法拍屋是什麼？了解門路再進場交易才內行！
一般大眾誤以為法拍屋多半會和凶宅或黑道有關，其實只要了解其中原因和狀況，就有可能在法拍屋市場找到可遇不可求的物件！究竟法拍屋是什麼？和金拍屋、銀拍屋有什麼差別？哪裡可以得知法拍資訊？購買法拍屋有什麼「眉角」要注意？本篇文章將帶你深入了解。
內容目錄
法拍屋是什麼？
法拍屋顧名思義就是遭法院強制執行拍賣的房屋 。當債務人無力償還債務，如積欠銀行或個人債務、欠稅等，債權人得依強制執行法之規定，向法院聲請強制執行，若債務人名下有不動產，此時法院就能查封並進行估價與拍賣，將所得優先償還給債權人。因此不論是個人積欠管理費，或是企業主資金周轉失靈，其房產都有可能面臨被法拍的命運，這就是為什麼有可能在法拍屋市場中找到可遇不可求的物件。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別？
你標的是法拍屋、金拍屋還是銀拍屋呢？我們用一張表來比較三者差異：
| 項目比較 | 法拍屋 | 金拍屋 | 銀拍屋 |
|---|---|---|---|
| 執行單位 | 各地方法院 | 台灣金融資產服務公司（簡稱台灣金服） | 委託民間仲介公司或第三方機構 |
| 房屋所有權人 | 債務人 | 債務人 | 銀行 |
| 拍賣資訊 | 由法院公告，資訊公開透明 | 由法院和台灣金服公告，資訊公開透明 | 由各銀行網站自行發布資訊，有可能較不完整 |
| 拍賣方式 | 彌封投標／通訊投標 | 彌封投標／通訊投標 | 公開喊價／各銀行自行決定 |
| 是否點交 | 不一定 | 不一定 | 是 |
| 得標尾款處理方式 | 拍定人須於7日內繳清尾款 | 拍定人須於7日內繳清尾款 | 可向拍賣銀行申請貸款支付 |
法拍屋、金拍屋、銀拍屋這三者最大的差別在於執行單位不同。
⭓ 法拍屋
由法院進行拍賣的房屋，也就是一般常見的法拍屋購買途徑。⭓ 金拍屋
由台灣金服公司進行拍賣的房屋。台灣金服是政府特別設立的公正第三人單位，目的是加速處理銀行的不良資產、協助法院進行抵押不動產拍賣，投標規則和法拍屋相同，但可執行的物件僅限於有和台灣金服簽約的地方法院，不僅物件數量有限，也只限定台灣金服各地營業處進行投標，且保證金票據開立和法拍屋有略有不同，若想進入金拍屋市場，建議事先深入了解台灣金服的投標相關規定。⭓ 銀拍屋
由各家銀行自行拍賣的房屋。當債務人積欠債務或房貸逾期未繳，身為債權人的銀行就會向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產，以清償債務，經法拍屋拍賣程序後，若流標無人購買，銀行就會自行將法拍屋買回，並自行決定拍賣方式，有部分案件會委託仲介公司或其他第三方機構公開標售，投標方式與法拍屋、金拍屋不同，是以公開喊價或各銀行自行決定，且投標保證金及底價也須依各家銀行規定辦理，對外沒有統一窗口，資訊可能較不完整。目前市面上大多數抵押給銀行的不動產，在法拍屋階段就會拍出，因此銀拍屋物件較為罕見。哪裡找得到法拍屋？
若對法拍屋有興趣，可到以下5個管道查詢相關資訊：
- 司法院法院拍賣公告。
- 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統。
- 內政部不動產資訊平台拍賣網頁，即可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋的相關介紹。
- 各地方法院布告欄。
- 報紙。
法院拍賣法拍屋流程為何？
法拍屋共有4次拍賣與1次應買，其流程如下：
債權人申請執行➤法院收狀、執行查封➤法院公告及登報14天➤第一次拍賣，若流標依底價的80%再拍賣➤第二次拍賣，若流標依底價的80%再拍賣➤第三次拍賣，若流標則以第三拍底價再次公告➤發出應買公告3個月，若無人應買則進入特別程序減價拍賣，減價額不得逾上次底價20%➤第四次拍賣。
