不動產抵押貸款是什麼？和房貸有什麼差別？
有創業夢想卻礙於收入不多，能實現的程度有限嗎？或曾想申請信用貸款，核貸額度差強人意時該怎麼辦？這時，不動產抵押貸款絕對是你的最佳選擇，但首次辦理不動產抵押貸款該注意哪些細節呢？本文將介紹何謂不動產抵押貸款以及不動產抵押的相關知識。
內容目錄
何謂不動產抵押？
不動產抵押貸款可分為房屋抵押貸款及土地抵押貸款，同時也是所有貸款中利率最低的項目；大多數透過房地借貸的民眾是為投資、創業、結婚、房屋修繕、資金周轉等。
不動產抵押貸款和房屋貸款有什麼差別？
不動產抵押貸款並不等同於房屋貸款。房屋貸款是為了要買房子而去申請的貸款，例如：青年首購房貸、政府優惠房貸等，在審核方面會較著重在購買房屋者的條件上；依照不動產抵押貸款業務規定，不動產抵押貸款則是指購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款及工業區閒置土地抵押貸款，會較著重在房屋本身的價值，因此兩者是不同的。
不動產抵押貸款有哪些好處？
- 不動產抵押貸款利率低
由於有房屋這項抵押物作為擔保向銀行借貸，對銀行本身來說風險較低，所以相對來說不動產抵押貸款利率也會較低，一般年利率約2.56%起（機動計息）。 - 不動產抵押貸款成數高
和信用貸款相比，不動產抵押貸款成數較高，以名下房地借錢較容易獲得高額資金，周轉運用彈性高。 - 不動產抵押貸款年限長
房屋抵押貸款是以「本息平均攤還法」計算，年限約最長約20年，綁約1～3年，實際依銀行核貸方案為準，但須注意的是「借款人的年齡」加上「貸款期限」之總和，不得超過70年。 - 不動產抵押貸款成本低
在貸款到期日前，借款人可依照自身償還能力，提前將部分或全部的貸款結清，一般來說大約是綁約後的1～3年，即可提前申請結清貸款，以減少利息成本。 - 不動產抵押貸款變現容易
不需要透過買賣交易來換取現金，只須向銀行等金融機構申請，並跑行政流程送件審核，即可完成貸款申請程序。 - 名下房屋仍可享受未來增值空間
由於房屋仍在自己的名下，如果房屋的地點、周遭生活機能及交通便利性都不錯，未來要當房東出租或脫手售出，都還有許多增值空間。
不動產抵押貸款的管道有哪些？
不動產抵押貸款有2種管道：
銀行抵押貸款
銀行管道不容易辦理，信用條件良好、繳款紀錄正常、有財力或薪轉證明者較容易申請。利息較低、額度也較低，但得綁約1～3年，提前還款須付違約金，作業時間需7～15個工作天，適合長期周轉。
民間抵押貸款
| 比較項目 | 銀行抵押貸款 | 民間抵押貸款 |
|---|---|---|
| 貸款條件 | 1.信用條件良好 2.繳款紀錄正常 3.有財力或薪轉證明 | 申請條件較寬鬆，只要名下有不動產，信用條件不佳、曾有遲繳紀錄、債務協商、無財力或薪轉證明皆可申辦 |
| 貸款利息 | 年利率約2.56%起（機動計息） | 月利率1%起（依個人申貸條件而定） |
| 貸款額度 | 約4～7成 | 最高可貸市值估價9成 |
| 綁約時間 | 1～3年 | 隨借隨還不綁約 |
| 作業時間 | 7～15個工作天 | 最快1天內即可完成，不動產放款速度快 |
民間不動產抵押貸款申請文件
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 土地及建物所有權狀
- 房貸近一年繳款明細
- 收入或在職證明（加分條件）
不動產抵押權順位
抵押權種類的比較
| 一般抵押權 | ●擔保已發生債權。 ●不能繼續借用。債權受償後，抵押權雖未塗銷，亦失效力。 ●除原擔保之債權外，債權人對抵押權人負有其他債務時，對於抵押債務，均不予擔保。 ●抵押權擔保債權及利息與違約金。 |
| 最高限額抵押權 | ●擔保將來發生之債權。 ●債權人於存續期間可繼續使用（即隨借隨還），而不需塗銷後重予設限定登記。 ●在存續期間內，債務人對其抵押權所負在最高限額內之一切債務（如信用抵貸、保證）， 均可為抵押權擔保效力所及。 ●超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償效力。 |
一般抵押權
依民法第860條規定，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
最高限制抵押權
依民法第881-1條第1項規定，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。
不動產抵押貸款流程有哪些？
- 文件資料準備：請準備身分證、第二證件、印鑑章、土地及建物權狀、個人收入財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）以及近一年房貸繳款明細（若沒有房貸在身，則不需準備）。
- 估價試算額度：銀行會先進行房屋估價，若地點機能不佳、屋齡過高或房屋坪數過小則不適合，也會再依照借款人的條件，評估房屋抵押貸款的可貸額度、利率及成數。
- 聯徵查詢信用紀錄：銀行會先查詢借款人的聯徵信用紀錄，確認借款人的信用狀況，以進行風險評估。但須注意的是，聯徵次數是有限制的，所以不建議同時申請多家銀行評估。
- 借貸雙方對保簽約：經銀行審核通過，且雙方對房屋抵押貸款的貸款額度、貸款年限和利率、成數沒有異議，就會進行「對保簽約」，也就是銀行與借款人確認身分，並簽訂貸款合約，確保借貸雙方的貸款權益。
- 抵押權設定與撥款：完成簽約後，雙方會到地政事務所進行房屋抵押設定，確保在貸款期間，借款人不會進行房子買賣或轉讓，之後銀行就會撥款到指定的帳戶中。
不動產抵押貸款常見問題
申請銀行不動產抵押貸款，如果可以達到足額擔保，可不必提供保證人，但借款人若擔心難過件，也可主動提供保證人；而申請民間不動產抵押貸款則不需提供保證人。
可能會受房屋、土地之市值、坐落區段、坪數、現況及借款人財力與信用條件等影響，符合以上要求越多者，可貸額度就會越高。
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