土地謄本和建物謄本的差異?7分鐘帶你了解

土地謄本和建物謄本的差異?7分鐘帶你了解 - 大揚代書事務所

當你要買賣、承租或其他原因,想知道房屋、土地的標示面積、內容、所有權人是誰、有沒有借錢抵押,該怎麼辦呢?除了看權狀外,就是申請取得土地、建物的謄本是最直接明白了。大揚代書帶您了解建物謄本怎麼看、如何申請土地謄本的證件等,有任何土地登記的問題都能來電免費諮詢

內容目錄

什麼是土地登記?

土地登記是一個比較概括的說法,這裡所謂的土地其實泛指所有不動產,也就是土地和建物,而記載土地登記的文件被稱作為謄本。因此市面上所見到的房子,都可以查詢到房子的土地登記簿謄本和建物登記簿謄本,這兩份文件是了解房屋產權狀態最可靠也最重要的文件。藉由土地登記來確定權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人,並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。

登記謄本有哪些分類?

無論是土地登記簿謄本或是建物登記簿謄本,其內容都是由三部所組成,這三部分別為標示部、所有權部以及他項權利部。

標示部

標示部主要記錄一些不動產的基本資料,例如在土地謄本的標示部中,就包含了土地的登記日期、登記原因、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值、地上建物建號、其他登記事項等資料。而在建物謄本的標示部中,還會有建築完成日期、附屬建物的面積和用途、共有部分的面積和權利範圍等。

所有權部

所有權部主要記錄不動產的所有權狀態,會出現所有權人的姓名、身分證字號、住址等,以及所有權人擁有的權利範圍、當期地價、他項權利等,可以說是涉及所有權的細節都會詳載於此。

他項權利部

他項權利部主要記錄不動產的他項權利狀態,舉凡抵押、地上權等,都會出現在此處,並且會列出權利人是誰、權利的期限、權利的金額等,可說是謄本中最複雜、最容易有糾紛的部分。

土地謄本的內容有哪些?

  • 使用分區:標示商業區、住宅區或工業區等。
  • 公告土地現值:是土地增值稅和徵收私有土地補償地價的標準。
  • 面積:用平方公尺來顯示,要計算坪數的算式是1平方公尺x0.3025=坪。
  • 所有權人:所有權人的姓名是否與賣方相同,權狀上的姓名也要相同,避免詐騙。
  • 權力範圍:土地持分的比例,透天土地持分會顯示一分之一,公寓或電梯大樓會有個比例。
  • 當期申報地價:三年重新評估一次,課徵地價稅用,與公告現值的作用不同。
  • 其他登記事項:通常是空白,若非空白則得注意限制登記或查封拍賣等,避免產權複雜的物件。
  • 權利人:通常是辦理房貸的銀行或壽險公司,如是自然人姓名,可能為民間借貸,代表屋主可能很缺錢,有急售便宜賣的可能性。
  • 擔保債權總金額:為貸款金額x1.2倍,可用來推估購買成本,即擔保債權總金額/1.2=貸款金額,若仲介表示屋主當時貸款八成,貸款金額/0.8=買價。
  • 債務人及債務額比例:一般來說是屋主,若不是表示可能有其他人用此屋去抵押貸款。
  • 共同擔保地號、共同擔保建號:與該筆土地一起設定的地號或建號。簡單的說,就是債權人認為該筆土地的價值不足以擔保債權的總金額,因此擔保品提供人除了該筆土地以外,還拿了其他的土地或建物給債權人擔保。

建物謄本的內容有哪些?

建物謄本是什麼呢?包含以下內容:

  • 主要用途:如住家用、商業用等,為建物謄本主要用途種類標示,若一般事務所當住宅用可能有違規使用的風險。
  • 總面積和層次面積:注意無電梯公寓和電梯大樓顯示的方式不同。
  • 無電梯公寓:層次面積是指主建物面積,附屬建物(陽台)=總面積-層次面積。
  • 電梯大樓:總面積=層次面積,附屬建物的面積會在下一行顯示。
※貼心提醒:另外謄本最上方的列印日期也是很重要的,可以確認房仲或代書提供的謄本是否為最新版本,主要是確認所有權狀的所有權人是否還是原屋主,避免糾紛。

謄本有哪些種類?

第一類謄本

由登記人本人或其他法令去作申請,上面會有完整的登記人資料,包含姓名、地址、身分證字號、出生年月日。

第二類謄本

開放給一般民眾去作申請,由於個資法的關係,所以有部分資料會被隱匿起來。

第三類謄本

和登記人在法律上有利害關係者,會有完整的姓名、地址,以利後續的法律訴訟。

申請登記謄本管道有哪些?

  • 地政事務所辦理:準備房屋、土地資料,請所有權人提供土地建物標示地段地號、建號資料,或只有門牌號碼,也可利用地籍圖資網路便民服務系統上網查詢土地地段、地號。
  • 透過HiNet地政服務線上申請謄本:利用中華電信的 HiNet 帳號、密碼登入網路申領地政電子謄本。計費方式為若您當月有使用該帳號查詢或申領地籍資料時,才予計費(依地政業務收費標準計費),未使用時,則不收取月租費。
  • 便利超商申請地政電子謄本:要先申請自然人憑證,進入便利超商,使用多功能事務機e政府服務申請/繳費/列印功能,操作完成後,立即可取得所需要的地籍謄本。
  • 請地政士或代書幫忙申請,須酌收代辦費。

申請土地謄本要帶什麼證件?

申請土地謄本時應攜帶下列文件至各地區地政事務所辦理:

  • 無論是本人或代理人,必須攜帶有照片的身分證明文件正本。
  • 須提供地段、地號/建號,可攜帶土地所有權狀影本供申請時參考。
  • 若相關資料都沒帶,可用建物門牌查詢得知地段、地號/建號,需收取20元門牌查詢費用。

結語

房屋權狀是屋主用來證明產權的方式,但是權狀只能代表申請時的產權狀態,若之後有其他的權利變動,是不會即時反應在權狀上的,因此還要再去查閱土地登記謄本才能知道不動產最新的產權狀態,而且若有任何的法律糾紛,都是以土地登記謄本為準,由此可以看出謄本的重要性。不管申請土地謄本非本人,或是建物謄本申請書,若有任何相關問題,大揚代書歡迎您線上與我們聯絡洽詢,將有專人立即為您服務。

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