房屋評定現值怎麼看?一篇了解計算方式及相關稅賦

房屋評定現值怎麼看?一篇了解計算方式及相關稅賦-大揚代書

房屋評定現值與契稅、房屋稅等稅賦的課徵息息相關,那麼房屋評定現值到底是什麼?與房屋市價一樣嗎?房屋現值又要怎麼查?這篇文章將為你介紹房屋評定現值計算方式以及相關稅賦,帶你了解房屋的真實價值!

內容目錄

房屋評定現值是什麼?

房屋評定現值是政府評定的房屋價值,用來作為各種房屋相關稅賦的課徵基準。依房屋稅條例第10條規定,各縣市民意代表、建築與營造等專門人員會組織「不動產評價委員會」,依房屋構造、樓層與用途訂定「房屋標準單價」,稅捐機關再根據標準單價、面積、折舊率與地段率計算出「房屋評定現值」。

房屋現值計算公式如下:

房屋評定現值=房屋標準單價x面積x(1-折舊率x折舊年數)x地段率
核定單價=房屋標準單價x(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低價
不論是合法建物、未保存登記建物還是違章建築,房屋建好後都要向稅捐機關申報,稅捐機關會編列稅籍並核定房屋現值,而通常建材越好、面積越大、地段越優、屋齡越小的房屋,評定現值就會越高
※貼心提醒:房屋現值每三年會重新評定一次,一般會依折舊率遞減其評定價值,納稅人若對核定結果有異議,應於接到通知書30天內申請重計。

房屋標準單價怎麼定?

影響房屋標準單價的因素分為三類:

構造

分為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造和加強磚造等。其中,鋼骨造的評定價格最高

用途

用途分為四類,第一類如:國際觀光旅館、夜總會、舞廳等;第二類如:旅館、百貨公司、餐廳等;第三類如:市場、辦公室、住宅等;第四類如:工廠、倉庫、焚化爐等。

樓層數

構造與用途相同時,樓層數越高,標準單價就越高。若樓層數超過「房屋標準單價表」內所列之總層數,標準單價就按表內最高樓層與次高樓層的差額逐層遞增計算。另外,房屋的夾層、地下室應按照標準單價的8成核計
關於樓層還有許多規範,詳細資料可參考簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則
房屋標準單價怎麼定-大揚代書

房屋評定現值與市價有關係嗎?

房屋評定現值與市價其實沒什麼關係,從計算公式就可以看出來,而通常評定現值都會比市價低,這是因為考量到民眾的稅務負擔,政府會用較低的房屋現值來課稅,所以才會造成房屋評定現值和市價之間的落差。

房屋評定現值查詢怎麼做?

建物登記謄本不會顯示房屋現值,若想知道房屋現值是多少,可向房屋所在地的稅捐稽徵機關申請「房屋稅籍證明」,證明書上的「現職」就是評定現值。所有權人攜帶身分證與印章即可申請,非所有權人須攜帶身分證、印章、委託人身分證影本、印章及委託書。
另外,有人會以為房屋稅單上的「課稅現值」就是房屋評定現值,但其實房屋評定現值=「課稅現值」+「免稅現值」,防空避難室、地下室發電機設備及蓄水池等部分設施是免課房屋稅的,不會寫在稅單上,所以只看稅單可能會低估房屋現值。

房屋評定現值會影響哪些稅?

房屋評定現值會影響到買房時課徵的契稅以及持有房屋須繳交的房屋稅,以下為你說明這兩種稅賦:

契稅

契稅=核定契價(房屋評定現值-免稅現值)×契稅種類適用稅率。
契稅的課徵對象為因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而依法取得房屋所有權者。稅率及繳納人如下:
契稅稅率及納稅義務人
契稅種類稅率納稅義務人
買賣6%買受人
典權4%典權人
交換2%交換人
贈與6%受贈人
分割2%分割人
占有6%占有人
申報契稅時,移轉房屋的契價應以房屋評定現值為基準,但若是領買、標購公產或向法院標購拍賣,取得的不動產移轉價格低於房屋評定現值時,依法可以較低的移轉價格核定課稅

房屋稅

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅,每年徵收一次,計算時間為前一年的7月1日至課稅當年的6月30日。除了一般房屋之外,形狀特殊而供住宅、工作、營業等的建築物以及違章建築都要課稅。
房屋稅=房屋課稅現值×適用稅率。

房屋稅率如下:

房屋使用情形法定稅率
最低最高
住家用自住或公益出租人出租使用1.2%
其他住家用1.5%3.6%
非住家用營業、私人醫院、
診所、自由業事務所使用
3%5%
人民團體等非營業使用1.5%2.5%
房屋移轉後,記得要檢查前屋主將該房屋作為何種目的使用,如果使用方式不同,記得要在移轉完成後30日內申報變更,以免稅率計算錯誤喔

房屋評定現值常見問題

房屋評定現值線上查詢一樣是申請房屋稅籍證明,只要進到財政部稅務入口網「電子稅務文件」的「線上申請」,就能找到「申請核發房屋稅稅籍證明」項目。

不一樣。房屋評定現值包含「課稅現值」和「免稅現值」,集合式住宅中的防空避難室、蓄水池和地下室發電機設備等部分公設就屬於免稅部分。

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結語

擁有自己的房產是許多人的夢想,不過除了前期付出的成本,後期還有許多費用要繳交,尤其繳稅是人民的義務,納稅人不妨花點時間閱讀相關資訊,以免稅額出錯,給自己帶來困擾。

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