其中，在法院公告應買開始後3個月內，任何人都可以依照「投標順序」購買，以「比快」方式來競標，先搶先贏；如果前三次拍賣和應買都流標，就會進入第四次拍賣（也就是最後一次拍賣），並改回「比價」方式競標。如果法拍屋四拍流標，最後法院就會撤回該不動產的執行，並核發債權憑證（也就是所謂的「債權證明」），債權人可用此憑證隨時再聲請拍賣。
法拍屋有什麼優缺點？
凡事一體都有兩面，法拍屋也不例外，究竟購買法拍屋有什麼優缺點？
法拍屋優點
- 價格相對便宜：一般被法院強制拍賣的不動產，價格會以低於市價的1～2成作為底價，在房價居高不下的年代，法拍屋成為不少首購族或投資客的購買標的。
- 投資報酬率高：法拍屋成交價格通常和市價差距較大，可能低於市價2～5成，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高的投資報酬率。
- 產權取得有保障：依強制執行法執行程序，得標後在法律上屬於原始取得，此時不動產任何抵押設定都會全部塗銷，得標者在7天內付清尾款款項後，就可以取得不動產權利移轉證明書，再拿該證明書到地政事務所辦理過戶登記，不需前所有權人或其債權人的配合，產權移轉取得絕對清楚且有保障。
法拍屋缺點
- 法院不負瑕疵擔保責任：由於買法拍屋無法事先進入標的物內查看屋況，因此若遇到房屋瑕疵問題，法院並不會負瑕疵擔保責任。依照強制執行法第81條規定，法院的拍賣公告只會載明海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡（即凶宅）或其他足以影響交易之特殊情事，若入住後才發現房屋有諸多問題，是無法請求賠償的。
- 不點交多數都有問題：儘管購買法拍屋在產權上較有保障，但也會因為「點交與否」的情形，影響得標人能否同時取得房屋的所有權和使用權。通常拍賣公告上會註明法拍屋的是否點交的情形：
- 點交：在法院查封時，房屋為債務人自住或確定為空屋、查無第三人占用、或經法院排除租賃關係後，法院就會將該房屋的所有權和使用權交付給得標人，若屋主不願搬離導致法院無法點交，法院就會強制執行。
- 不點交：若房屋有所有權並不完整、遭第三人占用、借名登記等情形時，拍賣公告就會標示不點交，法院雖然會提供不動產權利移轉證明書，但不協助點交，即使房屋仍有租客或第三人占用，法院也不會介入處理，必須由得標人自行與對方協調，有可能得支付一筆金額或走上法律途徑，比較耗費時間和金錢。
- 可能得支付額外成本：法拍屋雖然比較便宜，但事先沒有調查清楚，很有可能會產生額外的成本，例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出，或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到漫天喊價的情形，甚至也有可能要另外支付管理費，因此投標前務必要詳閱拍賣公告。
法拍屋怎麼買？
如何投標和購買法拍屋呢？投標前和購買時都有一定的步驟，在此為你整理購買法拍屋流程：
- 搜尋標的物：法院拍賣公告上都會標示拍次、投標時間、土地標示、建物標示、使用情形、拍賣最低價與保證金等資訊，可先整理自己預計設定的條件，再進行實價登錄比價。
- 實際訪查環境：在投標前可先到標的物所在位置進行探訪，了解地理位置，也可針對屋況詢問原屋主或附近鄰居、里長，最好不分時段要多去探訪幾次，仔細觀察周遭環境再決定是否投標。
- 調閱謄本：經過多次實際訪查後，可至地政事務所或透過HiNet地政服務線上申請該物件的土地及建物謄本，了解房屋的基本資料，例如登記日期、建物門牌、坐落地號、主要用途、主要建材、完工日期等，最重要的資訊就是「擔保債權總金額」，這是指該物件抵押給銀行擁有的「權利總值」，通常是貸款金額的1.2倍，可推估當時貸款成數與購屋價格。
