法拍屋是什麼?5分鐘了解法拍屋相關細節!

一般大眾誤以為法拍屋多半會和凶宅或黑道有關,其實只要了解其中原因和狀況,就有可能在法拍屋市場找到可遇不可求的物件!究竟法拍屋是什麼?和金拍屋、銀拍屋有什麼差別?有什麼優缺點?哪裡可以得知法拍資訊?所有你想知道的資訊,本篇文章將帶你深入了解。
內容目錄
法拍屋是什麼?
法拍屋就是遭法院強制執行拍賣的房屋,常見原因如下:
- 欠稅
- 欠銀行錢
- 個人債務(欠繳管理費、拖欠貸款款項、資金周轉困難、其他違法行為等)
當債務人因上述原因無力償還債務時,債權人就可以依強制執行法規定,向法院聲請強制執行,若債務人名下有不動產,法院就能查封並進行估價與拍賣,將所得優先償還給債權人。
法拍屋價格通常會低於一般房價,但牽涉層面以及要注意的細節較多,建議有意願購買的人應先了解相關知識再進入法拍屋市場。
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法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別?
除了法院拍賣的法拍屋,其實還有金拍屋、銀拍屋,這三者最大的差別在於執行單位不同。
⭓ 法拍屋
- 執行單位:由法院進行拍賣,標售法拍屋常見途徑。
- 拍賣緣由:債務人因債務無法清償,導致名下不動產遭法院查封拍賣,所得即用來償還債務。
⭓ 金拍屋
- 執行單位:由台灣金融資產服務公司主辦法拍會,委託各地方法院協助拍賣的房屋。
- 拍賣緣由:台灣金服公司是政府設立的第三方單位,目的是加速處理銀行的不良資產、協助法院進行抵押不動產拍賣。
- 投標規則:和法拍屋相同,只是保證金票據開立和法拍屋有略有不同。僅限台灣金服公司各地營業處進行投標,物件數量有限。
- 注意事項:若想進入金拍屋市場,建議事先了解台灣金服公司的投標相關規定。
⭓ 銀拍屋
- 執行單位:由債權銀行自行拍賣的房屋。
- 拍賣緣由:當債務人積欠銀行債務,銀行會向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產來清償,經法拍程序後若流標,由銀行自行買回並決定拍賣方式,部分案件會委託仲介公司或第三方機構公開標售。
- 投標規則:投標保證金金額和底價按銀行規定辦理,沒有對外統一窗口,資訊可能較不完整,必須自行去查看各家銀行法拍屋公告內容。
- 注意事項:目前市面上多數抵押給銀行的不動產,在法拍屋階段就會拍出,因此銀拍屋物件較為罕見。
我們用一張表來比較三者差異:
項目比較 | 法拍屋 | 金拍屋 | 銀拍屋 |
---|---|---|---|
執行單位 | 各地方法院 | 台灣金融資產服務公司 | 委託民間仲介公司或第三方機構 |
房屋所有權人 | 債務人 | 債務人 | 銀行 |
拍賣資訊 | 法院公告,資訊公開透明 | 法院和台灣金服公告,資訊公開透明 | 債權銀行網站自行發布,資訊較不完整 |
投標底價 | 由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 | 參酌法院所訂定之估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定 | 各銀行自行決定 |
拍賣方式 | 彌封投標/通訊投標 | 彌封投標/通訊投標 | 公開喊價/銀行自行決定 |
是否點交 | 不一定 | 不一定 | 是 |
得標尾款處理方式 | 拍定人須於7日內繳清尾款 | 拍定人須於7日內繳清尾款 | 可向拍賣銀行申請貸款支付 |
法拍屋有什麼優缺點?
