40年房貸銀行有哪些？申辦條件、優缺點一次看！
40年房貸的月付金約只有20年期的6成，但只限名下沒有自用住宅、購買自住房屋的人申請。
以下整理哪些銀行有40年房貸、申辦條件、試算與優缺點，幫你判斷要不要拉長年限！
內容目錄
哪些銀行有40年房貸？
40年房貸銀行可分成兩類，一種是部分銀行自己推出的40年房貸方案，另一種則是政府的青安貸款（青安3.0），以下是有明確標示可貸40年的一般銀行：
| 銀行 | 星展銀行 | 永豐銀行 | 高雄銀行 |
|---|---|---|---|
| 最長年限 | 40 年 | 40 年 | 40 年 |
| 最低利率 | 2.45% | 2.94% | 2.65% |
| 最高成數 | 8 成 | 8.5 成 | 8 成 |
| 寬限期 | 依方案而定 | 最長 3 年 | 最長 5 年 |
除了一般銀行，若符合年齡跟所得資格，也可以考慮申請青安3.0貸款，為你比較差異：
| 比較項目 | 青安貸款 | 一般銀行 40 年房貸 |
|---|---|---|
| 承辦銀行 | 臺灣銀行、土地銀行、合作金庫等 8 家公股銀行 | 星展銀行、永豐銀行、高雄銀行（有官網資訊） |
| 年齡限制 | 申貸時未滿 50 歲，年齡加貸款年限不超過 80 | 多數銀行為年齡加貸款年限不超過 75 |
| 所得限制 | 年所得不超過 200 萬元 | 依銀行審核還款能力 |
| 額度上限 | 最高 1,000 萬元，新婚或育兒家庭可提高 | 依房屋鑑價與銀行規定 |
| 寬限期 | 最長 5 年 | 依各銀行方案 |
銀行40年房貸的條件？
名下無自用住宅
由於房貸年限依法最長30年，只有「無自用住宅者購買自用住宅」可以超過，所以40年房貸只限名下沒有自用住宅的人申請；但不一定要是首購族，以前有房、已經賣掉的人也有機會符合（銀行法第38條）。
貸款人年齡
一般銀行多規定「年齡＋貸款年限」不超過75，想貸滿40年，申請時要在35歲以下；青安貸款則放寬到80，40歲以下就有機會貸滿40年。
還款能力
銀行會用負債比（每月房貸月付占月收入的比例）評估還款能力，比例越低越容易核貸，還會看是否有穩定收入、從事何種職業。
房屋條件
- 屋齡
有的銀行會規定「屋齡＋貸款年限」要小於60，所以40年房貸的屋齡通常要在20年以內。
- 坐落地點
銀行偏好交易活絡、價格穩定的地區，部分方案也會限定房屋所在的縣市或行政區。
- 擔保品流動性
指房子轉換成現金的難易程度，買賣的人越多、成交越容易，流動性就越高；銀行通常會排除不易出售的房子，例如別墅、小套房、老房子、工業住宅等。
40年房貸試算
試算條件：貸款1,000萬元、年利率2.4%、本息平均攤還，分別以20、30、40年計算。
| 貸款年限 | 每月還款 | 總利息 |
|---|---|---|
| 20 年 | 約 52,504 元 | 約 260 萬元 |
| 30 年 | 約 38,994 元 | 約 404 萬元 |
| 40 年 | 約 32,429 元 | 約 557 萬元 |
可以發現，房屋貸款40年和20年房貸相比，每月可少繳約2萬元，卻多付將近300萬元利息，因此較適合需要降低月付、短期資金較吃緊的人。
40年房貸有哪些優缺點？
優點
- 彈性運用資金
月付金減少後，手邊能保留更多資金用在生活周轉，或其他規劃；但如果房貸負擔已經偏重，多出的資金建議先留作預備金，不急著拿去投資。 - 每月還款壓力降低
相同的貸款本金拉長年限後，每月須負擔的還款金額自然就降低了。
缺點
- 限制條件較多
銀行為了降低承作風險，對年齡、還款能力、屋齡與房屋地點都設有門檻，條件比最常見的30年期房貸嚴格。
- 總繳利息增加
貸款期限拉長，算出來的總利息就會變多，比起20年房貸可能多出1倍以上，非常可觀。 - 退休後仍要繳房貸
以35歲申請40年房貸為例，要繳到75歲，退休後收入減少仍要負擔月付金，申請前要先規劃退休後的還款來源。
選擇房貸年限之前，建議搭配銀行官網試算工具，估算每月能負擔的房貸金額。
40年房貸常見問題
有機會！40年房貸看的是申請時名下有沒有自用住宅，原本的房子賣掉、過戶完成後再申請，就可能符合條件，實際仍依各銀行認定為主。
不一定！除了沒有自用住宅，銀行還會看年齡、收入、屋齡與房屋地點，任一項不符合，核貸年限都可能比40年少。
青安貸款最長5年，一般銀行依方案而定。寬限期內只繳利息、不還本金，結束後月付會明顯增加，建議先試算寬限期後的月付金。
《 延伸閱讀 》寬限期是什麼？申請前先注意這6點！
結語
40年房貸雖擁有很長的還款期限，但對貸款人及抵押品都有較嚴格的要求，想申請的民眾建議先評估自身及房屋條件，也要做好還款計畫，以免在未來出現財務問題喔！
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