法拍屋是什麼？5分鐘了解法拍屋相關細節！
一般大眾誤以為法拍屋多半會和凶宅或黑道有關，其實只要了解其中原因和狀況，就有可能在法拍屋市場找到可遇不可求的物件！究竟法拍屋是什麼？和金拍屋、銀拍屋有什麼差別？有什麼優缺點？哪裡可以得知法拍資訊？所有你想知道的資訊，本篇文章將帶你深入了解。
內容目錄
法拍屋是什麼？
法拍屋就是遭法院強制執行拍賣的房屋，常見原因如下：
- 欠稅
- 欠銀行錢
- 個人債務（欠繳管理費、拖欠貸款款項、資金周轉困難、其他違法行為等）
當債務人因上述原因無力償還債務時，債權人就可以依強制執行法規定，向法院聲請強制執行，若債務人名下有不動產，法院就能查封並進行估價與拍賣，將所得優先償還給債權人。
法拍屋價格通常會低於一般房價，但牽涉層面以及要注意的細節較多，建議有意願購買的人應先了解相關知識再進入法拍屋市場。
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法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別？
除了法院拍賣的法拍屋，其實還有金拍屋、銀拍屋，這三者最大的差別在於執行單位不同。
⭓ 法拍屋
- 執行單位：由法院進行拍賣，標售法拍屋常見途徑。
- 拍賣緣由：債務人因債務無法清償，導致名下不動產遭法院查封拍賣，所得即用來償還債務。
⭓ 金拍屋
- 執行單位：由台灣金融資產服務公司主辦法拍會，委託各地方法院協助拍賣的房屋。
- 拍賣緣由：台灣金服公司是政府設立的第三方單位，目的是加速處理銀行的不良資產、協助法院進行抵押不動產拍賣。
- 投標規則：和法拍屋相同，只是保證金票據開立和法拍屋有略有不同。僅限台灣金服公司各地營業處進行投標，物件數量有限。
- 注意事項：若想進入金拍屋市場，建議事先了解台灣金服公司的投標相關規定。
⭓ 銀拍屋
- 執行單位：由債權銀行自行拍賣的房屋。
- 拍賣緣由：當債務人積欠銀行債務，銀行會向法院聲請拍賣債務人抵押的不動產來清償，經法拍程序後若流標，由銀行自行買回並決定拍賣方式，部分案件會委託仲介公司或第三方機構公開標售。
- 投標規則：投標保證金金額和底價按銀行規定辦理，沒有對外統一窗口，資訊可能較不完整，必須自行去查看各家銀行法拍屋公告內容。
- 注意事項：目前市面上多數抵押給銀行的不動產，在法拍屋階段就會拍出，因此銀拍屋物件較為罕見。
我們用一張表來比較三者差異：
| 項目比較 | 法拍屋 | 金拍屋 | 銀拍屋 |
|---|---|---|---|
| 執行單位 | 各地方法院 | 台灣金融資產服務公司 | 委託民間仲介公司或第三方機構 |
| 房屋所有權人 | 債務人 | 債務人 | 銀行 |
| 拍賣資訊 | 法院公告，資訊公開透明 | 法院和台灣金服公告，資訊公開透明 | 債權銀行網站自行發布，資訊較不完整 |
| 投標底價 | 由法官參酌估價師事務所（鑑定公司）之估價報告書後訂定 | 參酌法院所訂定之估價師事務所（鑑定公司）之估價報告書後訂定 | 各銀行自行決定 |
| 拍賣方式 | 彌封投標／通訊投標 | 彌封投標／通訊投標 | 公開喊價／銀行自行決定 |
| 是否點交 | 不一定 | 不一定 | 是 |
| 得標尾款處理方式 | 拍定人須於7日內繳清尾款 | 拍定人須於7日內繳清尾款 | 可向拍賣銀行申請貸款支付 |
法拍屋有什麼優缺點？
法拍屋看似便宜，但也暗藏風險和潛在問題，為你解析如下：
法拍屋優點
- 價格相對便宜：
一般被法院強制拍賣的不動產，價格會以低於市價的1～2成作為底價，若物件在拍賣過程中流標，拍賣底價就會逐次降低。在房價居高不下的年代，有些首購族或投資客也會以法拍屋作為購買標的。 - 投資報酬率高：
法拍屋成交價格通常和市價差距較大，可能低於市價2～5成，只要經過稍微整理一下，再轉手以市價或高於市價行情賣出，就可在短期內得到很高的投資報酬率。 - 產權取得有保障：
依強制執行法執行程序，得標後在法律上屬於原始取得，先前任何抵押設定都會全部塗銷，得標者在7天內付清尾款款項後，即可取得不動產權利移轉證明書，再到地政事務所辦理過戶登記，不需前所有權人或其債權人的配合。
法拍屋缺點
- 無法事先查看屋況：
購買前無法事先進入法拍屋查看，只能從房屋外觀推測屋況，因此若遇到房屋瑕疵問題，法院並不會負瑕疵擔保責任。法院拍賣公告只會依強制執行法第81條規定載明，如遇其他問題也無法請求賠償。 - 不點交多數都有問題：
