法拍土地購買教學!流程與注意事項一次搞懂!

法拍土地購買教學!流程與注意事項一次搞懂! - 大揚代書事務所

向法院標購法拍土地,通常較一般市價便宜,因此引起許多民眾興趣,其中若是土地區塊完整且坪數大,更是容易吸引建商前來競標獵地,但法拍土地風險其實存在不少陷阱,如果不尋求仲介業者代辦的話,務必要謹慎小心。一般民眾若想購買法拍土地怎麼買?如果想獲得土地法拍資訊,可以同查詢法拍屋一般,上網至司法院法院拍賣公告進行法拍土地查詢,除了可選擇拍賣標的為土地,還可依拍賣程序及結果篩選,非常方便。

內容目錄

法拍土地或法拍屋是什麼?

法拍土地或法拍屋是指依強制執行法之規定進行拍賣程序,而拍賣的不動產通常是因為債務人欠債但無力償還,由債權人對債務人名下的不動產取得執行名義後,向法院依法聲請執行拍賣。
法拍本質上是以債務人為出賣人,一般民眾為買受人的買賣關係,可進行法拍土地買賣,如果債務人可以應買,就有債務人同時是買家和賣家的身分衝突問題,與法律上的買賣關係不合。如果是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款,須由債權人撤回聲請強制執行,並應得拍定人(即為買受人)同意。
另外,依照執行拍賣機構的差別,以抵押的房屋來說除了法拍屋,尚有「金拍屋」和「銀拍屋」2種。所謂的金拍屋(簡稱金拍),是指經由法院委託,將部分強制執行的拍賣案件轉交台灣金融資產服務公司協助辦理;然而銀拍屋(簡稱銀拍)則是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋,因最後無人購買,而由債權銀行自行買下並辦理拍賣之不動產。

法拍土地查詢方式為何?要準備多少資金?

投標法拍土地或法拍屋時,必須提出20~30%的保證金,得標後7天內須繳足全數價金,如果繳不出來,保證金會被沒收,執行法院會再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用,原拍定人應負擔其差額。

一般法拍投標流程為何?

一般法拍標的不分土地或房屋,其投標流程大致如下所示:

法拍投標流程 - 大揚代書事務所
  1. 索取文件:到法院的民事執行處索取投標單、保證金信封袋,共10元。保證金可繳現金,繳完後會拿到收據或用銀行本支(為「本行支票」的簡稱,指一般商業銀行所開立之本行支票,銀行簽發一定之金額,於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據)代替。
  2. 進行投標:帶著身分證和印章,拍賣公告都會寫上拍賣時間,在前30分鐘會打開標櫃開放投標,將投標書和保證金封存袋投入並等待開標,時間到了就不能再投標。
  3. 法院開標:投標時間到後,法院便會開標,由出價最高者得標。
  4. 辦理手續:得標者在7天內向法院繳清剩餘款項,取得不動產權利移轉證明書,接著可至地政事務所辦理過戶;未得標者則可當場領回保證金。

法拍標的註記項目應注意什麼?

由於法拍價格會比市價低約1~2成,是不少民眾購屋買地想撿便宜的選擇,可以先從法院公告中仔細留意以下幾點,包括該標的是否註記優先承買權、土地建物分開賣、帶有租約不點交及禁止處分。

優先承買權

指當土地被拍賣時,地上權人、典權人或承租人就擁有法拍土地優先購買權,可以透過和最高價的拍定人一樣的金額買回。

※貼心提醒:依據民法第911條之規定,「典權」係指支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖時,取得該不動產所有權之權。典權是以物之使用收益為標的的他物權,屬於用益物權,目的在於取得不動產的使用。也就是說,出典人將自有所有的不動產交由典權人,典權人出典人支付一定典價後,對出典不動產享有的占有、使用和收益的權利。

土地、建物分開賣

老舊房子容易遇到土地、建物分開賣的情形,當土地與建物所有權人不同時,日後在使用上雙方就必須協議溝通,否則容易產生糾紛。

帶有租約不點交

常見不點交的原因其中之一為帶有租約,根據買賣不破租賃原則(即民法第425條第1項),對於合法租客得讓他住到租約期滿,若遇到惡意霸占的租客,就可能得走到訴訟程序。

禁止處分

禁止處分是指法院或政府機關因一定事由,就特定不動產禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之登記,主要是為了限制債務人移轉財產。有以下3種常見的狀況:
  1. 法院因一定事由,基於職權囑託登記機關將債務人之財產予以禁止處分。
  2. 稅務局為保全租稅債權,對於欠稅逾期未繳者,均會依據稅法規定將欠稅人所有相當於欠稅金額的不動產通知地政機關為不得移轉或設定他項權利之禁止處分登記,並告知欠稅人。
  3. 因涉及刑事案件,遭地檢署或法院分別查封,而辦理禁止處分。

受禁止處分時,債務人無法進行買賣、設定,也無法向銀行貸款,因為大部分的銀行並不受理被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保的借貸。若法拍標的上註記項目出現禁止處分,務必要謹慎處理。

法拍土地流程為何?

