法拍屋是什麼?了解門路再進場交易才內行!

法拍屋是什麼?了解門路再進場交易才內行! - 大揚代書事務所

一般大眾誤以為法拍屋多半會和凶宅或黑道有關,其實只要了解其中原因和狀況,就有可能在法拍屋市場找到可遇不可求的物件!究竟法拍屋是什麼?和金拍屋、銀拍屋有什麼差別?哪裡可以得知法拍資訊?購買法拍屋有什麼「眉角」要注意?本篇文章將帶你深入了解。

內容目錄

法拍屋是什麼?

法拍屋顧名思義就是遭法院強制執行拍賣的房屋 。當債務人無力償還債務,如積欠銀行或個人債務、欠稅等,債權人得依強制執行法之規定,向法院聲請強制執行,若債務人名下有不動產,此時法院就能查封並進行估價與拍賣,將所得優先償還給債權人。因此不論是個人積欠管理費,或是企業主資金周轉失靈,其房產都有可能面臨被法拍的命運,這就是為什麼有可能在法拍屋市場中找到可遇不可求的物件。

法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別?

你標的是法拍屋、金拍屋還是銀拍屋呢?我們用一張表來比較三者差異:
項目比較法拍屋金拍屋銀拍屋
執行單位各地方法院 台灣金融資產服務公司(簡稱台灣金服)委託民間仲介公司或第三方機構
房屋所有權人債務人債務人銀行
拍賣資訊由法院公告,資訊公開透明由法院和台灣金服公告,資訊公開透明由各銀行網站自行發布資訊,有可能較不完整
拍賣方式彌封投標/通訊投標彌封投標/通訊投標公開喊價/各銀行自行決定
是否點交不一定不一定
得標尾款處理方式拍定人須於7日內繳清尾款拍定人須於7日內繳清尾款可向拍賣銀行申請貸款支付
法拍屋、金拍屋、銀拍屋這三者最大的差別在於執行單位不同。

⭓ 法拍屋

由法院進行拍賣的房屋,也就是一般常見的法拍屋購買途徑。

⭓ 金拍屋

由台灣金服公司進行拍賣的房屋。台灣金服是政府特別設立的公正第三人單位,目的是加速處理銀行的不良資產、協助法院進行抵押不動產拍賣,投標規則和法拍屋相同,但可執行的物件僅限於有和台灣金服簽約的地方法院,不僅物件數量有限,也只限定台灣金服各地營業處進行投標,且保證金票據開立和法拍屋有略有不同,若想進入金拍屋市場,建議事先深入了解台灣金服的投標相關規定。

⭓ 銀拍屋

由各家銀行自行拍賣的房屋。當債務人積欠債務或房貸逾期未繳,身為債權人的銀行就會向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產,以清償債務,經法拍屋拍賣程序後,若流標無人購買,銀行就會自行將法拍屋買回,並自行決定拍賣方式,有部分案件會委託仲介公司或其他第三方機構公開標售,投標方式與法拍屋、金拍屋不同,是以公開喊價或各銀行自行決定,且投標保證金及底價也須依各家銀行規定辦理,對外沒有統一窗口,資訊可能較不完整。目前市面上大多數抵押給銀行的不動產,在法拍屋階段就會拍出,因此銀拍屋物件較為罕見。

哪裡找得到法拍屋?

若對法拍屋有興趣,可到以下5個管道查詢相關資訊:

  1. 司法院法院拍賣公告
  2. 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
  3. 內政部不動產資訊平台拍賣網頁,即可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋的相關介紹。
  4. 各地方法院布告欄。
  5. 報紙。

法院拍賣法拍屋流程為何?

