包租代管：先檢視6項重點再決定是否申請！
相信大家這幾年應該很常看到「包租代管」、「包租代管社會住宅」等住宅福利政策，但你知道實際內容是什麼嗎？有哪些優缺點？本文將針對社會住宅包租代管深入介紹與討論，不論是租屋族或房東，都應該多了解自身權益，跟著我們往下看吧！
內容目錄
包租代管是什麼？
包租代管是指房東委託合法立案的租賃住宅服務業者代為出租與管理，至於社會住宅包租代管則是加入政府的包租代管計畫。依據租賃住宅市場發展及管理條例的規定，可分為「包租」和「代管」2個部分。
包租
以房東來說，只要和包租業者簽訂租賃契約，不論房屋是否租出，每個月都能從業者收取固定租金，且所有住宅問題皆由業者承擔，適合有房產又沒時間管理或怕麻煩的人；以房客而言，包租業者就是直接為你服務的房東，每月租金是繳納給業者，房屋有任何問題也是向業者反映。
代管
以房東來說，出租責任須自行承擔，因此房屋尚未出租時的空置期，必須由房東自行承擔吸收，但出租後即可交由代管業者協助處理，可減少管理房屋的麻煩；以房客而言，和房東簽約完畢後，未來房屋有任何問題是找業者協助處理，可減少與房東之間的摩擦。
社會住宅包租代管是什麼？
由於政府興建社會住宅相當耗時，也必須支出大量經費，因此推行社會住宅包租代管主要目的，是希望藉由活化、利用現有的民間閒置住宅，在較短時間內提供更多房屋選擇到租賃市場，降低地方政府興建社會住宅的財政負擔。
包租代管費用怎麼算？
一般包租代管費用
由於包租業者必須承包租賃、承擔出租風險，因此會收取1～3成的租金作為相關管理費用，房東只能收到7～9成的租金；代管業者不負責承包租賃、不須承擔出租風險，因此只會收取1成的租金作為管理費用，而房東可拿到9成的租金。
社會住宅包租代管費用
依據內政部申請包租代管資格，可分為包租和代管2種方案：
| 比較項目 | 包租方案 | 代管方案 | |
|---|---|---|---|
| 業者 | 以市場租金8折的金額向房東承租住宅，並轉租給房客 | 媒合承租雙方簽約、向房客（含政府之租金補助）收取市場9折之房租，按月轉交給房東 | |
| 租期 | 3年 | 1年1次，可續約，最長3年 | |
| 房東 | 按月向業者收取市場租金8折之房租 | 按月收取業者轉交之租金 | |
| 房客 | 一般戶 | 以市場租金8折支付業者 | 以市場租金9折支付業者 |
| 轉期戶 換居戶 |
以市場租金8折支付業者，由政府撥付租金補助 | 以市場租金9折支付業者，由政府撥付租金補助 | |
| 整合戶 | 以市場租金8折支付業者，可另申請租金補貼 | 以市場租金9折支付業者，可另申請租金補貼 | |
包租代管第4期計畫對於弱勢戶的補助，將回歸到300億元租金補貼，且由包租代管業者協助申請。
※貼心提醒：
一般戶：申請人或家庭成員不符合租金補貼之申請資格者。
轉期戶：申請人或家庭成員具住宅法第4條第2項各款身分之一，且為第二期計畫或第三期計畫之第一類或第二類弱勢戶，繼續承租原租賃住宅轉入包租代管第4期計畫，但不符合租金補貼之申請資格者。
換居戶：申請人或家庭成員符合社會住宅包租代管第4期計畫執行要點第20點規定者。
整合戶：申請人或家庭成員符合租金補貼之申請資格者。
社會住宅包租代管有什麼優惠？
政府為了鼓勵房東和房客參與社會住宅包租代管的租賃方案，提供3稅有減免（綜所稅、房屋稅、地價稅）、3費有補助（修繕費、保險費、公證費）、3年有服務（包租租約3年、代管租約1年即可續約）的333優惠措施：
給房東的優惠
- 綜合所得稅減免：
每房每月租金收入在15000元以下，可免繳納綜合所得稅，若租金超過15000元的部分，房屋必要損耗支出費用可再減除60%的稅金。 - 房屋稅、地價稅減免：
