房貸種類有哪些？詳盡解說教你搞懂該選哪一種！
「房貸」是生活中常聽到的詞，買房時一定會想到申請貸款，然而你對於房貸的了解有多少呢？你知道房貸種類、還款方式有哪些嗎？想了解房貸種類、申辦條件與流程、還款方式，以及怎麼還款最划算，看這篇文章就對了！
內容目錄
房貸分成哪些種類？
固定型房貸
固定型房貸指採用固定式利率的計算方式，不受利率上漲的影響，讓貸款人清楚知道每月要繳多少本利（本金＋利息），有效地規劃財務。可申請前2或3年寬限期，適合收入穩定且不打算提前還款的購屋者，以及擔心通膨或利率上揚者。
然而因為房貸多超過20年，銀行不會提供這麼長期的固定利率型房貸。這類房貸的利率計算方式為「固定利率＋機動利率」，雖然固定利率不變，但機動利率會調整，因此固定期結束後，房貸利率還是會波動。不過此種利率在升息時依然會比央行低，能減少升息的衝擊。
指數型房貸
指數型房貸的利率計算方式是「定存利率＋加碼利率」，是最常見的房貸種類，定存利率通常是郵局或某些銀行定存利率的平均值，因其隨市場利率變動而調整，利率公平且透明，消費者可獲得合理且貼近市場的房貸利率，適合對利率走勢敏感者。
階梯型房貸
階梯型房貸也是以「定存利率＋機動利率」計息，再以階梯型式分為3個階段：
- 第1階段：寬限期（最長3年），每月僅付利息。
- 第2階段：開始依約定攤還本息，且須償還一定比例的本金。
- 第3階段：依照本息平均方式攤還剩餘年數。
階梯型利率中的加碼利率會從低到高調整，一般來說，前期的利率會較指數型低，後期則較高，此種房貸適合前期還款能力低的貸款人。
抵利型房貸
抵利型房貸指讓貸款人以存款折抵房貸本金。銀行會額外給貸款人一個活儲帳戶，只要貸款人將錢存入該帳戶，銀行就會視同已經還款並開始計算利息，貸款餘額與利息會直接從帳戶裡扣除。貸款人可隨時還款，且若臨時有資金需求，還能動用該帳戶的存款，不過其利率也相對較高，適合有一定存款、想快速減少房貸利息及想同時留有隨時可調度的資金者。
理財型房貸
理財型房貸是一種能讓房貸價值靈活運用的貸款方式，銀行會依照抵押的房產市值評估可循環動用的額度，也就是說已經還掉的本金可隨時再借出、歸還，其利息以動用金額與時間計算（按日計息），若無動用或當日借還，則不須支付利息。利率比一般房貸高，但低於信貸與車貸，可隨借隨還，適合需要靈活調度資金、有短期資金需求者。
壽險型房貸
壽險型房貸是一種與保險結合的貸款方式，其優點是如若貸款人在還款期限內意外身故，銀行可獲得相當於房貸餘額的保險理賠金，避免貸款人家屬無力清償導致房產被收回。此類貸款適合重視生命財產者、從事高風險職業者。
綜合型房貸
綜合型房貸為結合一般房貸（指數型房貸）與理財型房貸的產品，貸款人能將部分（大多為2成）房貸以一般房貸方式計息，其他部分則用理財型房貸的利率計算方式，成為可循環利用的資金。適合自備款多、想省利息、想彈性運用資金者。
利率遞減型房貸（較少見）
房貸利率依指數型房貸計息，但會依據貸款人繳息情形提供利率回饋。若貸款人每月按時繳息，就可享有利率減碼優惠，適合對利率敏感度較高者。
理債型房貸
也就是用房貸整合現金卡、信用卡、車貸和信貸等利率高、年限短的貸款產品，以拉長還款年限、降低利息支出、減少月付金的房貸整合負債方式，適合有房且債務較多者。
保證保險型房貸（保障型房貸）
指貸款人因自備款或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，可利用「額外投資」的方式增加貸款金額。貸款人可透過保險取得額外資金，銀行也能透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，各取所需，適合自備款不足或信用條件不足者。
自辦政府優惠房貸
銀行「自辦政府優惠房貸」與政府優惠房貸，皆以郵局2年期定儲機動利率為基準，不同之處在於政府優惠房貸利率是0.937%起，而銀行推出的自辦政府優惠房貸利率是1.815～2.115%，適合特殊專案需求者。
※貼心提醒：房貸最常見的貸款年限為20年，但依各銀行規定不同，還可以延長至30、40年。
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房貸還款方式有哪些？