法拍屋看似便宜,但也暗藏風險和潛在問題,為你解析如下:
法拍屋優點
- 價格相對便宜:
一般被法院強制拍賣的不動產,價格會以低於市價的1~2成作為底價,若物件在拍賣過程中流標,拍賣底價就會逐次降低。在房價居高不下的年代,有些首購族或投資客也會以法拍屋作為購買標的。 - 投資報酬率高:
法拍屋成交價格通常和市價差距較大,可能低於市價2~5成,只要經過稍微整理一下,再轉手以市價或高於市價行情賣出,就可在短期內得到很高的投資報酬率。 - 產權取得有保障:
依強制執行法執行程序,得標後在法律上屬於原始取得,先前任何抵押設定都會全部塗銷,得標者在7天內付清尾款款項後,即可取得不動產權利移轉證明書,再到地政事務所辦理過戶登記,不需前所有權人或其債權人的配合。

法拍屋缺點
- 無法事先查看屋況:
購買前無法事先進入法拍屋查看,只能從房屋外觀推測屋況,因此若遇到房屋瑕疵問題,法院並不會負瑕疵擔保責任。法院拍賣公告只會依強制執行法第81條規定載明,如遇其他問題也無法請求賠償。 - 不點交多數都有問題:
若房屋有所有權並不完整、遭第三人占用、借名登記等情形時,拍賣公告就會標示不點交,法院只負責移交所有權,不包含使用權,須由得標人自行與對方協調,有可能得支付一筆金額或走上法律途徑,比較耗費時間和金錢,。 - 事先須準備較高資金:
投標法拍屋至少要先準備總底價20%的保證金,若順利得標須於7天內支付尾款,否則得標就會失效,保證金也會被沒收。 - 可能得支付額外成本:
法拍屋雖然比較便宜,但事先沒有調查清楚,很有可能會產生額外的成本,例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出,或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到漫天喊價的情形,甚至也有可能要另外支付管理費,因此投標前務必要詳閱拍賣公告。
※貼心提醒:「點交」是指法院查封時,房屋為債務人自住或確定為空屋、查無第三人占用、或經法院排除租賃關係後,法院就會將該房屋的所有權和使用權交付給得標人,若屋主不願搬離導致法院無法點交,法院就會強制執行。
法拍屋查詢方式有哪些?
若對法拍屋有興趣,可利用以下5個管道查詢相關資訊:
- 報紙
- 各地方法院布告欄
- 司法院法院拍賣公告
- 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
- 內政部不動產資訊平台拍賣網頁(可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋相關介紹)
法拍屋拍賣流程為何?
法拍屋共有4次拍賣與1次應買,其流程如下:
- 債權人申請執行。
- 法院收狀、執行查封。
- 法院公告及登報14天後,就會進行第一次拍賣。若流標,2~3週後進行第二次拍賣。
- 第二次拍賣,價格為第一拍底價的80%。若流標進行第三次拍賣。
- 第三次拍賣,價格為第二拍底價的80%(等於第一拍底價的64%)。若流標則以第三拍價格發出應買公告,共計3個月。
- 3個月的應買期間內,不同於先前拍賣按最高價得標的方式,任何人都可以依照投標順序購買(意即先搶先贏);若無人應買,則進入特別程序減價拍賣,減價額不得逾第三拍底價的20%。
- 第四次拍賣,價格為第三拍底價的80%內(等於第一拍底價的51.2%)。如果法拍屋四拍流標,最後法院就會撤回該不動產的強制執行,並核發債權憑證(也就是所謂的「債權證明」),債權人可用此憑證隨時再次聲請拍賣。
買法拍屋好嗎?要注意什麼?
法拍屋價格低於市價,在房價節節攀升的時代,如有自住或投資考量,不失為其中一種選擇。除了須留意上述優缺點,也要考慮以下事項:
- 儘量找熟悉的地點選擇物件:
最好先從自己的居住地附近開始搜尋,畢竟居住過一段時間會比較了解房價行情,也比較容易問到房屋相關訊息。 - 儘可能選擇「點交」的物件:
不點交的物件問題比較棘手,建議新手先從點交物件開始進行,以免難以處理金錢與法律問題。 - 找專業人士協助購買法拍屋:
魔鬼都藏在細節裡,法拍屋也是如此,建議購買時找有法律或不動產專業背景的人士從旁協助,才能少走冤枉路。若身邊沒有這些背景的人士,也可以尋求有口皆碑的代標業者(如代書)協助,即使不點交的物件也能妥善處理。
法拍屋常見問題
- 保證金:總底價的20%。
- 稅費:購買不動產時要繳交的契價稅,稅額是以建物核定契價的6%,再依據契稅繳納收據,向地政事務所辦理權利變更登記。
- 地政規費:得標後辦理過戶所需的手續費。
- 代書費:委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續費。
- 代標費:委託代標人代為投標的手續費(若沒有找第三方代標則無須支付)。
買法拍屋是可以貸款的,只是申請條件和辦理手續和房屋貸款不太相同。目前僅有特定銀行可受理,分為「代墊尾款」(3~6個月短期且無擔保信用貸款)和「一般房貸」,因此銀行會更注重個人信用狀況、拍賣物件,且只接受可點交物件的申請。詳情須依各受理銀行的規定。
法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,因此無須申報登錄成交實際資訊。
結語
買房可以說是人生大事,建議在準備購買法拍屋之前,一定要弄懂相關規則和注意各種事項,或可直接尋求專業代標業者,才能降低購屋風險,買到真正便宜的法拍屋。
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