法拍土地購買教學！7大重點完整說明！
向法院標購法拍土地，通常較一般市價便宜，因此引起許多民眾興趣。法拍土地怎麼買？又需要注意哪些事？以下就讓大揚代書來為你解說法拍土地相關資訊！
內容目錄
法拍土地是什麼？
法拍土地是指依強制執行法之規定進行拍賣程序的土地，而拍賣原因通常是因為債務人欠債但無力償還，由債權人對債務人名下的不動產取得執行名義後，向法院依法聲請執行拍賣，法院再將拍賣所得交給債權人，以清償債務。
※貼心提醒：根據強制執行法第70條第6項規定，債務人不得購買法拍土地。如果債務人是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款，須由債權人撤回聲請強制執行，並應得拍定人（即為買受人）同意。
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法拍土地查詢方式為何？要準備多少資金？
投標法拍土地或法拍屋時，必須提出20～30%的保證金，得標後7天內須繳足全數價金，如果繳不出來，保證金會被沒收，執行法院會再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用，原拍定人應負擔其差額。
一般法拍投標流程為何？
一般法拍土地或房屋投標流程如下所示：
- 索取文件：到法院的民事執行處索取投標單、保證金信封袋。保證金可繳現金或用銀行支票付款，繳完後會拿到收據或用銀行本支代替。
※名詞解釋—銀行本支：為「本行支票」的簡稱，指一般商業銀行所開立的本行支票，銀行簽發一定之金額，於指定到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人的票據。
- 進行投標：帶著身分證和印章，拍賣公告都會寫上拍賣時間，在前30分鐘會打開標櫃開放投標，將投標書和保證金封存袋投入並等待開標，時間到了就不能再投標。
- 法院開標：投標時間到後，法院便會開標，由出價最高者得標。
- 辦理手續：得標者在7天內向法院繳清剩餘款項，取得不動產權利移轉證明書，接著可至地政事務所辦理過戶；未得標者則可當場領回保證金。
購買法拍土地前應注意什麼？
由於法拍價格會比市價低約1～2成，是不少民眾購屋買地想撿便宜的選擇，可以先從法院公告中仔細留意以下幾點，以保障自身權益。
是否有優先承買權
優先承買權指當土地被拍賣時，地上權人、典權人或承租人就擁有法拍土地優先購買權，可以透過和最高價的拍定人一樣的金額、條件買回，建議投標前先到法院法拍公告查詢該法拍土地有無優先購買權情況。
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※名詞解釋—典權：依據民法第911條之規定，典權是指支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。
土地、建物分開賣
老舊不動產可能會有土地、建物分開賣的情形，當土地與建物所有權人不同時，日後在使用上雙方就必須協議溝通，否則容易產生糾紛，建議先查看法拍土地的地號和建物的建號是否位置相同，以免遇到上述情況。
是否有土地租約
常見不點交的原因其中之一為帶有租約，根據買賣不破租賃原則（即民法第425條第1項），對於合法租客必須讓他租到租約期滿，若遇到惡意霸占的租客，就可能須進行訴訟程序。
是否有禁止處分
禁止處分是指法院或政府機關因一定事由，就特定不動產禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之登記，主要是為了限制債務人移轉財產。當法拍土地有禁止處分時，拍定人就無法進行土地買賣、過戶，也無法向銀行貸款，因此若法拍土地上的註記項目出現禁止處分，務必要考慮好再決定是否購買。
法拍土地流程為何？
不論是否為不動產，基本上只要上了法院拍賣，流程都大致相同：
| 步驟 | 流程具體內容 | |
|---|---|---|
| 1 | 聲請法拍執行 | 債權人聲請執行，法院收狀。 |
| 2 | 分案排定案件 | 由法院之民事執行處分案，執行處推事排定作業時間。 |
| 3 | 執行查封 | 由書記官和執達員至現場執行查封不動產作業。 |
| 4 | 鑑價與查封登記 | 由法院指定之鑑價公司進行不動產鑑價，訂定拍賣底價，並函送地政機關進行查封登記。 |
| 5 | 當事人詢價 | 法院向債權人、債務人及相關人詢問拍賣價格。 |
| 6 | 公告拍賣時間 | 法院會在拍賣14天前公告該法拍不動產的狀況、拍賣價格和時間等資訊。 |
| 7 | 進行正式拍賣 | 會經過4次拍賣。 |
| 8 | 應買公告 | 拍賣結束後，會有拍定或承受的結果公告，並查核增值稅應繳納金額。 |
| 9 | 繳納價金 | 由拍定人或優先承買權人繳納價金。 |
| 10 | 權利移轉 | 核發權利移轉證書，並函送地政機關進行塗銷登記。 |
| 11 | 分配價金 | 製作價金分配表，並訂出分配日期。 |
| 12 | 價金發款 | 將拍賣價金分別發給債權人或其他相關人等。 |
| 13 | 聲請點交 | 辦理過戶後即可取得不動產，若為空屋，直接開鎖進去即可；若有人占用，就必須由拍定人填寫民事聲請點交不動產狀向法院聲請點交。 |
| 14 | 履行法拍內容 | 法院命債務人自動履行該案件之法拍相關內容，並由書記官至現場勘查。 |
| 15 | 強制執行點交 | 標的物經法拍後，皆依相關法律強制執行並進行點交，直至流程完畢為止。 |
法拍土地的點交類型有哪些？
法拍除了點交和不點交以外，依照法拍物的債權與租賃狀況，可能還會產生不同情形，可分為以下5種類型：
- 可確定點交：查封時，若法拍土地被第三人無權占有、承租人被排除租賃權，或土地之地上物為空屋、債務人自住，經拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將不動產點交給得標人。
- 有條件點交：如果可以合法排除占用人，則點交；反之，則不點交。
- 確定不點交：查封前即有租賃權（租約）且無法被排除，或拍賣物為公同共有部分、有地上權、不動產役權等，拍定後確定不點交。
※名詞解釋—不動產役權：依據民法第851條之規定，指他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
- 點交變不點交：若拍賣筆錄註明「點交」，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院就會改為不點交處理。
- 不點交變點交：若拍賣筆錄註明「不點交」，但土地上的建物現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得權利移轉證書，即可向法院聲請點交。
法拍土地不點交的原因有哪些？
- 土地共有拍賣：僅拍賣持分的部分。
- 使用狀況不明：書記官到現場無法判斷是誰在使用。
- 正常租約情況：依據民法第425條第1項買賣不破租賃原則。
- 應有的部分不點交：如公設、停車位、公用道路。
- 無權占用、無償借用：如親戚使用、第三人使用等。
結語
如果對參與法院法拍土地有興趣，首先務必要看清楚拍賣公告內容，包含是否點交、土地上的建物及果樹是否一併標售、土地是否有租約等。若拍定人在支付尾款時遇到困難，也可以考慮向銀行或民間代書申請貸款來取得資金，有貸款需求都歡迎聯繫大揚代書。
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