本息平均攤還（定額攤還本息）
將貸款期間內全部的本金與利息加總，平均分攤於每一期償還，每月繳款金額固定，但若利率調整，月付金須依剩餘貸款期間重新計算。還本速度較慢，剛開始的月繳金額中，利息較多，本金較少。
本金平均攤還（定額攤還本金）
將貸款本金平均分攤到每一期償還，利息則是依貸款餘額逐期計算，若利率調整，差別只在每月須繳交的利息，本金是固定的。還本速度較快，但是剛開始還款壓力較大，適合負債比較低的族群。
本金到期一次清償法
每月只須繳交房貸利息，本金則是在到期時一次清償。因為本金在貸款期間都不用償付，所以每月利息負擔較重，合計繳交利息較多，通常適用於貸款期間較短的商業性融資（公司貸款），一般客戶則無法申請。
有寬限期攤還法
在貸款初期一段時間內（通常為1～3年），貸款人每月只須繳交貸款利息，這段期間稱為「貸款本金償還寬限期」。寬限期滿後就用本息攤還的方式償付，目前一般購屋貸款寬限期最長為5年。
循環動用型（透支型或擔保透支型）
銀行是撥「額度」而非現金，貸款人在額度內可循還動用，利息依動用金額與天數計算，再將每日的利息加總來「按月繳息」。繳款負擔較輕，但利率較高，適合自營商或股票族使用。
房貸怎麼還比較划算？
- 依總繳金額評估
房貸還款主要是用本金攤還法和本息攤還法，大多數人會利用本息攤還法，因為月繳金額相同，方便掌握資金運用情況。但本金攤還法因為是以貸款餘額逐月計算利息，總繳利息相對較少，因此若貸款人追求較低的房貸總額，可選擇本金攤還的方式！ - 依房屋需求評估
若預期現階段購買的房屋不會永久居住，那麼可以選擇較短的貸款年限，也就是20年。20年期的房貸方案通常會提供前期低利率優惠，且房貸總繳金額也較低。 - 依資金規劃評估
若希望每月支出不要受房貸影響太大、買房目的非自住或本身有其他理財規劃，可以拉長房貸年限來降低月付金，讓手上有更多可靈活運用的資金。
房貸提前還款流程？
有些人在申辦房貸後，希望能盡速還款，所以會產生一個疑問：「房貸可以提前還款嗎？」房貸一般分成兩種方案：利率較高，可隨時提前償還本金；利率較低，綁約期限內不可償還本金。若貸款方案有綁約，提前清償會有違約金的問題，申貸時要注意銀行對於違約金的規範。若想提前還款，則流程如下：
- 銀行清算：告知銀行要提早清償房貸，銀行會計算所需支付的金額，如果有違約金則必須納入總額。
- 貸款繳清：將房貸金額存入扣款帳戶後，與銀行聯絡並申請開立抵押權塗銷同意書。注意要當日清償，否則會有多餘的利息問題。
- 清償資料：通常2～3個工作天後，銀行會通知貸款人取回抵押權塗銷同意書、他項權利證明謄本、抵押權範圍設定書及住宅火險保單正本。
- 確認文件：取回文件時將本票撕毀，並請銀行影印一份抵押權塗銷同意書讓自己留存，因地政事務所與產險公司將收走上述文件。
- 辦理塗銷：攜帶身分證、印章、存摺、抵押權塗銷同意書等文件至地政事務所辦理抵押權塗銷登記。
- 確認送件：完成送件審查後，要申請地籍謄本及建物謄本，確認他項權利是否已經塗銷，並至產險公司辦理住宅火險退保或變更受益人。
申辦房貸需要什麼條件？
- 有穩定的工作，能提出收入證明
- 年齡介於18~65歲
- 「貸款年限+屋齡」小於50
- 個人信用良好、非信用小白
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房貸申請流程？
- 申請：提出申請並檢附相關文件。
- 估價：銀行根據房屋狀況進行估價。
- 審核：銀行對貸款人條件進行審核。
- 對保：確定核貸後，雙方簽訂契約。
- 設定：到地政事務所辦理抵押權設定，且須投保火險和地震險。
- 撥款：確定手續完成後，等待撥款。
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結語
辦理貸款是一件大事，該怎麼選擇最適合自己的貸款方案，是每個貸款人都會提出的疑問，尤其房貸種類這麼多，在申辦之前一定要評估自己的狀況，了解不同方案、還款方式之間的差異，以免超出自己的負擔能力，造成更大的困境。
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