法拍屋是什麼?5分鐘了解法拍屋相關細節!

法拍屋是什麼?5分鐘了解法拍屋相關細節!-大揚代書

一般大眾誤以為法拍屋多半會和凶宅或黑道有關,其實只要了解其中原因和狀況,就有可能在法拍屋市場找到可遇不可求的物件!究竟法拍屋是什麼?和金拍屋、銀拍屋有什麼差別?有什麼優缺點?哪裡可以得知法拍資訊?所有你想知道的資訊,本篇文章將帶你深入了解。

內容目錄

法拍屋是什麼?

法拍屋就是遭法院強制執行拍賣的房屋,常見原因如下:
  • 欠稅
  • 欠銀行錢
  • 個人債務(欠繳管理費、拖欠貸款款項、資金周轉困難、其他違法行為等)

當債務人因上述原因無力償還債務時,債權人就可以依強制執行法規定,向法院聲請強制執行,若債務人名下有不動產,法院就能查封並進行估價與拍賣,將所得優先償還給債權人。

法拍屋價格通常會低於一般房價,但牽涉層面以及要注意的細節較多,建議有意願購買的人應先了解相關知識再進入法拍屋市場。

法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別?

除了法院拍賣的法拍屋,其實還有金拍屋、銀拍屋,這三者最大的差別在於執行單位不同。

⭓ 法拍屋

  • 執行單位:由法院進行拍賣,標售法拍屋常見途徑
  • 拍賣緣由:債務人因債務無法清償,導致名下不動產遭法院查封拍賣,所得即用來償還債務。

⭓ 金拍屋

  • 執行單位:由台灣金融資產服務公司主辦法拍會,委託各地方法院協助拍賣的房屋
  • 拍賣緣由:台灣金服公司是政府設立的第三方單位,目的是加速處理銀行的不良資產、協助法院進行抵押不動產拍賣。
  • 投標規則:和法拍屋相同,只是保證金票據開立和法拍屋有略有不同。僅限台灣金服公司各地營業處進行投標,物件數量有限。
  • 注意事項:若想進入金拍屋市場,建議事先了解台灣金服公司的投標相關規定。

⭓ 銀拍屋

  • 執行單位:由債權銀行自行拍賣的房屋
  • 拍賣緣由:當債務人積欠銀行債務,銀行會向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產來清償,經法拍程序後若流標,由銀行自行買回並決定拍賣方式,部分案件會委託仲介公司或第三方機構公開標售。
  • 投標規則:投標保證金金額和底價按銀行規定辦理,沒有對外統一窗口,資訊可能較不完整,必須自行去查看各家銀行法拍屋公告內容。
  • 注意事項:目前市面上多數抵押給銀行的不動產,在法拍屋階段就會拍出,因此銀拍屋物件較為罕見。

我們用一張表來比較三者差異:

項目比較法拍屋金拍屋銀拍屋
執行單位各地方法院台灣金融資產服務公司委託民間仲介公司或第三方機構
房屋所有權人債務人債務人銀行
拍賣資訊法院公告,資訊公開透明法院和台灣金服公告,資訊公開透明債權銀行網站自行發布,資訊較不完整
投標底價由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定參酌法院所訂定之估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定各銀行自行決定
拍賣方式彌封投標/通訊投標彌封投標/通訊投標公開喊價/銀行自行決定
是否點交不一定不一定
得標尾款處理方式拍定人須於7日內繳清尾款拍定人須於7日內繳清尾款可向拍賣銀行申請貸款支付

法拍屋有什麼優缺點?

法拍屋看似便宜,但也暗藏風險和潛在問題,為你解析如下:

法拍屋優點

  1. 價格相對便宜:
    一般被法院強制拍賣的不動產,價格會以低於市價的1~2成作為底價,若物件在拍賣過程中流標,拍賣底價就會逐次降低。在房價居高不下的年代,有些首購族或投資客也會以法拍屋作為購買標的。
  2. 投資報酬率高:
    法拍屋成交價格通常和市價差距較大,可能低於市價2~5成,只要經過稍微整理一下,再轉手以市價或高於市價行情賣出,就可在短期內得到很高的投資報酬率。
  3. 產權取得有保障:
    依強制執行法執行程序,得標後在法律上屬於原始取得,先前任何抵押設定都會全部塗銷,得標者在7天內付清尾款款項後,即可取得不動產權利移轉證明書,再到地政事務所辦理過戶登記,不需前所有權人或其債權人的配合。
法拍屋的3大優點-大揚代書

