優先購買權是什麼？類型、行使要件一次了解！
通常，買賣不動產時都是出價最高者能夠得到，但是，你知道擁有「優先購買權」的人能夠先於第三人購買嗎？優先購買權是什麼？有哪些類型？讓大揚代書為你做仔細的介紹！
內容目錄
優先購買權是什麼？
優先購買權又稱優先承買權、優先承購權，是指權利人根據法律規定或契約約定，當義務人出售特定財產給第三人時，可享有以與第三人相同的購買條件優先承購的權利。優先購買權人分為以下3種關係，每種都有不同的意義，以下列出相關法源依據供你參考。
共有關係
- 《民法》第824條第7項：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。
- 《土地法》第34-1條第4項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
租賃與地上權關係
- 《民法》第426-2第1項：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
- 《土地法》第104條第1項：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
- 《土地法》第107條第1項：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
- 《耕地三七五減租條例》第15條第1項：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。
- 《農地重劃條例》第5條：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：出租耕地之承租人。
- 共有土地現耕之他共有人。
- 毗連耕地之現耕所有權人。
其他關係
根據《文化資產保存法》第32條規定：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。
優先購買權種類
優先購買權可分為以下2類。
約定優先購買權與法定優先購買權
根據權利發生於當事人間的「契約約定」，或「法律規定」而有所不同，約定優先購買權為契約約定，法定優先購買權則為法律規定。「法定優先購買權」如《土地法》第34-1條第4項提到：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
債權效力優先購買權與物權效力優先購買權
可根據有無對抗第三人的效力進行區分。
| 債權效力優先購買權 | 物權效力優先購買權 |
|---|---|
| 無對抗第三人的效力 | 有對抗第三人的效力 |
| 義務人出售特定財產時，未事先通知優先購買權人，買賣行為仍然有效，優先購買權人只能向義務人請求損害賠償。 | 義務人出售特定財產時，如果未事先作優先購買權通知，優先購買權人可主張買賣行為無效。 |
行使優先購買權要件
優先購買權不同關係間的行使要件不太一樣，內容如下：
共有人
- 財產需為共有
- 需共有人出售其應有部分
- 需出賣予共有人外的第三人
- 需依與第三人同樣條件承購
地上權人、典權人或承租人
- 地上需有房屋
- 基地或房屋需出賣
- 基地或房屋所有權人不同
- 需對基地有地上權、典權或租賃權
- 需依與第三人相同條件承購
優先購買權時效
- 共有人：收到出售通知後15日內不表示，視為放棄優先購買權，即優先購買權15日失效。
- 地上權人、典權人或承租人：需收到出售通知後10日內決定是否行使權利，不表示則視為放棄優先購買權。
優先購買權常見問題
如果是依《地籍清理條例》第11條代為標售的土地，根據第12條規定，優先購買權順序如下：
- 地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。
- 基地或耕地承租人。
- 共有土地之他共有人。
- 本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。
而第1項優先購買權人之順序，又以登記的先後決定。
- 申請書
- 預繳相當於保證金款項的文件
- 優先購買權人身分證明文件
※貼心提醒：優先購買權人有多種關係，額外的應附文件也不同，建議你了解後再進行申請。
結語
看完了以上文章的說明，希望你對於優先購買權有更深入的認識，在進行申請或處理相關事務時，能避免不必要的糾紛，保障自己的權利！
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