包租代管好嗎？優惠、缺點、節稅比較都在這！
政府近年大力推動包租代管制度，鼓勵房東把房子交給業者出租管理，不僅省下管理麻煩，房客也多一層保障。
本文帶你了解包租代管費用、優缺點，以及社會住宅包租代管的優惠、所得稅減免比較，評估自己適不適合！
內容目錄
包租代管是什麼？
包租代管是指房東將房屋委託給合法的租賃住宅服務業者，由業者協助代為出租與管理，可細分為「包租」和「代管」：
- 包租
指包租業者向房東承租房屋後，再轉租給房客。換句話說，包租業者擔任的是「二房東」的角色。
- 代管
指房東和房客簽訂租賃契約後，再由代管業者代替房東管理房屋，如收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等，但不負責出租事項，也稱為代租代管。
| 比較項目 | 包租 | 代管 |
|---|---|---|
| 合約關係 | 房東與業者簽訂租賃契約，業者再轉租給房客 | 房東與房客簽訂租賃契約，業者僅協助管理 |
| 收租方式 | 業者支付固定租金給房東 | 房客繳租金給業者，由業者轉交給房東 |
| 出租責任 | 由業者承擔空屋期風險 | 房東自行承擔空屋期風險 |
包租代管費用怎麼算？
- 包租
業者以低於市價的金額向房東承租，再轉租給房客，中間的價差就是業者的收入。 - 代管
房東每月支付一筆管理服務費，多以月租金的一定比例計算。
以市場租金30,000元的房屋為例，兩種方案房東實際收到的金額如下：
| 比較項目 | 包租 | 代管 |
|---|---|---|
| 市場租金 | 30,000 元 | 30,000 元 |
| 業者收費方式 | 以市價 7～8 折承租 | 收取月租金 10～15%服務費 |
| 房東實拿 | 21,000～24,000 元 | 25,500～27,000 元 |
以上是一般包租代管的收費方式。若參加社會住宅包租代管，房東不需要另外支付服務費，租金則有政府規定的折數，詳細內容下面會再為你說明。
包租代管有哪些優缺點？
包租代管對房東和房客的影響不一樣，以下整理各自的優點與包租代管缺點：
對房東的優缺點
- 優點
- 收租較穩定：選擇包租方案時，就算房屋沒有租出去，業者仍會按月支付租金給房東。
- 有租稅優惠：委託給包租代管公司，且租期1年以上，每屋每月租金收入享有6,000元綜所稅免稅。
6,000元以上、20,000元以下部分，必要費用率提高到53%減免（自行出租為43%）。 - 管理更方便：收租、修繕聯繫、糾紛處理都由業者負責，房東不必直接面對房客。
※名詞解釋—必要費用率：房東可直接把租金收入扣掉一定比例（維護成本）後再報稅。必要費用率越高，房東的「應稅所得」越少。
※租稅優惠法規依據：租賃住宅市場發展及管理條例第17條
- 缺點
- 租金會打折：以前面試算為例，租金3萬的房屋，包租每月會少收6,000～9,000元、代管會少收3,000～4,500元。
- 綁約期較長：租約通常1年起跳，不適合短期出租或隨時想收回自住的房東。
- 不能挑房客：包租方案由業者決定租給誰，代管方案房東才能自己篩選。
- 代管有空屋期：代管業者不負責承租，空屋期間房東收不到租金。
- 出售時不適用土增稅優惠：只要出售前1年內有出租，就不符合土地增值稅「一生一次」的自住10%優惠。建議租約期滿後，恢復自住1年再出售。
對房客的優缺點
- 優點
- 處理問題方便：屋況問題可以直接找業者，不用自己和房東交涉。
- 業者資訊透明：租賃住宅服務業者要向地方政府登記，簽約前可以先確認是否合法。
- 缺點
- 規範要配合：業者通常有統一的租約條款與管理規定，彈性比較小。
- 租金較難議價：一般包租代管的租金與押金多由業者依市場行情訂定，不像直接和房東談那麼有彈性，也沒有社宅方案的8～9折優惠。
社會住宅包租代管是什麼？
社會住宅包租代管是政府依住宅法辦理的社會住宅方案，由政府委託租賃住宅服務業者，協助房東把房屋出租給符合資格的房客並代為管理。
社宅包租代管和一般包租代管最大的不同，在於房東、房客和房屋都要符合方案規定，租金也有上限，相對的政府會提供補助與稅賦優惠。
《 延伸閱讀 》社會住宅最新資訊！房型、申請資格一次看
社會住宅包租代管有什麼優惠？
給房東的優惠
- 綜合所得稅減免
每屋每月租金收入15,000元以下免稅，超過的部分可按租金收入的60%減除必要費用（住宅法第23條）。
- 住宅修繕費用補助
提供住宅每屋每年10,000元的修繕補助，每屋以門牌認定，每年以實際修繕金額核計，最長補助3年；若承租給弱勢戶，則提高到15,000元。
