房屋轉增貸全解析!申請前你該知道的10件事

房屋轉增貸全解析!申請前你該知道的10件事-大揚代書

房貸利率升息後,許多人都感受到貸款壓力,除了開源節流,其實也可以考慮以房屋轉增貸的方式,不僅幫自己的財務減壓,還能活化資產獲得資金運用,以下為你深入介紹房屋轉增貸10項重點。

內容目錄

房屋轉增貸是什麼?

房屋轉增貸就是將房貸從原本貸款的銀行,轉貸到新銀行,新銀行會針對房屋重新鑑價,並依據申請人的還款能力、信用評分等條件,再額外貸出資金給申請人。當新銀行可以提供更優惠的利率、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮轉貸到新銀行同時申請增貸。和房屋增貸不同的地方是將既有房貸轉到新銀行,而非在原本的銀行單純申請增額貸款。

常見的房屋轉增貸原因有哪些?

  • 爭取寬限期:
    轉貸到另一家銀行後,新銀行多半會給予1~2年的寬限期,寬限期內只要繳息不必負擔本金,可降低還款壓力。
  • 降低貸款利率:
    若新銀行專案可提供更優惠利率,或是申請人的財力和信用條件變好,都可以向新銀行爭取到較低的房屋轉增貸利率。
  • 延長還款年限:
    新銀行的轉增貸方案多半可以拉長還款年限,增加攤還本利期限同時就能降低月付金,降低每月財務負擔。
  • 取得資金運用:
    除了申請人的財力和信用條件變好,若房屋價值增加也可使新銀行願意提供更高的貸款額度,申請人就能取得一筆資金運用,例如申請轉增貸來裝潢房屋就是相當常見的用途。
房屋轉增貸常見4大原因-大揚代書

房屋轉增貸優缺點有哪些?

房屋轉增貸優點

  1. 降低貸款利率:可降低利息支出。
  2. 延長貸款期限:攤還本利時間拉長,降低每月還款負擔。
  3. 房屋增值套現:有一筆額外資金可運用。

房屋轉增貸缺點

  1. 須支付相關費用:例如手續費、徵信查詢費等。
  2. 房貸申請流程要重來一次:申請房屋轉增貸等同申請另一筆房貸,因此所有流程都要重新辦理一次。
  3. 可能要支付違約金給原銀行:若在原銀行綁約期間內向新銀行申請轉增貸,就必須支付違約金給原銀行。

房屋轉增貸推薦銀行

目前受理房屋轉增貸的銀行有越來越多的趨勢,不僅能降低貸款負擔,還有機會可以貸出另一筆資金!請看下方表格整理:

比較項目房屋轉貸房屋增貸房屋轉增貸房屋轉增貸
中國信託中國信託銀行首年2.185%起最高8.5成最長30年最長3年
國泰世華國泰世華2.32%起最高8成(未提及)最長3年
玉山銀行玉山銀行2.15%起最高8成最長30年(未提及)
永豐銀行永豐銀行2.22%起最高8.5成最長30年最長3年
凱基銀行凱基銀行2.185%起(未提及)最長30年(未提及)
※溫馨提醒:以上僅列較常見銀行。銀行多採浮動利率計息,轉貸利率、成數及相關費用應以各家銀行最新消息為準。

辦理房屋轉增貸前該注意什麼?

申請房屋轉增貸前應先注意以下事項:

  • 了解房價行情:
    銀行房屋鑑價大約是市價80%~90%,申請前可到實價登錄查詢附近房價行情,初步推估可貸金額
  • 蒐集銀行方案:
    多蒐集各家銀行轉增貸內容,比較其中差異,再挑選最適合自己的銀行和方案。
  • 精算貸款費用:
    申貸必須支出相關費用,例如手續費、徵信查詢費等,申請前要先計算清楚,以免多花冤枉錢
  • 不要同時送件:
    不要同時向多家銀行遞出轉增貸申請,因為每次送件,銀行就會向聯徵中心調閱一次信用紀錄,短期內超過3次就會影響貸款過件率
  • 提前清償違約:
    通常房貸綁約期間是2~3年,若在這段期間內申請轉增貸,可能要支付高額的違約金,建議超過綁約期再申請

房屋轉貸、增貸與轉增貸三者差異

比較項目房屋轉貸房屋增貸房屋轉增貸
貸款方式以新貸款取代原貸款原貸款加上新貸款額度新貸款取代原貸款並增加貸款額度
額外資金
貸款利率比原貸款更優惠之利率依照原房貸利率比原貸款更優惠之利率
貸款年限可延長不可延長可延長
承作銀行新貸款銀行原承作銀行新貸款銀行
貸款費用• 塗銷費、手續費、代書設定費約8000~20000元
• 須支付原銀行0.5%~1%之違約金
手續費約5000元• 塗銷費、手續費、代書設定費約8000~20000元
• 須支付原銀行0.5%~1%之違約金
抵押設定塗銷第一順位抵押權後再設定僅設定增貸部分抵押權塗銷第一順位抵押權後再設定
貸款限制降息幅度夠大(0.5%以上),才能分攤違約金等貸款成本原貸款已償還一定額度之本金,且須與原承作銀行關係、信用良好房屋增值幅度大,且個人信用須良好

房屋轉增貸申請條件

  • 雙證件正影本
  • 戶籍謄本影本
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 原房貸最近1年繳款明細
  • 個人財力證明(收入證明、薪轉證明、扣繳憑單等)

申請房屋轉增貸流程

  1. 申請:將上述文件提交給新銀行審查。
  2. 估價:銀行會根據房屋坐落區段、屋齡、坪數及周邊生活機能等因素進行不動產估價,也會參考當初房屋買賣的成交價格來決定可貸金額,並進行轉增貸試算。
  3. 審核:估價後銀行會根據申請人的還款能力、信用條件等因素,決定貸款案件的准駁。
  4. 對保:當銀行核准後,雙方約定對保時間,並簽訂貸款契約。
  5. 設定:到地政機關設定抵押權、辦理塗銷登記,新銀行會代為清償原房貸餘額。
  6. 撥款:完成上述流程後,銀行就會撥款至申請人指定帳戶。
土地貸款流程圖 - 大揚代書

房屋轉增貸常見問題

建議購屋後繳滿2年房貸,再向銀行申請轉增貸;若原房貸已申請寬限期,建議寬限期結束後2年再申請。貸款還款紀錄良好,會比較容易過件。

自中央銀行發布第五波選擇性信用管制後,針對購置住宅貸款提出以下規定:

  • 自然人在特定地區(台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市)購買第2戶房屋,貸款成數最高僅7成。
  • 自貸款撥款日起3年內辦理增貸或轉貸,只能借出已償還的本金。
  • 自貸款撥款日起3年後即使房價上漲,也要以原始鑑價計算貸款成數上限。

結語

人生在買房或需要資金時,大多都需要依靠貸款協助,才能達成目標或進行投資,申請房屋轉增貸前,務必要做好規劃再實行,以免財務發生狀況。以上就是房屋轉增貸的介紹,建議有資金需求的民眾在申請前要做好功課。

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