地上權房屋是什麼？有哪些優缺點？
地上權房屋的房價比一般房屋較為便宜，在房價飆漲的年代看似是個划算的選擇，其實暗藏許多不為人知的細節，究竟什麼是地上權房屋？它和一般房屋有何不同？以下來聊聊何謂「地上權房屋」。
內容目錄
地上權是什麼？
地上權房屋是什麼？
地上權房屋與所有權房屋有何差異？
地上權房屋與一般常見的所有權房屋有什麼不同呢？以下是我們為你整理的比較表格：
地上權房屋優點有哪些？
地上權房屋由於沒有永久地上權的特性，而有以下優勢：
- 房價比一般所有權房屋便宜20～40%，買方可以低總價入住精華地段。
- 不須繳納地價稅，未來轉手時也不必課徵土地增值稅。
- 租金與一般房屋行情接近。
- 購屋族對於資產配置會更有彈性。
地上權房屋缺點有哪些？
地上權房屋雖有以上優勢，但也有以下限制：
沒有土地持分
地上權房屋由於總價比該區域附近房屋便宜2～3成，且大部分位於黃金地段，但買方並沒有土地所有權也無法持分，只有土地使用權，與預付租金無異，就像是和地主簽了一紙超長期住宅租賃契約。
須繳房屋稅和地租
地上權房屋除了每年要繳納房屋稅，還得繳地租給建商，實際上地租金額不一定比地價稅低，且現今土地價格攀升，買方看似不須繳納土地增值稅和地價稅，無形中卻幫建商負擔土地漲價的隱形成本，最後土地也無法自己持有。
未來轉手價值低
由於地上權房屋沒有土地所有權，自然就沒有土地之價值，且隨著越接近使用期限，其屋齡與殘餘價值不成正比，連帶銀行貸款條件也會降低，日後若要以地上權房屋買賣交易，也難以變現，故轉手性較差。
貸款成數低
地上權房屋的貸款成數最高僅約6成，有些銀行甚至會搭配信用貸款來放貸給購屋者，不僅增加買方每月利息支出，且還款年限還比一般所有權房屋短。
無法享受土地增值利益
由於地上權房屋沒有土地所有權，因此無法享有土地漲價的增值優勢，自然無法從連年上漲的土地價格中獲得利益。
地上權年限期滿須拆屋還地
地上權房屋的使用年限只有50～70年，地上權年限到了就必須拆屋還地，是否能繼續租賃則須仰賴建商和政府如何協調，且地上權房屋沒有土地所有權，亦無法進行改建或都更。
地上權房屋貸款有什麼選擇？
一般人若想辦理房屋貸款大多都會找上銀行，但銀行對於地上權房屋的增值空間與未來轉手性多半持保留態度，我們會建議購屋者若買的是地上權房屋，可以轉向民間貸款公司，不看地上權房屋所有權狀況，且貸款成數高、撥款迅速，是購屋者貸款充滿彈性的選擇。
地上權房屋常見問題
由於地上權房屋無法考慮其增值性，年限到了就必須直接繳回房屋，沒有後續財產分配的問題，這類住宅通常比較適合以下族群：
- 頂客族
- 單身族
- 不想留下資產給後代的人
- 老年人
以台北來說，較有名的地上權住宅就屬2021年中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」和「虹耀今采」，這三者都有建物所有權，使用年限皆為70年，並主打7折房價即可入住蛋黃區的優勢，在網路上引起高度討論。
結語
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