理財型房貸有什麼優缺點？申請前先了解7件事
你知道買房後除了繳房貸，房屋還可以用來資金周轉嗎？如果受限名下不動產變現速度慢，此時「理財型房貸」就是一個非常合適的選擇，究竟什麼是理財型房貸？有哪些優缺點？還有哪些事情要注意？本文將一一告訴你！
內容目錄
理財型房貸是什麼？
理財型房貸又稱為「循環型房貸」，意思是將已償還給銀行的房貸本金，轉換成可供借款的循環信用額度，並再次借貸取得資金的房貸方案。
舉例來說，之前向銀行借了500萬房貸，後來還了100萬，這100萬就變成一個循環額度，可隨借隨還，有動用才開始計息，期限內不必攤還本金。只要持存摺到銀行或持金融卡在ATM就能直接提領。
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理財型房貸和一般房貸差異
| 比較項目 | 理財型房貸 | 一般房貸 |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 2.36%起 | 2.06%起 |
| 貸款額度 | 過去已償還本金 | 最高可達房屋鑑價8成 |
| 貸款年限 | 多為一年一約，可自動續約 | 20～40年 |
| 寬限期 | 依銀行規定 | 約3～5年 |
| 計息方式 | 以日計息，動用才計息 | 依約定按月攤還本息 |
| 還款限制 | 幾乎無綁約 | 綁約期間2～3年 提前還款須繳違約金 |
| 本金動用彈性 | 已償還本金可再動用 | 已償還本金無法動用 |
理財型房貸和一般房貸兩者較大差異：
- 貸款年限：理財型房貸年限多為一年一約，可隨借隨還；一般房屋則是長期契約，提前還款須繳違約金。
- 貸款利率：理財型房貸利率高於一般房貸，和信貸很接近，但還款方式較有彈性。
- 貸款額度：理財型房貸額度取決於過去償還的本金，已還本金越多，可動用額度就越高；一般房貸額度則是來自房屋鑑價，且已償還本金不可動用。
理財型房貸銀行利率比較
我們用以下7家銀行方案整理，進行理財型房貸利率比較：
| 銀行 | 貸款利率 | 申貸費用 |
|---|---|---|
 | 2.77%~3.27%起 | 8000元 |
 | 2.82%起 | 5500~20500元 |
 | 2.98%起 | 8000元 |
 | 2.36%起 | 8000～10000元 |
 | 2.79%起 | 5000～12000元 |
 | 3.16%起 | 6500元 |
 | 2.94%起 | 5300元 |
理財型房貸利息如何計算？
理財型房貸利息是以日計算，有動用額度才計息，利息計算方式如下：
理財型房貸利息＝借款金額 ×（利率 ÷ 365天）× 動用天數
舉例來進行理財型房貸試算，當日若動用50萬元、利率是3%、動用30天，計算方式為：
500000 ×（3% ÷ 365）× 30 ≒ 1230
其中，動用50萬元一天的利息大約是41元，再乘上預計要借的天數共30天，全部要付的利息金額就是1230元。
理財型房貸優點有哪些？
- 資金可隨時動用：
理財型房貸資金動用非常方便，只要備用金額度與活儲帳戶相連結，就能直接提領現金。 - 還款彈性不綁約：
理財型房貸還款方式不受綁約限制，可隨借隨還，提前償還也沒有違約金的問題。 - 可當臨時備用金：
理財型房貸年限多以1年為主，若信用狀況正常，通常合約期滿都能自動續約，不用重新申請。 - 動用才開始計息：
一般貸款在撥款後，不管有沒有用到，都要從撥款日開始計算利息；但理財型房貸是把錢提領出來才開始計息，如果核貸下來的額度沒有使用，完全不須負擔任何利息。 - 利率比信貸還低：
理財型房貸有房子作為擔保品，對銀行而言風險較低，所以利率比信貸低。
理財型房貸缺點有哪些？
理財型房貸雖然申請便利，但也有其缺點，建議申請前謹慎評估自身還款能力，避免掉入貸款陷阱。
- 貸款額度較受限：
由於理財型房貸能使用的額度是來自於先前所償還的貸款本金，因此償還的本金越多，能動用的額度才越多。 - 利率比房貸還高：
和一般房貸相比，理財型房貸利率還是較高，較適合短期內有資金需求的人；若有長期資金需求則建議申請房屋增貸來靈活運用，利率會比理財型房貸優惠一點。 - 貸款用途有限制：
理財型房貸用途多有限制，多數銀行針對理財型房貸的「投資項目」另有規定，比如不能將理財型房貸取得的資金再進行房地產投資及買房，因此申請前務必要了解相關規定。 - 有額外手續費用
申請理財型房貸和一般房貸一樣，都有開辦費、帳戶管理費、徵信費、動用手續費等成本支出，各家銀行收費標準不同，建議申請前要多比較。 - 未來有升息風險：
未來若央行持續升息，每月要攤還的金額也會隨之提高，申請理財型房貸的優勢恐怕會逐漸降低。 - 同時背兩筆貸款：
除了理財型房貸的貸款要繳之外，也須繳納原本的房屋貸款，所以申貸前務必先做好財務規劃，確認每月現金流與還款能力，避免造成信用瑕疵或房屋被法拍。
理財型房貸常見問題
- 生意上需要一筆周轉金的人，如：自營商、企業主等。
- 需要一筆短期資金的人，如：家庭開銷、醫藥費、出國旅遊等。
- 善於投資理財，想做短線操作的人，如：買賣股票、其他金融投資等。
- 年滿18歲
- 信用條件良好
- 有穩定工作與收入
- 房貸已償還部分本金
- 身分證
- 買賣契約書影本
- 土地與建物所有權狀影本
- 近期所得證明（如近1年扣繳憑單／報稅證明、近3個月薪轉存摺明細／薪資單等）
結語
理財型房貸利率比保單質借、股票融資、信用卡預借現金等借款利率相對較低，適合有投資理財需求的民眾，如果只是單純的購屋需求，並不打算運用理財型房貸來借款，那麼使用一般的房貸即可，可以避免浪費多繳的利息。
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