房屋轉增貸是什麼?聰明運用房產變資金

什麼是房屋轉貸和增貸?詳細解說大補帖來了 - 大揚代書事務所

現在多數人不再選擇「一生一屋」,苦繳房貸更不是唯一選項,聰明的你可以學習活用房屋變成一項資產,作為投資入門首選。其中,轉貸是不少人省錢兼投資的理財好方法,而房屋轉增貸更是可以立即套現房屋的增值,如果房價比買進時還高,也能順便把增值部分套現出來,或是藉由轉貸降息取得所需資金,紓解周轉的燃眉之急。

內容目錄

什麼是房屋轉貸?房屋增貸?房屋轉增貸?

房屋轉貸

簡單來說,就是將房貸由原有的申貸銀行,轉移到另一間銀行,也就是首位抵押權人會由原銀行,轉移到新的轉貸銀行,沒有貸款額外資金,也稱為平轉。

房屋增貸

與向原銀行申請額外金額貸款的增貸有所不同,增貸是在辦理房貸一段時間,並清償部分本金之後,再次向原有的銀行申請貸款,利率通常較低,但審核較嚴格。

房屋轉增貸

所謂的轉增貸就是將貸款從原本貸款的銀行,轉貸到新銀行,新銀行會針對房屋重新鑑價,再額外增貸出資金給貸款人。和增貸不同的地方在於房貸是轉到新銀行,不是在原本的銀行增貸。當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮轉貸到別家銀行進行增貸。

什麼時機適合辦理房屋轉貸或增貸?

想要貸款考慮的優先順位,應是增貸優先於轉貸,由於轉貸是要向另一間銀行申請貸款,所有的貸款流程都要重跑一遍,務必要先做好房貸轉貸試算,且要記得多加上原本銀行的清償、塗銷等手續及費用,一般會建議不要輕易做出轉貸的決定,通常是原貸款的銀行利率較高、不同意增貸或寬限期不夠等其他情況,這時才需要動用到轉貸的方式。

房屋轉貸、增貸與轉增貸三者差異為何?

比較項目房屋轉貸房屋增貸房屋轉增貸
貸款時機為降低現有貸款利率,並延長還款年限需要額外資金想要降低貸款利率,又有資金需求
貸款方式以新貸款取代原貸款原貸款加上新貸款新貸款加上新貸款
貸款額度依據當時房市而定依原貸款額度依房屋增值後的總價再以原貸款成數貸款
貸款利率比原貸款更優惠之利率依照原房貸利率比原貸款更優惠之利率
貸款年限可重新延長不可重新延長可重新延長
承作銀行新貸款銀行原承作銀行新貸款銀行
貸款支出●代書設定費約2500~6000元,視銀行規定有所不同
●塗銷費約2500元
●須付原銀行0.5~2%之違約金
管理費5000元左右●代書設定費約2500~6000元,視銀行規定有所不同
●塗銷費約2500元
●須付原銀行0.5~2%之違約金
貸款限制降息幅度夠大(0.5%以上)
才能分攤違約金等貸款成本
原貸款已償還一定額度之本金,且須與原承作銀行關係、信用良好房屋增值幅度大,且個人信用須良好

常見的房屋轉增貸原因有哪些?

  • 爭取寬限期:
    轉貸到另一家銀行後,該銀行多半會給予1~2年的寬限期,對於貸款者繳款壓力大大減輕,只要負擔利息,不用繳本金,通常轉貸過去後,會先給1年寬限,如果繳款正常,可以再申請2~3年寬限期。
  • 降低房貸利率:
    想要轉增貸的另一個原因是為了較低的利率,也許是另一家銀行剛好有房貸專案,或是貸款人的條件變好了,都可以爭取到較低的房貸利率。
  • 延長還款年限:
    轉貸過去後,還可以拉長還款年限,降低月付金。
  • 取得資金運用:
    完成房屋轉貸流程後,除了能在新銀行貸得較低利率外,還可以取得一筆資金運用,是較為彈性的做法。

辦理房屋轉增貸前該注意什麼?

辦理轉增貸前請先檢視自身是否符合下列情況,如有符合其中一項,且已找到他行提供新的貸款方案,經試算後確實划算就可以考慮轉增貸。

  • 原本貸款利率高:目前貸款銀行不肯調降利率,且原先貸款的利率確實高於市場行情。
  • 有資金需求想增貸:未來預計要增貸,但目前貸款銀行不願意提供增貸服務,或增貸額度無法滿足貸款人的需求。
  • 其他條件:例如目前貸款銀行無法提供寬限期、增加貸款年限等非利率成本及額度因素等。

申請房屋轉增貸的條件為何?

  • 年滿20~65歲之國民,且有正常工作,能提出收入證明
  • 有財力證明,可證明增貸後負擔得起所有貸款(原貸款+增貸)金額。
  • 房貸還款紀錄正常。
  • 銀行往來信用紀錄正常,例如無遲繳紀錄、無其他信用不良紀錄。
  • 原房屋增值空間大。
  • 房貸還款金額已達銀行之規定。

申辦房屋轉增貸需要哪些文件?

  • 雙證件影本。
  • 個人財力證明(收入證明、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、扣繳憑單等)。
  • 戶籍謄本影本。
  • 土地、建物所有權狀影本。
  • 原房貸繳款明細最近1年繳款明細。

房屋轉增貸流程為何?

土地貸款流程圖 - 大揚代書事務所
  1. 申請:鎖定銀行後備妥需要的資料,像是申請書、房地謄本、房貸餘額及繳款紀錄等文件,交給銀行審查。
  2. 估價:銀行會根據座落區域、房屋的坪數及周邊生活機能等因素進行不動產估價,也會參考當初房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額。
  3. 審核:估價後銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素,決定貸款案件的准駁與否。
  4. 對保:當銀行核准後,貸款人與銀行簽訂貸款契約,並約定對保時間,當天貸款人與保證人皆須親自前往約定的地點完成對保手續。
  5. 設定:銀行過件後,必須到地政機關設定抵押權,並辦理塗銷。
  6. 撥款:完成上述流程後,銀行就會撥款至貸款人指定帳戶。

我適合房屋轉貸、增貸還是轉增貸?

大部分會選擇辦理「轉貸」的人,多是因為原銀行無法增貸、百般刁難,或是利率、成數不如原先期望;而「增貸」較適合先前信用良好,且臨時有大筆資金需求的人,最後的「轉增貸」則適合房子有大幅增值的人,可以先享受房價上漲利多。平時可以關注近期是否有政府優惠房貸轉貸,或其實一般銀行大多有提供線上房貸增貸試算、房貸轉貸試算工具,如果還不清楚要使用哪個方案,建議可以先上網評估看看再決定。

結語

人生在買房或需要資金時,大多都需要依靠貸款協助,才能達成目標或進行投資,無論是房屋轉增貸或信貸轉增貸,都須做好規劃再實行,才有得到最佳效益。房屋轉增貸推薦大揚代書,我們的專業團隊有豐富的申貸經驗,能幫您順利通過銀行轉貸、增貸或轉增貸申請,即刻撥打免付費專線,或線上填單,我們能立即為您服務。

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