地上權房屋是什麼?有哪些優缺點?

地上權房屋是什麼?有哪些優缺點? - 大揚代書事務所

這年頭別說你的孩子不是你的孩子,就連你的房子也可能不是你的房子,怎麼說呢?你是否曾在尋房過程感到一生充滿挫折,發現房屋總價低到不行的廣告文案而欣喜若狂,前去詢問才得知原來這類建案都是屬於沒有所有權的地上權房屋呢?究竟什麼是地上權房屋?它和一般房屋有何不同?以下來聊聊何謂「地上權房屋」。

內容目錄

地上權房屋是什麼?

「地上權」在《民法》第832條中的定義,係指「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」,翻作白話文就是不論土地上下有什麼東西,都只有土地使用的權利,和我們一般認知的「所有權」並不同。承上來看,「地上權房屋」意即只有房屋使用權而沒有土地所有權的房屋。

近年來,財政部國有財產署不再辦理出售大面積國有土地後,招標設定地上權已然成為活化國有土地的首選及趨勢,且市區土地發展已逐漸飽和,房地產價格節節攀升,「地上權」、「使用權」一類的房屋如雨後春筍般冒出。建造並出售地上權房屋對建商來說無疑是個划算的做法,因為不需要取得土地的所有權,就能利用地上權在他人的土地上建造房屋,為自己的建案增加漲幅空間;對購屋自住者來說因房價比市面上一般房屋低,較容易吸引資金不足者以想低總價完成買房的心願,但後續所衍伸出的地上權問題也會一一浮現。

地上權房屋有哪些優點?

地上權房屋因其沒有土地所有權的特性,而有以下優勢:
  • 房價比該區域行情便宜2~3成,使買方可以低總價入住精華地段。
  • 不須繳地價稅、土地增值稅。
  • 租金的投資報酬率比同地段高,最高可達4%。
  • 房屋因通膨獲得重估增值,且房市景氣上揚時,房價也跟著上漲,地段較佳的房子亦有增值空間。

地上權房屋有哪些缺點?

地上權房屋因房子沒有土地權之地上權缺點,而有以下限制:

沒有土地持分

地上權房屋由於總價比該區域附近房屋便宜2~3成,且大部分位於黃金地段,但買方並沒有土地所有權,只有房屋使用權,與預付租金無異。

須繳地租

地上權房屋雖然每年不必繳納地價稅,但須繳地租給建商,地租是以公告地價的2~10%來計算,一年要繳的地租金額不一定比地價稅低,且現今土地價格攀升,買方看似不須繳納土地增值稅和地價稅,無形中卻幫建商負擔土地漲價的隱形成本,最後土地也無法自己持有。

須繳房屋稅

理論上來說,房屋所有權人才須繳納房屋稅,地上權房屋持有人因只有房屋使用權而不須負擔房屋稅,但建商大多仍將房屋稅轉嫁到買方身上,因此地上權房屋稅之繳納是無法避免的。

轉手不易

地上權房屋由於沒有土地所有權,無土地之價值,故轉手性較差,屋齡與其殘餘價值不成正比,買方日後也難以變現。

貸款成數低

地上權房屋的貸款成數最高僅約6成,有些銀行甚至會以信用貸款來放貸給購屋者,利率至少3%起跳,增加買方每月利息支出,且還款年限比一般房屋少,最多僅20年。

無法享受土地漲價增值利益

由於地上權房屋沒有土地所有權,因此無法享有土地漲價的增值優勢,自然無法從連年上漲的土地價格中獲得利益。

房屋價值隨剩餘期間縮短而降低

以地上權房屋來說,地上權剩餘期間愈長,銀行貸款條件和未來轉手性較好;當地上權剩餘期間愈短,銀行貸款條件和轉手性會隨之降低。

地上權年限期滿須拆屋還地

地上權房屋的使用年限只有50~70年,其規定時間到期就必須拆屋還地,是否能繼續租賃則須倚賴建商和政府如何協調,且地上權房屋沒有土地所有權,亦無法進行改建都更

容易產生法律糾紛

地上權房屋表面上房價便宜,但很容易產生貸款上的糾紛,如果買方在購屋前高估貸款成數,購買後才發現自備款不足,導致無法購買,而與建商引起紛爭。

地上權房屋與所有權房屋有何差異?

那麼地上權房屋與一般常見的所有權房屋有什麼不同呢?以下是我們為您整理的比較表格:

比較項目/住宅類型 地上權房屋 所有權房屋
土地所有權者政府或建商各住戶
建物所有權者各住戶各住戶
土地持分情況沒有土地持分各住戶有土地持分
須繳納之款項地租、房屋稅地價稅、房屋稅、土地增值稅
貸款成數最高僅約6成依個人財力與信用條件,
最高可至8成
未來轉手性較受限較佳
其中,地上權房屋所有權又可依「是否可分割移轉」區分為兩種:

可分割移轉

稱為「地上權房屋」,意即買方購屋後可取得房屋的所有權,雖然貸款成數受限,但未來仍具轉手的可能性,較有變現的機會。

不可分割移轉

稱為「使用權房屋」,意即買方購屋後只能取得土地和房屋的使用權,土地的地上權和房屋的所有權,仍歸建商名下,換句話說,使用權房屋「不買屋也不買地」,僅有房屋使用憑證,就像是和建商簽訂一只長期固定租賃契約的概念,未來要轉手必須透過建商,無法自行處理,因此不可分割過戶;另外,銀行貸款又特別講究抵押設定與擔保品,除非建商特別和銀行配合,否則銀行無法將房屋的使用權作為抵押標的,未來也很難用這種物件作為貸款的擔保品。

由上述說明可知,買房前真的要睜大眼睛、多方觀察與比較才不會吃虧啊!

地上權房屋適合什麼人購買?

地上權房屋因為沒有土地所有權,無法增加購屋者的財富,也許買來出租很划算,但房子折舊後無法都更或改建,如果是購屋自住者最好不要買。由於地上權房屋無法考慮其增值性,這類的建案通常比較適合頂客族、單身族,或不想留下資產給後代的人,因為地上權到期就必須直接繳回房屋,沒有後續財產分配的問題。

另外,老年人在租屋市場居於弱勢,經常遭房東歧視而碰壁,若以70年的期限來算,購買地上權房屋會比租屋划算,居住品質更好,還可以避免房東趕人,因此年長者也適合購買此類房屋。

地上權房屋貸款有什麼選擇?

一般人若想辦理房屋貸款大多都會找上銀行,但銀行對於地上權房屋的增值空間與未來轉手性多半持保留態度,我們會建議購屋者若買的是地上權房屋,可以轉向民間貸款公司,不看地上權房屋所有權狀況,且貸款成數高、撥款迅速,是購屋者貸款充滿彈性的選擇。

結語

地上權房屋有好有壞,端看您對房屋在意的項目有哪些,如果結婚生子不在您的人生藍圖中,或是您認為房屋應該是居住的環境而非炒作的財產,那麼地上權房屋會是個適合您的選擇。大揚代書團隊也會在您需要幫助時拉您一把,協助解鎖購屋買房的任務,即刻撥打免費專線線上填單,將有專人熱心為您一對一服務。

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