土建融資是什麼?看懂眉角輕鬆貸款

土建融資是什麼?看懂眉角輕鬆貸款 - 大揚代書事務所

在台灣許多人都認為自己買土地再蓋房子之類的事情如同天方夜譚,但如果您看過英國廣播公司(British Broadcasting Corporation,簡稱BBC)製作的節目《宏觀設計》(Grand Designs),便能一窺自購土地、自建房屋的過程,領略英國人購地自建的勇氣。身為一般人的我們也許不懂建築工法,也沒有那麼多資金與勇氣,但可以努力了解土建融資的細節,為人生的轉彎處提早規劃。

內容目錄

土建融資是什麼?

土建融資「土地融資」「建築融資」的合稱,分別介紹如下:

「土地融資」是金融機構專門為購買土地或自有土地者,想要借貸蓋房所設立的貸款項目,又稱為「購地貸款」、「基地貸款」或「自地自建貸款」、「興建房屋貸款」,申辦對象為購買建築用地之自然人(個人)或法人(公司)。若為銀行受理貸款,撥款後購地者或自有土地者須於6個月內取得建築執照,1年內若未動工起造,銀行就會依相關規定收回貸款,防止地價炒作,且申請時必須檢附詳細的興建計畫,否則銀行不受理承作。

「建築融資」則是金融機構為營建人興建建築工程時,須支付的營造費用、周轉資金所設立的貸款項目,通常會和土地融資一起申辦。申請建築融資必須附上完善的營建計畫書,例如營建合約、報價單等能夠確保建案順利完工的證明,避免工程半途而廢。

土建融資成數與利率分別是多少?

「土地融資」的貸款成數係依土地取得成本、銀行鑑價金額作為鑑價標準,由於近年來土地價格上揚,多數銀行都是以土地公告現值、銀行鑑價結果為主,不會依市價作為貸款額度的標準,目前土地融資成數大約是鑑價金額之5~7成,若貸款人為法人或土地位於黃金地段,甚至還能貸至8成;而土地融資的利率依貸款用途、個人信用條件、土地地目也會有所不同,大致上落在2.5~5%,土地融資期限最長5年,一年一約且還息不還本,待建案完工後還可將土地融資轉為房屋貸款(也就是所謂的「土建融轉房貸」)。
至於「建築融資」的銀行貸款成數,大約是營建計畫書中建築工程費用之5~7成,值得注意的是,建築費用並非照實際費用起算,而是以各縣市建築師公會的工程造價標準表作為計價依據。建築融資利息按其利率3~5%計算,但也有其限制,建築融資限制為期限不得超過5年,一年一約且還息不還本,待建案完工後一樣可將建築融資轉為房屋貸款(也就是所謂的「土建融轉房貸」)。

由於銀行的貸款彈性低,不利於貸款人資金運用,我們會建議您找合法的民間貸款公司申請土建融資,貸款成數與利率皆高於銀行之規定,解決您貸款金額與攤還期限的困擾。

向銀行申請土建融資應注意什麼?

如果您是要向銀行辦理土建融資,以下3件事情您務必要注意:
  1. 取得建物使用執照後3個月內,必須要辦理追加地上建物抵押權設定。
  2. 若是要申請購地貸款再加上建築融資,購買土地是採用購地貸款,但土地能用來抵押的額度就會變得很少,所剩部分可用來辦理建築融資的擔保也不多,因此銀行可能會要求須搭配信託來保障土地與建物的擔保價值,或建築融資要以其他擔保品去借貸才可行。
  3. 若申請人持有的土地為山坡地、原住民保留地、市場用地、祭祀公業用地、墳墓用地、寺廟用地(除非短期間內遷移)、風景區、保護區、都市計畫內之農業區用地,或有信用瑕疵、土地產權不清、占用、訴訟、未臨道路、沒有建築線、無自備款、合建(都更)地主不願簽約、名下其他不動產有民間貸款設定等情況,想要申請土建融資也是無法過件的。

土建融資有哪些申請管道?

土建融資的申請管道可分為一般銀行和民間貸款公司,我們為您將相關資訊整理如下表所示:

比較項目銀行民間貸款公司
貸款對象購買建築用地之自然人、法人購買建築用地之自然人、法人
可承作之管道●土地融資:臺灣銀行、第一銀行、合作金庫、台新銀行、凱基銀行、華泰銀行
●建築融資:臺灣銀行、兆豐銀行、台新銀行、陽信銀行、凱基銀行、華泰銀行
管道多元,皆可承作
貸款用途購置建築物基地、興建並銷售、出租建物為目的所需之資金不限
貸款額度約為鑑價金額之5~7成最高可貸至8~9成
貸款利率2.5~5%可依個人財力或公司財務狀況調整利率
貸款期限最長5年,一年一約且還息不還本隨借隨還,不必綁約,
提前清償也沒有違約金問題
擔保品須為銀行認可之擔保品,且必須將建築基地設定為第一順位給貸款銀行任何類別與狀況的房地產皆可
保證人以土地所有權人作為共同借貸人或連帶保證人不需要保證人

從上表可以發現,民間貸款公司的融資方式較為彈性,且限制少、貸款額度高,又能為申請人爭取最有利的利率,是您申請土建融資的優良管道。

申請土建融資須具備什麼條件?

民間土建融資是獲取資金最方便的管道,如果您是建設公司代表人、中小企業主、自地自建者、欲整合貸款者,名下又有土地等符合土地融資條件與建築融資條件,即可申貸土建融資。

申請土建融資應準備哪些文件?

申請土建融資應準備的文件臚列如下:

  • 身分證正反面影本
  • 土地所有權狀
  • 建築執照(須於申請土地融資後6個月內取得)
  • 薪資轉帳證明
  • 個人財力證明(非必須,僅為加分用)

土建融資申請流程為何?

若您名下有房地產即能辦理土建融資,不限房屋坪數、屋齡、土地大小,甚至持分土地也可申請,即使您信用狀況不佳、無收入證明或財力證明、持有土地非精華地段等,皆可申辦土建融資。土地融資流程和建築融資流程說明如下:

土地貸款流程圖 - 大揚代書事務所
  1. 資料申請:線上填寫表單或撥打免費專線0800-885-697,並提供上述資料供我們進行房地產估價。
  2. 估價審核:我們有專業的鑑價團隊會親臨現場,了解房地產位置和現況,評估其潛在價值及預期增值空間,為申請人爭取最有利的額度與利率,並進行土地融資計算或建築融資計算。
  3. 核准對保:審核通過後將與申請人簽訂契約,並完成對保手續。
  4. 設定抵押:與申請人共同至地政機關設定土地或房屋抵押權。
  5. 迅速撥款:上述程序完成後,以最快的速度核發貸款金額。

土建融資就找大揚代書

房地產是經濟發展的火車頭,更是經濟繁榮的重要基礎,在這個微利時代,土建融資並非有錢人的專利,不需要家財萬貫也能申請,想購地自建卻苦無資金,或想運用房地產周轉資金、有資金急用之需求者,就非常適合土建融資方式。大揚代書團隊提供24小時免費諮詢服務,與法律、地政相關業務皆可受理,放心將您的融資需求交給大揚,讓房地產帶您通往人生的康莊大道。

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