【撤銷查封】攻略！房子被查封怎麼辦？3招教你解決
房子被查封怎麼辦？其實從收到查封通知到正式進入拍賣程序，中間還有一段「協商期」。只要能與債權方達成共識，就有機會「撤銷查封」、停止後續的強制執行！以下將介紹查封的原因，並分享3個實用的解決方法，一起往下閱讀！
內容目錄
查封是什麼？房屋為何會被查封？
查封又稱為扣押，當債務人欠錢不還一段時間，債權人就可以向法院聲請強制執行，請求法院查封債務人名下的動產不動產（房屋、土地）或（如汽機車）。當查封生效後，債務人就不可以再處分、移轉被查封的財產，而財產法拍後的金額會分配給債權人。
簡單來說，就是用限制債務人房屋所有權的方式，保障債權人可以收到借款。
房屋被法院查封拍賣的流程？
以下是法院查封流程：
- 債權人向法院聲請強制執行。
- 執行法官命書記官與執達員，至債務人持有不動產位置貼法院查封封條。
- 進行不動產估價。
- 進入正式房屋拍賣程序。
- 通知行使標的物優先承買權、房屋所有權移轉。
- 法院點交或不點交流程。
- 拍賣分配價金撥款。
法拍拍賣程序可能會有4次（視當次有無人購買）：
- 第一拍、第二拍：第一拍約市價的9～5折，二拍為一拍的8折。
- 第三拍：為二拍的8折，如果還是流標，就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋找買受人。
- 第四拍：為特別拍賣，公告三個月內，債權人可再要求減價拍賣，或是直接承受（以底價抵充債務買下）。
如果第四次還是流標，且債權人不願承受，法院就會發給債權人債權憑證，並撤銷查封。
房子被查封多久會被拍賣？
從查封到拍賣時間約1～2個月，或最長6個月以上會被拍賣，依據公文速度決定拍賣時間。如果想要知道目前查封的狀況，可以調閱房屋土地謄本，或是打電話到法院查詢進度。
如何撤銷查封？
當房屋被查封後，到「拍定前」債務人還是有機會可以聲請撤銷查封！（詳細法規可看：《強制執行法》第58條）
以下提供你3種好方法：
與債權人協商
債權人最在意的是能否拿到欠款金額，若可以向債權人提出可行的還款方案及其他擔保品，或是直接湊出債務人應償還的金額，就有機會和解。
在房子被查封到拍賣前，還有一段時間可以與債權人進行協商，協商重點在於擬定明確的還款計畫、表示還款誠意。
如果債務人擔心自行和債務人協商，容易接受無法負擔的還款方案，可先諮詢財團法人法律扶助基金會，了解協商時要注意的重點。
利用房屋貸款做負債整合
若不想房子被法拍，而且房屋殘值評估後比總債務多，也可考慮申請房貸整合負債，用貸款金額償還所有積欠的債務。但要注意被查封的房屋已經無法再向銀行貸款，需要透過民間管道來辦理。
當房屋已被查封，向民間貸款就要更加小心，推薦你向專業的大揚代書貸款，歡迎立即諮詢讓專員了解負債狀況，協助規劃最有效率的還款方案！
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協商以正常管道賣屋
上述2個方法，目標都是為了留下債務人的不動產，但要是真的沒有金額可以償還，或是確實無力償還債務，其實也可以考慮與債權銀行商量撤銷查封、停止法拍程序，改以一般房屋買賣流程處理房屋。
由於法拍屋價格比一般房屋市價低很多，對債權人、債務人雙方而言，其實是得不償失。若是選擇用正常的方式去賣房，就有更多金額可以償還，是債權人也相對能接受的方法。
撤銷查封需要什麼資料？
無論是債務人或債權人，都可向法院聲請撤銷查封，以下為你介紹：
債權人聲請
- 民事聲請撤回強制執行狀
- 執行名義證明
- 身分證件
債務人聲請
- 民事聲請撤回強制執行狀
- 清償證明或和解書
- 不動產所有權狀
- 不動產登記謄本
- 身分證件
身分證件部分，個人須提供身分證正反面影本、印章；公司須提供公司變更事項登記表、公司印章、負責人印章。
撤銷查封多久時間？流程有哪些？
撤銷查封大約需要3～7個工作天，以下為你說明撤銷查封流程：
- 遞交申請狀：填寫民事聲請撤回強制執行狀、準備好相關文件後，送到原本查封的法院。
- 法院核准：法院確認文件沒問題後，就會寫執行筆錄並發公文到地政機關。
- 地政機關塗銷：地政機關會塗銷限制登記。
撤銷查封常見問題
被查封後房屋就會進行鑑價、法拍程序。會請鑑價公司估價，訂定詢價期日，請債權人表示對鑑定價格有無意見，之後法官就會訂立底價，登報第一次公告投標，期間約3個月至6個月。
接著就會進入拍賣程序，若拍賣金額不足以償還債權人，債務人還是有可能會被繼續求償，甚至強制扣薪。
房屋被查封後，債務人不能「移轉」或「買賣」房屋，但一樣可以繼續使用房屋或居住，直到房屋確實被拍賣為止。
如果本身是租客，只要是「查封前」簽約，且租約沒有超過5年，也不是未經公證的不定期契約，就可以繼續居住到約滿。
不一定，最常見的狀況是貼在門口顯眼處，但如果債務人在場，也可協議貼在室內牆，或採用將鑰匙提供給執行人員的方式，只要地政機關有完成查封登記即可。但要注意！如果撕毀封條，會依刑法第139條，處兩年以下有期徒刑、拘役，或20萬以下罰金。
大揚可協助辦理撤銷查封
提醒你！收到法院查封通知時，務必儘快與債權銀行或債權人聯絡、進行協商。如果需要撤銷查封資金，或是有債務整合需求，歡迎諮詢大揚，讓專業代書團隊為你解決債務問題！
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