法拍屋共有4次拍賣與1次應買,其流程如下:

債權人申請執行➤法院收狀、執行查封➤法院公告及登報14天➤第一次拍賣,若流標依底價的80%再拍賣➤第二次拍賣,若流標依底價的80%再拍賣➤第三次拍賣,若流標則以第三拍底價再次公告➤發出應買公告3個月,若無人應買則進入特別程序減價拍賣,減價額不得逾上次底價20%➤第四次拍賣。
其中,在法院公告應買開始後3個月內,任何人都可以依照「投標順序」購買,以「比快」方式來競標,先搶先贏;如果前三次拍賣和應買都流標,就會進入第四次拍賣(也就是最後一次拍賣),並改回「比價」方式競標。如果法拍屋四拍流標,最後法院就會撤回該不動產的執行,並核發債權憑證(也就是所謂的「債權證明」),債權人可用此憑證隨時再聲請拍賣。

法拍屋有什麼優缺點?

凡事一體都有兩面,法拍屋也不例外,究竟購買法拍屋有什麼優缺點?

法拍屋優點

法拍屋的3大優點-大揚代書事務所
  1. 價格相對便宜:一般被法院強制拍賣的不動產,價格會以低於市價的1~2成作為底價,在房價居高不下的年代,法拍屋成為不少首購族或投資客的購買標的。
  2. 投資報酬率高:法拍屋成交價格通常和市價差距較大,可能低於市價2~5成,只要經過稍微整理一下,再轉手以市價或高於市價行情賣出,就可在短期內得到很高的投資報酬率。
  3. 產權取得有保障:依強制執行法執行程序,得標後在法律上屬於原始取得,此時不動產任何抵押設定都會全部塗銷,得標者在7天內付清尾款款項後,就可以取得不動產權利移轉證明書,再拿該證明書到地政事務所辦理過戶登記,不需前所有權人或其債權人的配合,產權移轉取得絕對清楚且有保障。

法拍屋缺點

  1. 法院不負瑕疵擔保責任:由於買法拍屋無法事先進入標的物內查看屋況,因此若遇到房屋瑕疵問題,法院並不會負瑕疵擔保責任。依照強制執行法第81條規定,法院的拍賣公告只會載明海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡(即凶宅)或其他足以影響交易之特殊情事,若入住後才發現房屋有諸多問題,是無法請求賠償的。
  2. 不點交多數都有問題:儘管購買法拍屋在產權上較有保障,但也會因為「點交與否」的情形,影響得標人能否同時取得房屋的所有權和使用權。通常拍賣公告上會註明法拍屋的是否點交的情形:
    • 點交:在法院查封時,房屋為債務人自住或確定為空屋、查無第三人占用、或經法院排除租賃關係後,法院就會將該房屋的所有權和使用權交付給得標人,若屋主不願搬離導致法院無法點交,法院就會強制執行。
    • 不點交:若房屋有所有權並不完整、遭第三人占用、借名登記等情形時,拍賣公告就會標示不點交,法院雖然會提供不動產權利移轉證明書,但不協助點交,即使房屋仍有租客或第三人占用,法院也不會介入處理,必須由得標人自行與對方協調,有可能得支付一筆金額或走上法律途徑,比較耗費時間和金錢。
  3. 可能得支付額外成本:法拍屋雖然比較便宜,但事先沒有調查清楚,很有可能會產生額外的成本,例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出,或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到漫天喊價的情形,甚至也有可能要另外支付管理費,因此投標前務必要詳閱拍賣公告。

法拍屋怎麼買?