若房屋有所有權並不完整、遭第三人占用、借名登記等情形時，拍賣公告就會標示不點交，法院只負責移交所有權，不包含使用權，須由得標人自行與對方協調，有可能得支付一筆金額或走上法律途徑，比較耗費時間和金錢，。 - 事先須準備較高資金：
投標法拍屋至少要先準備總底價20%的保證金，若順利得標須於7天內支付尾款，否則得標就會失效，保證金也會被沒收。 - 可能得支付額外成本：
法拍屋雖然比較便宜，但事先沒有調查清楚，很有可能會產生額外的成本，例如屋況較差的法拍屋可能會有房屋修繕費的支出，或是支付溝通費、搬遷費給占用人時會遇到漫天喊價的情形，甚至也有可能要另外支付管理費，因此投標前務必要詳閱拍賣公告。
※貼心提醒：「點交」是指法院查封時，房屋為債務人自住或確定為空屋、查無第三人占用、或經法院排除租賃關係後，法院就會將該房屋的所有權和使用權交付給得標人，若屋主不願搬離導致法院無法點交，法院就會強制執行。
法拍屋查詢方式有哪些？
若對法拍屋有興趣，可利用以下5個管道查詢相關資訊：
- 報紙
- 各地方法院布告欄
- 司法院法院拍賣公告
- 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
- 內政部不動產資訊平台拍賣網頁（可查詢法拍屋、金拍屋和銀拍屋相關介紹）
法拍屋拍賣流程為何？
法拍屋共有4次拍賣與1次應買，其流程如下：
- 債權人申請執行。
- 法院收狀、執行查封。
- 法院公告及登報14天後，就會進行第一次拍賣。若流標，2～3週後進行第二次拍賣。
- 第二次拍賣，價格為第一拍底價的80%。若流標進行第三次拍賣。
- 第三次拍賣，價格為第二拍底價的80%（等於第一拍底價的64%）。若流標則以第三拍價格發出應買公告，共計3個月。
- 3個月的應買期間內，不同於先前拍賣按最高價得標的方式，任何人都可以依照投標順序購買（意即先搶先贏）；若無人應買，則進入特別程序減價拍賣，減價額不得逾第三拍底價的20%。
- 第四次拍賣，價格為第三拍底價的80%內（等於第一拍底價的51.2%）。如果法拍屋四拍流標，最後法院就會撤回該不動產的強制執行，並核發債權憑證（也就是所謂的「債權證明」），債權人可用此憑證隨時再次聲請拍賣。
買法拍屋好嗎？要注意什麼？
法拍屋價格低於市價，在房價節節攀升的時代，如有自住或投資考量，不失為其中一種選擇。除了須留意上述優缺點，也要考慮以下事項：
- 儘量找熟悉的地點選擇物件：
最好先從自己的居住地附近開始搜尋，畢竟居住過一段時間會比較了解房價行情，也比較容易問到房屋相關訊息。 - 儘可能選擇「點交」的物件：
不點交的物件問題比較棘手，建議新手先從點交物件開始進行，以免難以處理金錢與法律問題。 - 找專業人士協助購買法拍屋：
魔鬼都藏在細節裡，法拍屋也是如此，建議購買時找有法律或不動產專業背景的人士從旁協助，才能少走冤枉路。若身邊沒有這些背景的人士，也可以尋求有口皆碑的代標業者（如代書）協助，即使不點交的物件也能妥善處理。
法拍屋常見問題
- 保證金：總底價的20%。
- 稅費：購買不動產時要繳交的契價稅，稅額是以建物核定契價的6%，再依據契稅繳納收據，向地政事務所辦理權利變更登記。
- 地政規費：得標後辦理過戶所需的手續費。
- 代書費：委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續費。
- 代標費：委託代標人代為投標的手續費（若沒有找第三方代標則無須支付）。
買法拍屋是可以貸款的，只是申請條件和辦理手續和房屋貸款不太相同。目前僅有特定銀行可受理，分為「代墊尾款」（3～6個月短期且無擔保信用貸款）和「一般房貸」，因此銀行會更注重個人信用狀況、拍賣物件，且只接受可點交物件的申請。詳情須依各受理銀行的規定。
法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件，因此無須申報登錄成交實際資訊。
結語
買房可以說是人生大事，建議在準備購買法拍屋之前，一定要弄懂相關規則和注意各種事項，或可直接尋求專業代標業者，才能降低購屋風險，買到真正便宜的法拍屋。
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