包租代管是什麼?10大優劣分析必看攻略!

包租代管是什麼?10大優劣分析必看攻略! - 大揚代書事務所

台灣房價近年來節節攀升,政府為了抑制投資客將熱錢流入房市,紛紛祭出房地合一稅、限制核貸數及推出社會住宅,其中社會住宅又可分為新建住宅和包租代管,由後者彌補前者房屋數量不足之處,然而什麼是「包租代管」呢?請看我們這篇詳細的介紹。

內容目錄

包租代管是什麼?

包租代管意思其實出自《租賃住宅市場發展及管理條例》,目前台灣因居住或就學因素有租賃房屋需求者約有300萬人,然而租屋族長年以來面對住宅資訊不對稱、權利義務界線不明、缺乏專業經營管理等租賃問題,再加上無解的高房價讓許多人買不起房,使得行政部門必須正視國人的租屋議題,最終訂立該條例並於2018年起施行,讓過去存在於檯面下的租賃市場逐漸走向透明化。

以往房東若想將閒置的房屋出租,只能靠自己張貼租賃廣告,或求助於房仲業者,待找到房客後,還必須與房客簽約、處理各類修繕維護問題,這種租賃方式對名下有多筆房屋或無暇管理的房東來說,其實很難管理。為了解決管理不易的問題,又想彌補社會住宅數量不足的現況,政府推出「包租代管」的租賃方式,房東將房屋轉交給專業業者(物業管理公司)代為經營管理,讓有租賃需求的民眾也能享有居住權,其中可分為「包租」和「代管」兩個部分,以下逐一介紹:

「包租」是由業者和房東簽訂3年的租賃契約後,將房屋承包租賃,再當起二房東轉租給房客,並管理該房屋,所有住宅問題由業者承擔,適合有房產又沒有時間或怕麻煩的房東。

「代管」則是房東委託業者代為管理房屋,可視為「房東代理人」的角色,業者協助房東出租房屋給房客,由房客向房東簽訂契約,因此業者僅負責管理住宅、不負責承租,因此房屋尚未出租時的空置期,必須由房東自行承擔吸收。

包租代管兩者有何差異?

我們以表格來介紹包租和代管其中的差別:
方案名稱包租方案代管方案
房客申請資格●一般戶
●弱勢戶
●一般戶
●弱勢戶
房屋空置期
糾紛處理1.由業者面對房東和房客
2.部分適用消費者保護法
1.業者協助房屋和房客
2.部分適用消費者保護法
風險評估 1.業者須承擔大部分責任
2.風險成本須由業者負擔
1.業者較無責任
2.風險成本由房東負擔
查看更多:關於消費者保護法

包租代管費用怎麼算?

以包租業者來說,通常會以市價8折的金額向房東承租住宅,再以8折價格轉租給一般房客,弱勢族群則是7折或5折,差額由政府補貼。至於代管業者,則是向一般房客收取市價9折租金後,按月轉交給房東,弱勢族群的租金一樣是7折或5折,差額也由政府補貼。

而房屋租金市價該如何定價呢?目前做法是由業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料佐證,作為地方政府審核依據,並由各地方政府自行決定審查機制。

包租代管有什麼優惠措施?

政府為了鼓勵房東和房客參與包租代管的租賃方案,提供「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的333優惠措施:

給房東的優惠

  1. 綜合所得稅減免:每房每月租金收入在1萬元以下,可免繳納綜合所得稅,若租金超過1萬元的部分,房屋必要損耗支出費用可再減除60%的稅金。
  2. 房屋稅、地價稅減免:屬於地方稅,中央授權直轄市、縣(市)政府制定,可適當減免。
  3. 修繕、居家安全險費用補助:提供每房每年1萬元的修繕補助、居家安全險費用補助每房每年最高3500元,甚至公證費補助每次每件補助3000元。

給房客的優惠

由政府補助租金差額和公證費,讓房客能用更便宜的價格租到喜歡的物件,減輕房客經濟壓力。
包租代管主要是希望透過節稅和補助吸引房東釋出閒置的房屋,讓房客能低價租到房屋,實現居住正義,並增加業者參與意願,創造三贏局面。

包租代管有什麼優缺點?

當然也有房東對於包租代管仍有疑慮而上ptt詢問,針對網友們提供的經驗分享,為您整理出包租代管的優劣分析:

包租代管優點

包租代管7大優點-大揚代書事務所
  • 租約具公證效力:若不幸遇到賴皮房客,可以帶著公證合約去報案。
  • 可託業者選房客:業者可以第三方的角度,請房客提出財力證明,不怕日後被欠房租。
  • 每月能固定收租:不必煩惱收不到租金的問題,還能獲得每年1萬元的修繕補助。
  • 每年有抵稅額度:租金收入所得可作為抵稅額度,增加房東出租意願。
  • 每年有補貼費用:政府會補貼修繕、居家安全險費用,以及租金和公證費補助,降低房東和房客的負擔。
  • 租金比市價低廉:不論是包租或代管方案,其租金都比市價低。
  • 房東管理麻煩少:所有管理、修繕維護、排解糾紛等問題,都會由業者妥善處理,適合沒有時間或嫌麻煩的房東。

包租代管缺點

  • 收租相對會減少:由於有業者代替房東管理,並從中抽取費用,相對來說租金收入也會減少約2成。
  • 包租業者風險高:包租業者是以二房東的角色,再轉租給房客,因此必須負起極高的風險成本。
  • 代管會有空置期:由於代管業者僅代為管理該住宅,無法保證收入,因此會有空屋期的風險,須由房東自行承擔風險成本。

包租代管常見問題

如果是包租方案,只要房東和業者簽訂的合約載明房屋要原樣返還,那麼包租業者就必須要處理;如果是代管方案,代管業者會協助房東處理,只要房東和房客簽訂的合約載明房屋要原樣返還,那就是由房客處理。

如果是包租方案,由業者負責;如果是代管方案,則由房東自行處理。

根據租賃住宅市場發展及管理條例第13條之規定,若受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者,明知或可得知住宅面積、屋齡、樓層別與事實不符者,須連帶賠償責任。另外,根據租賃住宅市場發展及管理條例第37條之規定,若租賃服務業者廣告內容與事實不符、規避或拒絕主管機關檢查業務者,處1萬元以上5萬元以下罰鍰,限期未改正得按次處罰。

結語

不論哪種租賃方式都各有優缺點,整體來說,包租代管的優點多於缺點,端看屋主想要自己處理,或花點小錢請專業人士管理,當然這也會影響房客和業者的權益,若有閒置房屋想出租的房東,可以依照自己的需求選擇對自己最有利的方案,來獲得穩定的現金流。

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