未保存登記建物是什麼?可以繼承或貸款嗎?

未保存登記建物是什麼?可以繼承或貸款嗎?-大揚代書

未保存登記建物是指「沒有權狀的房屋」,房屋沒有權狀不見得是違建,雖然可以正常居住不影響使用,但想用來貸款卻很容易被銀行拒絕,原因在於建物沒有合法權狀,產權並不完整,銀行也擔心房屋未來可能會有無法拍賣等問題。若你有未保存登記建物相關疑問,以下一一為你解答。

內容目錄

未保存登記建物是什麼?

台灣早期因不動產相關法規尚不完備,許多建商或自建者可能為了節稅或其他原因,在房屋完工後並沒有至地政機關辦理「建物所有權第一次登記」,也就是說只有土地所有權狀而沒有取得房屋所有權狀,未使該房屋合法化,此類房屋就稱為「未保存登記建物」。

而後不動產相關法規幾經修法,才逐漸填補法律漏洞,未保存登記建物雖然不符合當今建築法規而無法辦理登記,但仍具財產價值,為受民法保障的財產權之一,一般法院實務見解認為該建築物的所有權雖然無法移轉,但仍存在事實上處分權移轉之效力,因此受讓人可自由使用、收益、處分該建築物,例如買賣、過戶、繼承、出租等,並可排除他人之干涉,與所有權人享有的權利沒有差別。

一般來說,未保存登記建物可分為以下2種:

  1. 程序違建:屬於未登記的合法建物,只要按地籍測量實施規則土地登記規則之規定補辦登記與程序,一樣可取得房屋所有權狀。
  2. 確定違建:具有違建事實的建物,因此也無法向地政機關申請登記。

未保存登記建物可以繼承嗎?如何辦理?

未辦保存登記建物因僅有房屋稅籍,繼承人常不知能否繼承或該如何辦理繼承,未保存登記建物不僅可以繼承,且依下列步驟就能完成辦理:

  1. 先核對房屋稅籍資料(含納稅人及使用情形),與房屋實際坐落位置是否相符,避免繼承人之間發生爭議。
  2. 至被繼承人除戶所在地的國稅局申報遺產稅
  3. 辦理變更房屋稅納稅義務人名義,並檢附遺產稅繳清(免稅)證明書、繼承系統表、繼承人身分證明文件、遺產分割協議書(依民法第1141條規定平均繼承者免附)、法院准予備查之繼承權拋棄文件等資料,向房屋所在地之稅捐稽徵機關提出申請。

值得注意的是,若繼承人中有拋棄繼承或姓名變更,請檢附地方法院核發之拋棄繼承權證明文件或繼承人戶籍資料;若被繼承人留有遺囑指定房屋繼承方式,應一併提供遺囑影本。

可以用未保存登記建物申辦貸款嗎?

答案是:可以,未保存登記建物雖沒有權狀,但是在法律上一樣有建物所有權人的名字及相關該有的財產保障,只不過銀行多半認為產權有問題,除非申請人先補辦保存登記,否則申貸不易。

想以未保存登記建物申貸,可透過大揚代書協助辦理民間房屋貸款解決資金上的燃眉之急,彈性還款不綁約,不必申請建物保存登記,只需要提供土地權狀及房屋稅籍證明即可辦理!

未保存登記建物有哪些申貸方式?

由於未保存登記建物沒有權狀,對銀行而言產權不完整,較難辦理貸款。以下分享2種方法協助你申辦未保存登記建物之貸款:

  1. 辦理保存登記
    透過法律程序補辦建物保存登記,完成後才可向銀行申貸,但此方法需要耗費較多時間,從測量完成到拿到權狀估計耗時1個月以上。
  2. 向民間申請貸款
    民間貸款門檻較銀行低,不限坪數屋齡、是否未保存、持分、原住民保留地等特殊案件,不必申請建物保存登記,只需要提供土地權狀及房屋稅籍證明即可辦理貸款。
未保存登記建物申貸方式-大揚代書

申辦未保存登記建物貸款要準備什麼文件?

  • 雙證件
  • 土地所有權狀正本
  • 房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)
  • 繳納水費憑證(最近一期的水費單)
  • 繳納電費憑證(最近一期的電費單)
  • 收入及財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細)

如何申辦未保存登記建物貸款?

  1. 申請:撥打免費諮詢專線填寫線上表單,將有專員為你服務。
  2. 估價:依實際屋況、市價行情、該筆房屋的實價登錄、持有時間、坐落地段等評估條件做出一份完整的鑑價報告。
  3. 審核:鑑價完成會將核貸金額、每期應繳金額與利息,回報給申貸人了解。
  4. 對保:審核核准後,專員會和申貸人聯絡約定對保時間、完成簽約。
  5. 設定:至地政機關申請抵押權移轉與設定,由於建物屬於未辦保存登記,所以會將抵押權設定在該建物坐落的土地上,並在抵押權設定書上備註建物的門牌號碼。
  6. 撥款:上述流程完成後,我們將迅速撥款給申貸人。
土地貸款流程圖 - 大揚代書

未保存登記建物常見問題

以原始起造人或實際出資建造之人為準,可提出房屋稅籍資料佐證。但有爭議時,應以聲明異議或訴訟程序解決。

可以,未保存登記一樣能夠進行繼承、過戶、贈與、買賣,各種不動產的移轉皆不受影響。

租屋市場常見的頂樓加蓋,其實就屬於未保存登記建物,儘管多數是違建,但在司法實務上承租的租約仍然有效。該違建若因舉發而遭主管機關拆除,或經訴請法院拆除,在判決確定遭強制執行時,房客若未能依約使用,依法可向房東請求損害賠償,例如提前終止租約之違約金、搬遷費用等。

可以,只要該建物符合法規,照樣可以補辦建物保存登記。

結語

以上是未保存登記建物相關介紹,老屋或違章建築常有未經保存登記的問題,其實只要多花點時間了解,未保存房屋是可以妥善處理的,未來也有助於買賣、出租、貸款等,為自己的房屋保值。

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