不論是否為不動產,基本上只要上了法院拍賣,流程都大致相同:

1聲請法拍執行債權人聲請執行,法院收狀。
2分案排定案件由法院之民事執行處分案,執行處推事排定作業時間。
33.執行查封由書記官和執達員至現場執行查封不動產作業。
4鑑價與查封登記由法院指定之鑑價公司進行不動產鑑價,訂定拍賣底價,並函送地政機關進行查封登記。
5當事人詢價法院向債權人、債務人及相關人詢問拍賣價格。
6公告拍賣時間同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
7進行正式拍賣會經過第1~3次拍賣。
8應買公告拍賣結束後,會有拍定或承受的結果公告,並查核增值稅應繳納金額。
9繳納價金由拍定人或優先承買權人繳納價金。
10權利移轉核發權利移轉證書,並函送地政機關進行塗銷登記。
11分配價金製作價金分配表,並訂出分配日期。
12價金發款將拍賣價金分別發給債權人或其他相關人等。
13聲請點交辦理過戶後即可取得不動產,若為空屋,直接開鎖進去即可;若有人占用,就必須由拍定人具狀向法院聲請點交。如果第一次無法順利取得不動產,還必須進行第二次強制點交,視情況可能要費時1~2個月。
14履行法拍內容法院命債務人自動履行該案件之法拍相關內容,並由書記官至現場履勘。
15強制執行點交標的物經法拍後,皆依相關法律強制執行並進行點交,直至流程完畢為止。

法拍土地的點交類型有哪些?

法拍除了點交和不點交以外,依照法拍物的債權與租賃狀況,可能還會產生不同情形,可分為以下5種類型:

可確定點交

查封時法拍公告若土地為第三人無權占有、承租人被排除租賃權,或土地之地上物為空屋、債務人自住,經拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將不動產點交給得標人。

有條件點交

如果可以合法排除占用人,則點交;反之,則不點交。例如查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,若拍賣筆錄會註明「債權人陳報空屋(地),若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

確定不點交

查封前即有租賃權(租約)且無法被排除租賃權,或拍賣物有地上權、地役權等,拍定後確定不點交。若拍賣物為公同共有部分(及拍賣持分的部分)、耕地三七五減租、合法租約等,優先承買權人有法拍土地優先購買權,即便優先承買權人放棄優先購買權利,仍須由買受人自行處理,屬於不點交範圍。

※貼心提醒:依據民法第851條之規定,「地役權」是指他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。換句話說,就是土地使用人在他人擁有的土地上能享有的非營利利益,藉此能夠獲得對此一土地特定的有限使用權利。例如擁有A地的某甲可以要求擁有B地的某乙不要在其土地上建設高樓,以保證某甲擁有日照權。

點交變不點交

若拍賣筆錄註明「點交」,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院就會改為不點交處理。

不點交變點交

若拍賣筆錄註明「不點交」,但土地地上物之現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得權利移轉證書,即可向法院聲請點交。

法拍土地不點交的原因有哪些?

  1. 正常租約情況:依據民法第425條第1項買賣不破租賃原則。
  2. 無權占用:如親戚使用、第三人使用……等。
  3. 無償借用:如親戚使用、第三人使用……等。
  4. 使用狀況不明:書記官到現場無法判斷是誰在使用。
  5. 地上物拍賣:僅拍賣房屋,土地不在法拍範圍內。
  6. 土地共有拍賣:僅拍賣持分的部分。
  7. 有權占用。
  8. 應有的部分不點交:如公設、停車位、公用道路。

法拍土地問題就找大揚代書

如果對參與法院法拍土地有興趣,首先務必要看清楚拍賣公告內容,包含是否點交、土地上的建物及果樹是否一併標售、土地貸款以及是否有租約等。雖然購買法拍土地的風險比購買一般土地還要大,但也有很大的機會可以撿到便宜,若拍定人在支付尾款時遇到困難,也可以考慮申貸法拍貸款借支代墊款。有其他法拍土地問題歡迎找大揚代書,即刻撥打免費專線0800-885-697,或線上填單,我們將竭誠為您服務。

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