如何投標和購買法拍屋呢?投標前和購買時都有一定的步驟,在此為你整理購買法拍屋流程:
法拍屋購買流程-大揚代書事務所
  1. 搜尋標的物:法院拍賣公告上都會標示拍次、投標時間、土地標示、建物標示、使用情形、拍賣最低價與保證金等資訊,可先整理自己預計設定的條件,再進行實價登錄比價。
  2. 實際訪查環境:在投標前可先到標的物所在位置進行探訪,了解地理位置,也可針對屋況詢問原屋主或附近鄰居、里長,最好不分時段要多去探訪幾次,仔細觀察周遭環境再決定是否投標。
  3. 調閱謄本:經過多次實際訪查後,可至地政事務所或透過HiNet地政服務線上申請該物件的土地及建物謄本,了解房屋的基本資料,例如登記日期、建物門牌、坐落地號、主要用途、主要建材、完工日期等,最重要的資訊就是「擔保債權總金額」,這是指該物件抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常是貸款金額的1.2倍,可推估當時貸款成數與購屋價格。
  4. 準備投標單:決定好標的物後,就要計算投標金額,並到欲投標的法院購買投標單與保證金信封,填寫預計要投標的物件、投標價格,務必要再三確認填寫資料是否正確無誤,否則就算得標也很容易喪失資格。
  5. 繳交保證金:一般法拍屋的保證金是總底價的20%,得標後能充抵價金。大部分的保證金都是以銀行開立的支票支付,要注意支票抬頭和金額是否正確填寫
  6. 投標與開標:備妥投標單、保證金支票、身分證和印章,在法院公告時間和地點到場投標,並等待開標。司法事務官會先審核投標是否有效,並比對出最高出價者,待核對完得標者身分後,就能辦理得標手續,未得標者則可當場領回保證金支票。
  7. 得標和貸款:得標者必須在7天內將繳清拍賣金額剩餘款項,不可用任何理由要求延長繳款期限,並取得「不動產權利移轉證明書」,若未能繳清尾款,無法完成交屋程序,該房屋就會再次進行拍賣,且原得標人已繳交的保證金會被沒收,且必須負擔第二拍定價差與拍賣所需費用。若需要向銀行申請代墊剩餘款項,必須在投標前2週先詢問銀行,經銀行審核評估並同意後,才可進行投標程序。
  8. 辦理過戶:繳清尾款後約7~10天內,法院就會核發不動產權利移轉證明書,得標人就可以帶著該證明書到地政事務所辦理所有權過戶登記。
  9. 交屋:若該房屋為「可點交」的法拍屋,直接向法院聲請點交,法院就會通知原屋主應於15天內搬遷,若屋主不肯搬,法院就會發行命令,強制執行交屋;若為「不點交」的法拍屋,得標人則必須自行與房屋占用人協調交屋事宜

法拍屋常見問題

除了要留意上述的優缺點外,也要將以下3項法拍屋注意事項一併考慮進去:

  • 儘量找熟悉的地點選擇物件:最好先從自己的居住地附近開始搜尋,畢竟居住過一段時間會比較了解房價行情,也比較容易問到房屋相關訊息。
  • 儘可能選擇「點交」的物件:不點交的物件問題比較棘手,建議法拍屋購買新手先從點交物件開始進行,免得引來金錢與法律問題。
  • 找專業人士協助購買法拍屋:魔鬼都藏在細節裡,法拍屋也是如此,建議購買時找有法律或不動產專業背景的人士從旁協助,才能少走冤枉路。若身邊沒有這些背景的人士,也可以尋求有口皆碑的代標業者(如代書)協助,即使不點交的物件也能妥善處理。
  1. 保證金:總底價的20%。
  2. 稅費:購買不動產時要繳交的契價稅,稅額是以建物核定契價的6%,再依據契稅繳納收據,向地政事務所辦理權利變更登記。
  3. 地政規費:得標後辦理過戶所需的手續費。
  4. 代書費:委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續費。
  5. 代標費:委託代標人代為投標的手續費(若沒有找第三方代標則無須支付)。

如果你對法拍屋市場不了解,想買法拍屋又怕遇到不點交的情形,其實可以找代標業者協助投標法拍屋,因為代標服務公司有較完整的法拍屋資訊,可以根據投標者需求找到適合的物件,且遇到不點交的法拍屋也能幫忙處理,既不必自己查詢,還能省卻棘手的麻煩事,不過若是者代標業者幫忙投標,就必須支付代標費,建議找合法經營又不會隨意喊價的業者,才是上上之策。

法拍屋代標就找大揚代書

買房可以說是人生大事,買法拍屋又比買一般不動產牽涉更多法律問題,如果購買人沒有事先做好功課,很可能會惹上一堆麻煩事,不僅花錢難以消災,還耗時耗力。因此在準備購買法拍屋之前,一定要弄懂相關規則和注意各種事項,或可直接尋求專業的代標業者,才能降低購屋風險,買到真正便宜的法拍屋。若有法拍屋代標需求歡迎來找大揚代書,我們將竭誠為您服務。

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