屬於地方稅，中央授權各地方市政府制定，可適當減免，相關賦稅優惠可向各縣市政府查詢。 - 住宅修繕費用補助：
提供住宅每屋每年10000元的修繕補助，每屋以門牌認定，每年以實際修繕金額核計，最長補助3年。 - 居家安全險費用補助：
參加包租方案的房東，由業者協助房東向保險公司投保居家安全險，房東先繳納保險費給保險公司，再由業者協助房東檢具保險費申請書、保險單影本、保險單收據及房東存摺影本等文件，向直轄市主管機關申請補助，每屋每年最高補助金額為3500元。 - 專業管理免服務費：
包租和代管方案皆有業者專業管理，只要包租租約簽訂3年、代管租約簽訂1年即可續約，房東免繳服務費，若有任何包租代管糾紛，也會有相關人員協調處理。
給房客的優惠
- 租金差額補助：
不論房東參加的是包租或代管方案，房客可用市場租金8折或9折的金額租到喜歡的物件，由政府補助租金差額，且符合一定資格者還可申請租金補貼，以「雙補助」減輕房客經濟負擔。 - 公證費用補助：
包租業者與房客簽訂轉租契約時須辦理公證，並可申請補助公證費，雙北每件每次補助最高4500元，其他縣市每件每次補助最高3000元。
社會住宅包租代管有什麼優缺點？
以下分析包租代管的優缺點，可檢視政府方案內容是否符合自身需求：
包租代管優點
- 租約具公證效力：包租業者和房客簽約時可辦理公證，若不幸遇到有違約行為的賴皮房客，可以帶著公證合約去報案。
- 每月能固定收租：房屋選擇包租方案就不必煩惱收不到租金的問題，即使房屋沒有租出去，包租業者還是要支付租金給房東。
- 每年有抵稅額度：租金收入所得可作為抵稅額度，降低房東的稅賦負擔。
- 每年有補貼費用：政府每年會補貼修繕、居家安全險費用，以及租金和公證費補助，降低房東和房客的負擔。
- 租金比市價低廉：不論是包租或代管方案，其租金都比市價略低一點。
- 房東管理麻煩少：所有管理、修繕維護、排解糾紛等問題，都會由業者妥善處理，房東不須親自管理房屋和面對房客，省時又少麻煩。
包租代管缺點
- 有固定簽約期限：包租業者會和房東簽訂3年契約，再轉租給房客；代管則為房東和房客經代管業者媒合，雙方簽訂至少1年的租約，最長3年。若想從事短期租賃，包租代管方案就不太適合。
- 房東無法挑房客：若房東選擇包租方案，會由業者挑選房客，但業者會以專業的角度進行篩選；若房東選擇代管方案，房東才可自行篩選房客。無論房東選擇哪個方案，房客都必須符合相關規定才能申請。
- 包租業者風險高：包租業者是以二房東的角色，將房屋轉租給房客，即使房屋租不出去，還是要支付租金給房東，因此必須負起極高的承包租賃風險成本。
- 代管會有空置期：由於代管業者僅代為管理該住宅，無法保證租金收入，因此會有空屋期無法收租的風險，須由房東自行承擔。
包租代管常見問題
可以。房東若在租賃期間中途想將該房屋出售，須依民法第425條及租約規範辦理。
根據租賃住宅市場發展及管理條例第13條之規定，若受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者，明知或可得知住宅面積、屋齡、樓層別與事實不符者，須連帶賠償責任。另外，根據租賃住宅市場發展及管理條例第37條之規定，若租賃服務業者廣告內容與事實不符、規避或拒絕主管機關檢查業務者，處10000元以上50000元以下罰鍰，限期未改正者得按次處罰。
結語
不論選擇何種方案，包租代管都各有其風險和優缺點，端看屋主想要自己處理，或花點小錢請專業人士管理，當然這也會影響房客和業者的權益，若有閒置房屋想出租的房東，可以依照自己的需求選擇對自己最有利的方案，來獲得穩定的現金流，而房客在房價居高不下的時期，也能有個維持穩定生活的居所。
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