地上權房屋可以買嗎？購買前先看這8點！
地上權房屋的房價比一般房屋較為便宜，在房價飆漲的年代看似是個划算的選擇，其實暗藏許多不為人知的細節，究竟什麼是地上權房屋？它和一般房屋有何不同？以下來聊聊何謂「地上權房屋」。
內容目錄
地上權是什麼？
「地上權」是指僅有使用土地的權利，卻沒有土地所有權，依照使用範圍的差異還可分為以下2種：
地上權房屋是什麼？
「地上權房屋」是指只有房屋的所有權或使用權，卻無法擁有土地權狀的住宅。目前市面上常見的地上權房屋多為國有土地，政府持有土地產權、建商則持有建物產權，須注意的是，地上權住宅有使用時效，大多落在50～70年左右。
地上權房屋優缺點
地上權房屋優點
- 房價便宜：房價比一般房屋便宜20%～40%。
- 稅賦減少：不須繳納地價稅，未來轉手時也不必課徵土地增值稅。
- 性價比高：買方可用低總價輕鬆入住精華地段，享受完善的生活機能。
- 出租有行情：若購入當房東，出租租金與一般房屋行情接近。
- 資產分配彈性：由於房價低，且僅須繳納房屋稅和地租，持有成本比一般房屋低，因此對購屋族的資產配置會更有彈性。
地上權房屋缺點
- 無土地所有權：僅擁有土地使用權，沒有土地所有權，無法買賣及過戶。
- 使用時間限制：僅能使用50～70年，年限到了就必須進行地上權收回，也就是拆屋還地。
- 必須繳納地租：地租採浮動利率，並綁定公告地價來計算，一旦公告地價上漲，就需要繳納高額地租。
- 轉手價值較低：地上權房屋在房市的流動性較差，移轉價值不高，未來恐難轉手。
- 貸款條件較差：貸款利率高、成數低，購屋者須準備更高的自備款。
地上權房屋適合什麼人購買？
由於地上權房屋無法考慮其增值性，年限到了就必須拆屋還地，沒有後續財產分配的問題，這類住宅通常比較適合以下族群：
- 頂客族
- 單身族
- 老年人
- 不想留下資產給後代的人
地上權房屋、使用權房屋、一般房屋差別？
除了地上權房屋、還有使用權房屋、一般房屋，以下是3者的比較表格：
| 地上權房屋 | 使用權房屋 | 一般房屋（所有權房屋） | |
|---|---|---|---|
| 屋主權力 | ✔房屋所有權 ✘土地所有權 | ✘房屋所有權 ✘土地所有權 | ✔房屋所有權 ✔土地所有權 |
| 使用期限 | 最長70年 | 依契約內容為主 | 無限制 |
| 房價 | 約市價6～7成 未來不易增值 | 約市價6～7成 未來不易增值 市場價格不明 | 市價 未來增值空間大 |
| 稅賦 | ✔房屋稅 ✘地價稅 ✘土地增值稅 | ✔房屋稅 ✔地價稅 ✔土地增值稅（售屋時繳納） | |
| 地租 | •每年須繳納 •金額是申報地價1%～5%，隨公告地價調漲 | 無須繳納 | |
| 貸款成數 | 平均約5～7成 多銀行承作意願低 | 最高可至8成 多數銀行皆承作 | |
| 利息抵稅 | 限自住者可抵稅 | ||
| 未來轉手性 | 較受限 | 較差 | 較佳 |
⭓ 名詞解釋—使用權房屋
僅有房屋使用權，無房屋、土地所有權的住宅，除了房價增值空間低，市場流通性差外，還有市場資訊不透明的問題，若想購買須更加謹慎。
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地上權年限怎麼查？
地上權房屋地租怎麼算？
地上權房屋地租計算方法：地租＝申報地價的1%～5%
購買地上權房屋雖然不必繳納地價稅，但每年必須繳納房屋稅和地租給政府，其中地上權租金會隨申報地價調整適用利率，比起一般住宅地價稅的計算方式，多出17.5倍以上，建議購買地上權住宅前要評估這筆長期支出。
地上權房屋常見問題
雖然目前還沒有地上權建案到期的案例，不過依據現行的契約，地上權到期時土地和建物都會被收回或拆除。如果是向政府購買地上權，在到期後，政府也會要求拆屋還地，若建物還能使用就直接移轉登記國有。
- 繼承：地上權房屋可以繼承，但繼承部分僅限房屋使用權，且必須透過當初購買的建商（開發商）辦理。
- 買賣：地上權房屋可以買賣，但地上權房屋未來不易增值，有購買意願的人也較少。
以台北來說，較有名的地上權住宅就屬2021年中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」和「虹耀今采」，這三者都有建物所有權，使用年限皆為70年，並主打7折房價即可入住蛋黃區的優勢，在網路上引起高度討論。
結語
地上權房屋有好有壞，端看你對房屋在意的項目有哪些，如果結婚生子不在你的人生藍圖中，或是你認為房屋應該是居住的環境而非炒作的財產，那麼地上權房屋就很適合你，只是在購買前要審慎評估未來要支出的項目。
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