- 專業管理免服務費
包租和代管方案皆有業者專業管理，只要包租租約簽訂3年、代管租約簽訂1年即可續約，房東免繳服務費。
- 房屋稅、地價稅減免
屬於地方稅，中央授權各地方市政府制定，可適當減免，相關賦稅優惠可向各縣市政府查詢。
- 居家安全險費用補助
提供每屋每年最高3,500元的補助，可用於支付住宅火災、地震基本保險等居家安全保險費。
給房客的優惠
- 租金優惠
不論房東參加的是包租或代管方案，房客可用市場租金8折或9折的金額租屋，且符合一定資格者還可申請租金補貼，以「雙補助」減輕房客經濟負擔。
- 公證費用補助
包租業者與房客簽訂轉租契約時須辦理公證，並可申請補助公證費，補助費用會依地區和租期而不同。
以租期1年為例，雙北每件每次補助最高4,500元，其他縣市每件每次補助最高3,000元。
- 換居搬遷補助
住在無電梯老舊住宅的長者或身障者換居時，可申請搬遷費與每月租金差額補貼。
《 延伸閱讀 》租金補貼申請資格、金額、方式總整理
包租代管、社會住宅包租代管比較
| 比較項目 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
|---|---|---|
| 辦理方式 | 房東自行委託業者 | 政府委託業者辦理，分期推動 |
| 租金 | 由房東與業者議定 |
|
| 所得稅優惠 |
|
|
| 資格限制 | 無特別規定 | 房東、房客與房屋都要符合方案規定 |
其中房東最在意的所得稅優惠，我們用一個試算範例為你說明：
- 市場租金行情：30,000元。
- 房東：一般雙薪家庭、有正職工作，綜合所得稅適用稅率為12%。
- 方案：均以代管方案進行試算。
| 比較項目 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
|---|---|---|
| 每月租金 | 30,000 元（維持市價） | 27,000 元（市價 9 折） |
| 免稅額度 | 每月 6,000 元 | 每月 15,000 元 |
| 減稅必要費用率 |
|
不限金額，超過 15,000 元部分均扣 60% |
| 每月計稅所得 | 12,280 元 | 4,800 元 |
| 一年計稅所得 | 147,360 元 | 57,600 元 |
| 應繳所得稅 | 17,683 元 | 6,912 元 |
《 延伸閱讀 》所得稅級距懶人包！計算、申報方式一次掌握！
包租代管常見問題
社會住宅包租代管申請資格如下：
- 房東
- 為出租住宅的所有權人（公司也可以）
- 房屋為有門牌的合法建築物（要有「住」、「住宅」、「公寓」、「套房」等字樣）
- 房客
- 自己和家人在申請區域均無自有住宅
- 自己和家人的平均月所得低於申請縣市的住宅補貼標準
- 中華民國國民且已成年（或未成年已結束安置無法返家）
- 想分租房間的房東
必須以一個門牌為單位「整戶出租」，不能只出租其中一個房間。若是透天厝或頂樓加蓋想分層獨立出租，也必須擁有獨立門牌才符合資格。 - 想短期出租的房東
租期至少須滿1年。因此不適合想簽幾個月短租、只租學生半年的房東。 - 租金行情偏高的房東
社會住宅包租代管的規定租金有上限，若房屋在精華區或為大坪數，參加後收入可能會明顯減少。各縣市每月的租金上限如下：- 台北市：39,000元。
- 新北市、桃園市、台中市、新竹縣市：35,000元。
- 台南市、高雄市：29,000元。
- 其他縣市：22,000元。
不用！無論是一般包租代管的53%，還是社會住宅包租代管的60%，都是政府直接推定你有這些維護成本，因此報稅時不用提供發票或收據，可直接選用扣除，但還是要保留租約或委託契約，以免國稅局查核喔！
可以。但有以下2點要注意：
- 買賣不破租賃：出售後新屋主不能要求房客搬走，房客有權住到合約期滿，若希望房客搬走或要提前跟包租代管公司解約，可能須支付1～2個月租金作為違約金。
- 稅費優惠停止：過戶後，原房東的所得稅減免跟修繕補助就會停止。
《 延伸閱讀 》買賣不破租賃是什麼？教你如何保障租屋權益！
結語
包租代管能幫房東省下出租後的管理麻煩，但包租和代管的收費與空屋期風險不同，且一般方案和社宅方案的租金、稅賦優惠也差很多。建議先評估是否符合條件，並尋求合法租賃業者諮詢喔！
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