包租代管是什麼？10大優劣分析必看攻略！
台灣房價近年來節節攀升，政府為了抑制投資客將熱錢流入房市，紛紛祭出房地合一稅、限制核貸數及推出社會住宅，其中社會住宅又可分為新建住宅和包租代管，由後者彌補前者房屋數量不足之處，然而什麼是「包租代管」呢？請看我們這篇詳細的介紹。
內容目錄
包租代管是什麼？
包租代管意思其實出自《租賃住宅市場發展及管理條例》，目前台灣因居住或就學因素有租賃房屋需求者約有300萬人，然而租屋族長年以來面對住宅資訊不對稱、權利義務界線不明、缺乏專業經營管理等租賃問題，再加上無解的高房價讓許多人買不起房，使得行政部門必須正視國人的租屋議題，最終訂立該條例並於2018年起施行，讓過去存在於檯面下的租賃市場逐漸走向透明化。
以往房東若想將閒置的房屋出租，只能靠自己張貼租賃廣告，或求助於房仲業者，待找到房客後，還必須與房客簽約、處理各類修繕維護問題，這種租賃方式對名下有多筆房屋或無暇管理的房東來說，其實很難管理。為了解決管理不易的問題，又想彌補社會住宅數量不足的現況，政府推出「包租代管」的租賃方式，房東將房屋轉交給專業業者（物業管理公司）代為經營管理，讓有租賃需求的民眾也能享有居住權，其中可分為「包租」和「代管」兩個部分，以下逐一介紹：
「包租」是由業者和房東簽訂3年的租賃契約後，將房屋承包租賃，再當起二房東轉租給房客，並管理該房屋，所有住宅問題由業者承擔，適合有房產又沒有時間或怕麻煩的房東。
包租代管兩者有何差異？
| 方案名稱 | 包租方案 | 代管方案 |
|---|---|---|
| 房客申請資格 | ●一般戶 ●弱勢戶 | ●一般戶 ●弱勢戶 |
| 房屋空置期 | 無 | 有 |
| 糾紛處理 | 1.由業者面對房東和房客 2.部分適用消費者保護法 | 1.業者協助房屋和房客 2.部分適用消費者保護法 |
| 風險評估 | 1.業者須承擔大部分責任 2.風險成本須由業者負擔 | 1.業者較無責任 2.風險成本由房東負擔 |
包租代管費用怎麼算？
以包租業者來說，通常會以市價8折的金額向房東承租住宅，再以8折價格轉租給一般房客，弱勢族群則是7折或5折，差額由政府補貼。至於代管業者，則是向一般房客收取市價9折租金後，按月轉交給房東，弱勢族群的租金一樣是7折或5折，差額也由政府補貼。
而房屋租金市價該如何定價呢？目前做法是由業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料佐證，作為地方政府審核依據，並由各地方政府自行決定審查機制。
包租代管有什麼優惠措施？
給房東的優惠
- 綜合所得稅減免：每房每月租金收入在1萬元以下，可免繳納綜合所得稅，若租金超過1萬元的部分，房屋必要損耗支出費用可再減除60%的稅金。
- 房屋稅、地價稅減免：屬於地方稅，中央授權直轄市、縣(市)政府制定，可適當減免。
- 修繕、居家安全險費用補助：提供每房每年1萬元的修繕補助、居家安全險費用補助每房每年最高3500元，甚至公證費補助每次每件補助3000元。
給房客的優惠
包租代管有什麼優缺點？
包租代管優點
- 租約具公證效力：若不幸遇到賴皮房客，可以帶著公證合約去報案。
- 可託業者選房客：業者可以第三方的角度，請房客提出財力證明，不怕日後被欠房租。
- 每月能固定收租：不必煩惱收不到租金的問題，還能獲得每年1萬元的修繕補助。
- 每年有抵稅額度：租金收入所得可作為抵稅額度，增加房東出租意願。
- 每年有補貼費用：政府會補貼修繕、居家安全險費用，以及租金和公證費補助，降低房東和房客的負擔。
- 租金比市價低廉：不論是包租或代管方案，其租金都比市價低。
- 房東管理麻煩少：所有管理、修繕維護、排解糾紛等問題，都會由業者妥善處理，適合沒有時間或嫌麻煩的房東。
包租代管缺點
- 收租相對會減少：由於有業者代替房東管理，並從中抽取費用，相對來說租金收入也會減少約2成。
- 包租業者風險高：包租業者是以二房東的角色，再轉租給房客，因此必須負起極高的風險成本。
- 代管會有空置期：由於代管業者僅代為管理該住宅，無法保證收入，因此會有空屋期的風險，須由房東自行承擔風險成本。
包租代管常見問題
如果是包租方案，只要房東和業者簽訂的合約載明房屋要原樣返還，那麼包租業者就必須要處理；如果是代管方案，代管業者會協助房東處理，只要房東和房客簽訂的合約載明房屋要原樣返還，那就是由房客處理。
如果是包租方案，由業者負責；如果是代管方案，則由房東自行處理。
根據租賃住宅市場發展及管理條例第13條之規定，若受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者，明知或可得知住宅面積、屋齡、樓層別與事實不符者，須連帶賠償責任。另外，根據租賃住宅市場發展及管理條例第37條之規定，若租賃服務業者廣告內容與事實不符、規避或拒絕主管機關檢查業務者，處1萬元以上5萬元以下罰鍰，限期未改正得按次處罰。
結語
不論哪種租賃方式都各有優缺點，整體來說，包租代管的優點多於缺點，端看屋主想要自己處理，或花點小錢請專業人士管理，當然這也會影響房客和業者的權益，若有閒置房屋想出租的房東，可以依照自己的需求選擇對自己最有利的方案，來獲得穩定的現金流。
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