值按CPI調整後價值為準
與建商協商折價依契約價格申報成本成本以實際折讓後價格為準
相關費用列報誤列使用期間的房屋稅、地價稅、管理費等房地取得、改良及移轉而支付的費用,如:契稅、印花稅、仲介費可列
出售未繼續農用的農地減除前手土地漲價數額僅能減除自身持有期間的土地漲價數額

情況一:婚前贈與的房地

前面提到,出售受贈房地時,取得成本應以受贈時的公告現值按CPI調整後的價值為準,然而配偶之間的贈與是例外,取得成本可申報配偶當初購買的成交價。若是婚前贈與的房地,由於當時雙方尚非配偶關係,日後出售不能以配偶贈與看待

情況二:與建商協商折價

與建商簽訂買賣契約後,又與建商協商折價,但後來賣出時,卻未依折讓後的實際價款申報取得成本,導致所得漏報。

情況三:相關費用列報

可列報的項目為房地使用前的費用,包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費等,甚至還有房地移轉登記完成前的金融機構借款利息,但是使用期間的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等不能列入。而土地增值稅只能列當次交易未自房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分所繳納的金額。

情況四:出售未繼續農用的農地

個人申報房地合一稅時,可列報減除土地漲價總數額,但僅能減除個人持有期間的部分,前手持有期間的土地漲價數額不能列入。這種誤報情況常出現在出售未繼續使用的農地時。
※說明:農用農地轉手時可申請不課徵土徵稅,但後來若未繼續作農用且要出售,就必須課徵;此時土增稅的土地漲價總數額會以「課徵土增稅的前後兩次公告現值差額」為準,也就是說,前一次的現值會是前手取得農地時的現值,因此會與房地合一稅計算出的土地漲價總數額不同,可能讓納稅人搞混。

結語

房地合一稅有些複雜,若未弄清楚而申報錯誤,補報和罰鍰加起來可是很可觀的,出售房地時一定要注意,並且事前妥善規劃,才能合法節稅喔!另外提醒您,雖然房地合一稅是針對房地交易的利潤課稅,但即便您的交易虧損也要申報,若未在期限內申報,會有3000~30000元的罰鍰

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