法拍屋缺點

  1. 無法事先查看屋況
    購買前無法事先進入法拍屋查看,只能從房屋外觀推測屋況,因此若遇到房屋瑕疵問題,法院並不會負瑕疵擔保責任。法院拍賣公告只會依強制執行法第81條規定載明,如遇其他問題也無法請求賠償。
  2. 不點交多數都有問題:
    若房屋有所有權並不完整、遭第三人占用、借名登記等情形時,拍賣公告就會標示不點交,法院只負責移交所有權,不包含使用權,須由得標人自行與對方協調,有可能得支付一筆金額或走上法律途徑,比較耗費時間和金錢,。
  3. 事先須準備較高資金:
    投標法拍屋至少要先準備總底價20%的保證金,若順利得標須於7天內支付尾款,否則得標就會失效,保證金也會被沒收。
  4. 可能得支付額外成本:
    法拍屋雖然比較便宜,但事先沒有調查清楚,很有可能會產生額外的成本,例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出,或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到漫天喊價的情形,甚至也有可能要另外支付管理費,因此投標前務必要詳閱拍賣公告。
※貼心提醒:「點交」是指法院查封時,房屋為債務人自住或確定為空屋、查無第三人占用、或經法院排除租賃關係後,法院就會將該房屋的所有權和使用權交付給得標人,若屋主不願搬離導致法院無法點交,法院就會強制執行。

法拍屋查詢方式有哪些?

若對法拍屋有興趣,可利用以下5個管道查詢相關資訊:

  1. 報紙
  2. 各地方法院布告欄
  3. 司法院法院拍賣公告
  4. 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
  5. 內政部不動產資訊平台拍賣網頁(可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋相關介紹)

法拍屋拍賣流程為何?

法拍屋共有4次拍賣與1次應買,其流程如下:

  1. 債權人申請執行。
  2. 法院收狀、執行查封。
  3. 法院公告及登報14天後,就會進行第一次拍賣。若流標,2~3週後進行第二次拍賣。
  4. 第二次拍賣,價格為第一拍底價的80%。若流標進行第三次拍賣。
  5. 第三次拍賣,價格為第二拍底價的80%(等於第一拍底價的64%)。若流標則以第三拍價格發出應買公告,共計3個月。
  6. 3個月的應買期間內,不同於先前拍賣按最高價得標的方式,任何人都可以依照投標順序購買(意即先搶先贏);若無人應買,則進入特別程序減價拍賣,減價額不得逾第三拍底價的20%。
  7. 第四次拍賣,價格為第三拍底價的80%內(等於第一拍底價的51.2%)。如果法拍屋四拍流標,最後法院就會撤回該不動產的強制執行,並核發債權憑證(也就是所謂的「債權證明」),債權人可用此憑證隨時再次聲請拍賣。

買法拍屋好嗎?要注意什麼?

法拍屋價格低於市價,在房價節節攀升的時代,如有自住或投資考量,不失為其中一種選擇。除了須留意上述優缺點,也要考慮以下事項:

  • 儘量找熟悉的地點選擇物件:
    最好先從自己的居住地附近開始搜尋,畢竟居住過一段時間會比較了解房價行情,也比較容易問到房屋相關訊息。
  • 儘可能選擇「點交」的物件:
    不點交的物件問題比較棘手,建議新手先從點交物件開始進行,以免難以處理金錢與法律問題。
  • 找專業人士協助購買法拍屋:
    魔鬼都藏在細節裡,法拍屋也是如此,建議購買時找有法律或不動產專業背景的人士從旁協助,才能少走冤枉路。若身邊沒有這些背景的人士,也可以尋求有口皆碑的代標業者(如代書)協助,即使不點交的物件也能妥善處理。

法拍屋常見問題

  1. 保證金:總底價的20%。
  2. 稅費:購買不動產時要繳交的契價稅,稅額是以建物核定契價的6%,再依據契稅繳納收據,向地政事務所辦理權利變更登記。
  3. 地政規費:得標後辦理過戶所需的手續費。
  4. 代書費:委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續費。
  5. 代標費:委託代標人代為投標的手續費(若沒有找第三方代標則無須支付)。

買法拍屋是可以貸款的,只是申請條件和辦理手續和房屋貸款不太相同。目前僅有特定銀行可受理,分為「代墊尾款」(3~6個月短期且無擔保信用貸款)和「一般房貸」,因此銀行會更注重個人信用狀況、拍賣物件,且只接受可點交物件的申請。詳情須依各受理銀行的規定。

法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,因此無須申報登錄成交實際資訊。

結語

買房可以說是人生大事,建議在準備購買法拍屋之前,一定要弄懂相關規則和注意各種事項,或可直接尋求專業代標業者,才能降低購屋風險,買到真正便宜的法拍屋。

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