理財型房貸有什麼優缺點?申請前先了解7件事

理財型房貸有什麼優缺點?申請前先了解7件事-大揚代書

你知道買房後除了繳房貸,房屋還可以用來資金周轉嗎?如果受限名下不動產變現速度慢,此時「理財型房貸」就是一個非常合適的選擇,究竟什麼是理財型房貸?有哪些優缺點?還有哪些事情要注意?本文將一一告訴你!

內容目錄

理財型房貸是什麼?

理財型房貸又稱為「循環型房貸」,意思是將已償還給銀行的房貸本金,轉換成可供借款的循環信用額度,並再次借貸取得資金的房貸方案。

舉例來說,之前向銀行借了500萬房貸,後來還了100萬,這100萬就變成一個循環額度,可隨借隨還,有動用才開始計息,期限內不必攤還本金。只要持存摺到銀行或持金融卡在ATM就能直接提領。

理財型房貸和一般房貸差異

比較項目理財型房貸一般房貸
貸款利率2.36%起2.06%起
貸款額度過去已償還本金最高可達房屋鑑價8成
貸款年限多為一年一約,可自動續約20~40年
寬限期依銀行規定約3~5年
計息方式以日計息,動用才計息依約定按月攤還本息
還款限制幾乎無綁約綁約期間2~3年
提前還款須繳違約金
本金動用彈性已償還本金可再動用已償還本金無法動用

理財型房貸和一般房貸兩者較大差異:

  • 貸款年限:理財型房貸年限多為一年一約,可隨借隨還;一般房屋則是長期契約,提前還款須繳違約金。
  • 貸款利率:理財型房貸利率高於一般房貸,和信貸很接近,但還款方式較有彈性。
  • 貸款額度:理財型房貸額度取決於過去償還的本金,已還本金越多,可動用額度就越高;一般房貸額度則是來自房屋鑑價,且已償還本金不可動用。

理財型房貸銀行利率比較

我們用以下7家銀行方案整理,進行理財型房貸利率比較:

銀行貸款利率申貸費用
玉山銀行2.65%~3.32%起8000元
國泰世華銀行2.82%起5500~20500元
台北富邦銀行2.98%起8000元
台新銀行2.36%起8000~10000元
永豐銀行2.79%起5000~12000元
中國信託2.36%起8000~10000元
華南銀行2.79%起5000~12000元

理財型房貸利息如何計算?

理財型房貸利息是以日計算,有動用額度才計息,利息計算方式如下:

理財型房貸利息=借款金額 ×(利率 ÷ 365天)× 動用天數

舉例來進行理財型房貸試算,當日若動用50萬元、利率是3%、動用30天,計算方式為:

500000 ×(3% ÷ 365)× 30 ≒ 1230

其中,動用50萬元一天的利息大約是41元,再乘上預計要借的天數共30天,全部要付的利息金額就是1230元。

理財型房貸優點有哪些?

  1. 資金可隨時動用:
    理財型房貸資金動用非常方便,只要備用金額度與活儲帳戶相連結,就能直接提領現金。
  2. 還款彈性不綁約:
    理財型房貸還款方式不受綁約限制,可隨借隨還,提前償還也沒有違約金的問題。
  3. 可當臨時備用金:
    理財型房貸年限多以1年為主,若信用狀況正常,通常合約期滿都能自動續約,不用重新申請。
  4. 動用才開始計息:
    一般貸款在撥款後,不管有沒有用到,都要從撥款日開始計算利息;但理財型房貸是把錢提領出來才開始計息,如果核貸下來的額度沒有使用,完全不須負擔任何利息。
  5. 利率比信貸還低:
    理財型房貸有房子作為擔保品,對銀行而言風險較低,所以利率比信貸低。
理財型房貸5大優點-大揚代書

理財型房貸缺點有哪些?

理財型房貸雖然申請便利,但也有其缺點,建議申請前謹慎評估自身還款能力,避免掉入貸款陷阱。

  1. 貸款額度較受限:
    由於理財型房貸能使用的額度是來自於先前所償還的貸款本金,因此償還的本金越多,能動用的額度才越多。
  2. 利率比房貸還高:
    和一般房貸相比,理財型房貸利率還是較高,較適合短期內有資金需求的人;若有長期資金需求則建議申請房屋增貸來靈活運用,利率會比理財型房貸優惠一點。
  3. 貸款用途有限制:
    理財型房貸用途多有限制,多數銀行針對理財型房貸的「投資項目」另有規定,比如不能將理財型房貸取得的資金再進行房地產投資及買房,因此申請前務必要了解相關規定。
  4. 有額外手續費用
    申請理財型房貸和一般房貸一樣,都有開辦費、帳戶管理費、徵信費、動用手續費等成本支出,各家銀行收費標準不同,建議申請前要多比較。
  5. 未來有升息風險:
    未來若央行持續升息,每月要攤還的金額也會隨之提高,申請理財型房貸的優勢恐怕會逐漸降低。
  6. 同時背兩筆貸款:
    除了理財型房貸的貸款要繳之外,也須繳納原本的房屋貸款,所以申貸前務必先做好財務規劃,確認每月現金流與還款能力,避免造成信用瑕疵或房屋被法拍。

理財型房貸常見問題

  • 生意上需要一筆周轉金的人,如:自營商、企業主等。
  • 需要一筆短期資金的人,如:家庭開銷、醫藥費、出國旅遊等。
  • 善於投資理財,想做短線操作的人,如:買賣股票、其他金融投資等。
  • 年滿18歲
  • 信用條件良好
  • 有穩定工作與收入
  • 房貸已償還部分本金
  • 身分證
  • 買賣契約書影本
  • 土地與建物所有權狀影本
  • 近期所得證明(如近1年扣繳憑單/報稅證明、近3個月薪轉存摺明細/薪資單等)

結語

理財型房貸利率比保單質借、股票融資、信用卡預借現金等借款利率相對較低,適合有投資理財需求的民眾,如果只是單純的購屋需求,並不打算運用理財型房貸來借款,那麼使用一般的房貸即可,可以避免浪費多繳的利息。

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