- 準備投標單：決定好標的物後，就要計算投標金額，並到欲投標的法院購買投標單與保證金信封，填寫預計要投標的物件、投標價格，務必要再三確認填寫資料是否正確無誤，否則就算得標也很容易喪失資格。
- 繳交保證金：一般法拍屋的保證金是總底價的20%，得標後能充抵價金。大部分的保證金都是以銀行開立的支票支付，要注意支票抬頭和金額是否正確填寫。
- 投標與開標：備妥投標單、保證金支票、身分證和印章，在法院公告時間和地點到場投標，並等待開標。司法事務官會先審核投標是否有效，並比對出最高出價者，待核對完得標者身分後，就能辦理得標手續，未得標者則可當場領回保證金支票。
- 得標和貸款：得標者必須在7天內將繳清拍賣金額剩餘款項，不可用任何理由要求延長繳款期限，並取得「不動產權利移轉證明書」，若未能繳清尾款，無法完成交屋程序，該房屋就會再次進行拍賣，且原得標人已繳交的保證金會被沒收，且必須負擔第二拍定價差與拍賣所需費用。若需要向銀行申請代墊剩餘款項，必須在投標前2週先詢問銀行，經銀行審核評估並同意後，才可進行投標程序。
- 辦理過戶：繳清尾款後約7～10天內，法院就會核發不動產權利移轉證明書，得標人就可以帶著該證明書到地政事務所辦理所有權過戶登記。
- 交屋：若該房屋為「可點交」的法拍屋，直接向法院聲請點交，法院就會通知原屋主應於15天內搬遷，若屋主不肯搬，法院就會發行命令，強制執行交屋；若為「不點交」的法拍屋，得標人則必須自行與房屋占用人協調交屋事宜。
法拍屋常見問題
除了要留意上述的優缺點外，也要將以下3項法拍屋注意事項一併考慮進去：
- 儘量找熟悉的地點選擇物件：最好先從自己的居住地附近開始搜尋，畢竟居住過一段時間會比較了解房價行情，也比較容易問到房屋相關訊息。
- 儘可能選擇「點交」的物件：不點交的物件問題比較棘手，建議法拍屋購買新手先從點交物件開始進行，免得引來金錢與法律問題。
- 找專業人士協助購買法拍屋：魔鬼都藏在細節裡，法拍屋也是如此，建議購買時找有法律或不動產專業背景的人士從旁協助，才能少走冤枉路。若身邊沒有這些背景的人士，也可以尋求有口皆碑的代標業者（如代書）協助，即使不點交的物件也能妥善處理。
- 保證金：總底價的20%。
- 稅費：購買不動產時要繳交的契價稅，稅額是以建物核定契價的6%，再依據契稅繳納收據，向地政事務所辦理權利變更登記。
- 地政規費：得標後辦理過戶所需的手續費。
- 代書費：委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續費。
- 代標費：委託代標人代為投標的手續費（若沒有找第三方代標則無須支付）。
如果你對法拍屋市場不了解，想買法拍屋又怕遇到不點交的情形，其實可以找代標業者協助投標法拍屋，因為代標服務公司有較完整的法拍屋資訊，可以根據投標者需求找到適合的物件，且遇到不點交的法拍屋也能幫忙處理，既不必自己查詢，還能省卻棘手的麻煩事，不過若是者代標業者幫忙投標，就必須支付代標費，建議找合法經營又不會隨意喊價的業者，才是上上之策。
法拍屋代標就找大揚代書
買房可以說是人生大事，買法拍屋又比買一般不動產牽涉更多法律問題，如果購買人沒有事先做好功課，很可能會惹上一堆麻煩事，不僅花錢難以消災，還耗時耗力。因此在準備購買法拍屋之前，一定要弄懂相關規則和注意各種事項，或可直接尋求專業的代標業者，才能降低購屋風險，買到真正便宜的法拍屋。若有法拍屋代標需求歡迎來找大揚代書，我們將竭誠為您服務。
《 延伸閱讀 》需要代標法拍屋嗎？服務到位資訊完整就在這裡！
大揚代書24H免費諮詢
任何代書相關問題都歡迎來找大揚，我們提供事前的免費諮詢，不用擔心還沒辦理就要先付一筆費用，我們保證不過件就不收費！
