房貸提前還款划算嗎？申辦前先了解4重點！
當你因工作表現優異、投資得利等原因而取得一筆額外的資金，會想提前償還房貸嗎？如果有此計畫，你知道房貸提前還款有哪些方式？划算嗎？本文將分析房貸提前還款好處與缺點，以及違約金的計算方式，一起往下看！
內容目錄
房貸提前還款優缺點
房貸提前還款優點
- 如果提前清償房貸，負債時間也會縮短，可以早日脫離債務人生。
- 利息支出減少，月付金額也會降低，不僅可以減輕還款壓力，也能自由運用節省下來的資金。
- 若房貸是浮動利率，可能會隨著央行利率上升而提高，因此提前償還房貸可降低利率上升，還款壓力增加的風險。
房貸提前還款缺點
- 如果之後因資金問題而再次申請房貸，需要重新支付手續費、開辦費等費用。
- 若是在綁約期內提前清償房貸是違反銀行合約，必須支付給銀行一筆違約金。
- 由於房貸金額高，提前還款會大幅減少手上的資金，若短期內有急用資金需求或發現不錯的投資項目，可能面臨無資金可用、失去獲利機會的狀況。
房貸提前還款試算
以甲和乙的房貸金額都是500萬，貸款利率為1.3%，貸款期限是20年，還款方式為本息攤還，無寬限期為例。若甲在第5年提前還50萬，以下試算甲和乙的房貸情形：
| 甲 | 乙 | |
|---|---|---|
| 第5年月付金 | 23,670元 | 23,670元 |
| 第6年月付金 | 20,611元金 | 23,670元 |
| 總繳利息 | 630,236元 | 680,839元 |
從上表可以得知，如果甲提前還50萬，不僅第6年起月付金降低，總繳利息也會比乙節省5萬多元。
※貼心提醒：如果想了解房貸提前還款利息會節省多少，目前各銀行官網有提供房貸提前還款試算，有需要的民眾可自行計算。
房貸提前還款要付多少違約金？
雖然提前清償房貸可以節省許多利息，但銀行房貸大多有3年的綁約期，超過3年想提前還款就不用付違約金，若想在綁約期內提前還款，需要注意各銀行規定的違約金條件。
- 嚴格：無論是提前清償全部或部分本金，都會收取違約金，例如第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行等。
- 中間：提前清償全部本金，不論是否有申請塗銷抵押權，都會收取違約金，例如台灣銀行、永豐銀行、上海商銀等。
- 寬鬆：提前清償全部本金並申請塗銷抵押權，才會收取違約金，例如土地銀行、華南銀行等。
另外，各銀行的房貸提前還款違約金計算方式也不同，可分為下列2種。
- 契約借款金額：以契約借款金額的百分比作為違約金。舉例來說，銀行規定借款1年內提前還款，需要加收契約借款金額的1%作為違約金。如果貸款金額為700萬，還款30萬，並在借款1年內申請提前全部還款，需要支付給銀行700萬×1％=7萬元的違約金。
- 提前償還本金：以提前償還本金的百分比作為違約金。舉例來說，銀行規定借款1年內提前還款，需要加收提前償還本金的1%作為違約金。如果貸款金額700萬，還款30萬，並在借款1年內申請提前全部還款，需要支付給銀行30萬×1%=3000元的違約金。
※貼心提醒：若想了解各銀行房貸提前還款違約金收費標準，可查閱各銀行辦理各項消費性貸款提前清償違約金收費標準彙整表。
房貸提前還款有哪些方式？
如果想提前清償房貸，有3種方式可以選擇，以下是3者的還款條件和適合對象：
| 提前還全部本金 | 提前還部分本金，貸款期限不變 | 提前還部分本金，貸款期限縮短 | |
|---|---|---|---|
| 還款條件 | 繳滿銀行規定期數 | • 繳滿銀行規定期數 • 還款金額未超過本金的1/3 | |
| 適合對象 | 手中有大筆資金且可運用者 | 資金寬裕，想降低負債壓力者 | 資金寬裕，想縮短貸款期限者 |
房貸提前還款流程
- 通知銀行：貸款人主動通知銀行，申請提前清償房貸。
※貼心提醒：若是提前還部分本金，只要通知銀行後匯款到指定帳戶即可；如果想房貸提前還款本金全額，通知完銀行後還要繼續依以下步驟辦理。
- 銀行清算：銀行收到申請後，清算貸款人名下房貸餘額。
- 銀行通知繳款：銀行清算完成後會通知貸款人需要繳交的金額。
- 申請塗銷抵押權：貸款人償還全部的貸款金額後，向銀行申請塗銷抵押權，並領取清償證明。
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- 辦理抵押權塗銷：貸款人攜帶身分證、印鑑證明及清償證明等相關文件，到地政機關辦理抵押權塗銷，房貸就清償完成。
結語
以上就是房貸提前還款的介紹。大揚代書建議你，如果想要提前清償房貸，一定要評估自己的財務狀況，並仔細了解銀行的規定和違約金計算方式比較保險。
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