乙種工業用地住宅為何?你不能不知的陷阱糖果屋!

乙種工業用地住宅為何?你不能不知的陷阱糖果屋! - 大揚代書事務所
當你在找房子時,是否曾被房屋仲介帶去看過物件寬敞、多為毛胚屋、房價便宜的房子呢?而房仲多半會說:「我們這是辦公室使用啦!但可以住辦混合喔。」讓你以為:「好像可以當住宅,房子大又便宜,雖然要自己裝潢但沒關係吧。」就這樣開開心心看房,還準備好要簽約了。小心!你可能已經踏入了房仲、建商的陷阱當中,也就是工業用地住宅(以下簡稱「工業宅」)!

作為台灣房市中裹著蜜糖的毒藥,工業宅一直存有違法疑慮與開罰原則,卻始終沒有完全從房市產業中消失,甚至有越來越多的情形,工業豪宅聚落還成為了名人自住或投資的標的。這些乙種工業用地所興建的住宅到底有什麼特點和疑慮,讓大揚代書用5分鐘帶你一次看完!

內容目錄

乙種工業用地是什麼?工業宅又是什麼?

根據都市計畫法的分類,可劃分為住宅區、商業區和工業區等,而工業區用地又可區分為特種、甲種、乙種、零星等4種,其中乙種工業用地用途為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施,及工業發展有關設施使用為主,舉凡食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等,都屬於乙種工業用地用途的範疇。

由於過去幾十年人口較少,都市計畫範圍尚未擴大,因此北部有不少工業都坐落於現在的市中心,然而產業外移,閒置的工業用地愈來愈多,這些乙種工業用地即被建商購入,興建地上物而成為工業宅,並利用「辦公室使用」、「一般事務所」、「住辦混合」等容易讓購屋者認為可作為住宅使用的話術賣出,再加上近來年房價節節攀升,增加買房困難程度,不少人即使明確知道此為工業宅,也會因為價格便宜而心動買下。

乙種工業用地住宅與一般住宅有什麼差別?

比較項目乙種工業用地住宅一般住宅
土地區劃工業區住宅區
房屋價格比市價便宜2~3成依各縣市區域之市價而定
房貸成數僅6成左右,有些銀行甚至完全拒絕核貸最高可貸至8成
政府優惠
房貸適用
不適用政府提供的優惠房貸方案可適用政府提供的優惠房貸方案
居住品質可能較差,附近大多為公害輕微之工廠與其必要附屬設施,及工業發展有關設施較好,有純住宅區,也有住商混合,生活機能也較佳
轉手性增值性不高,未來較不易轉手依區域和地段決定增值幅度,未來較有轉手機會
由上表可得知,除了房價較為吸引人外,論房貸成數、政府優惠房貸適用、居住品質與轉手性,工業宅很難與一般住宅相提並論,除非有特殊需求,否則還是建議購買一般住宅較佳。

乙種工業用地住宅有哪些知名案例?

即使擅自利用乙種工業用地興建住宅一直都不被法規所允許,然而過去地方政府對此時常睜一隻眼、閉一隻眼,無形中也使得工業宅愈發興盛,甚至台北市還出現了工業豪宅聚落,其中不乏許多知名建商品牌,買房的名人也不在少數。

相較台灣其他區域,北部可說是工業宅的大本營,以台北為例,在內湖的五期重劃區便是工業豪宅之一、先前某知名政治人物被揭露入手過的「新潤峰哲」即為工業宅建案,其他還有知名的「遠雄藝朗」、「合康捷境」、「忠泰恆美」等全都是工業豪宅。再以新北市為例,中和區的「元氣大鎮」想必廣為人知,曾經因為無法取得使用執照、戶數高達1300多戶的「元氣大鎮」,由於乙種工業用地不能作為住宅使用而遲遲無法交屋,最後建商和住戶共同繳交1.5億的捐地代金,也就是以捐錢取代捐地,才順利取得使用執照。

近年來雙北對於工業宅已加強稽查,假如是在北部購入工業宅,或許交屋價格便宜,但要是遭開罰其金額約6~30萬不等;除此之外,房屋稅率及地價稅也會將自住用改為營業用,不僅得收罰單,稅金還會提高,真是得不償失。但在其他縣市也別抱持僥倖之心,若各縣市嚴格執行稽查的話,也是逃不過開罰的喔!

※貼心提醒:

  • 自住用1.2%(限3戶以內)、營業用3%
  • 地價稅:自住用0.2%、一般(含營業用)1%

如何判定房屋是否為乙種工業用地住宅?

不想買到工業宅怎麼辦?最簡單的方式就是進行乙種工業用地查詢。你可以到內政部不動產資訊平台查詢建案基地的土地使用分區,台灣各縣市的工業宅絕大多數都是乙種工業區;而台北市因法規不同,土地使用分區會有「第二種工業區」、「科技工業區」、「辦公服務區」、「工商混合區」等。除了土地使用分區,建物謄本和使用執照也會登記為「辦公室」、「一般事務所」、「技術服務業」,而非我們作為住家使用所登記的「住宅」。或可到營建署的全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根,也能查得到該建物的用途為何。

乙種工業用地住宅有哪些缺點?

工業宅除了開罰風險、稅率提高以外,還有3個缺點要特別留意:

乙種工業用地住宅貸款難申請

一般住宅的可貸成數多為總價的7~8成,但工業宅價值較低,雖然可以用較便宜的價格買下,但也代表無法取得較高的貸款成數,僅有6成甚至更低,且貸款利率也會較一般住宅高,由於不能作為一般住宅,所以政府所提供的優惠房貸如青年安心成家方案中央公教人員購置住宅貸款國軍官兵購置住宅貸款等也都不能申請。

增值性相對不佳

因為工業用地土地價值低,且離學區較遠,周圍可能也有工廠等,環境不如住宅區單純,增值性比一般住宅低,因此轉手的可能性也較低。

須支付額外成本

大多數的工業宅為了規避責任,通常會以毛胚屋交屋,就是未做隔間、未粉刷牆壁、未附加衛浴設備和廚具。雖然可以按自己喜好裝潢,但裝潢成本不只比一般住宅高,施工期也會因為什麼都沒有而拉得更長,反而需要更多裝潢成本及時間耗損,不見得比較划算。

乙種工業用地變更可行嗎?

近幾年工業用地變更住宅用地的問題時有所聞,乙種工業用地住宅縱使違法也有不少缺點,卻出現從工業住宅變更自用住宅,而且房價不斷升高的案例。我們以前面提到的「元氣大鎮」,以及「金璽御品」、「大都市新天地」為例,來探討乙種工業用地變更的可行性:
  • 元氣大鎮:
    位於新北中和的建案,被政府要求必須補辦都市計畫變更程序,並繳納回饋金和捐地代金才能取得使用執照的案例。當初每戶都另外繳了約38萬的金額才能交屋,但2020年每坪實價登錄最高已經來到46.1萬,翻身大成功。
  • 金璽御品:
    原本是位於新北泰山的工業用地住宅建案,後來成功變更為一般住宅的全國首例,同樣也是利用捐地代金和回饋金的機制,在2016年通過工業地變更住宅地細部計畫,變更後總銷售金額可多出將近2億元,約上半年就把剩餘的7千多萬回饋金繳清完畢。
  • 大都市新天地:
    位於台北南港的大都市新天地和上述兩起案例不同,是先將工業用地變更為住宅用地,再興建建案,目前也是南港著名豪宅。

關於乙種工業用地變更的問題,政府於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第18條,將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定,放寬到可作為商業用途。

近年來在工業用地上興建住宅,因為都市計畫的推動,政府又於民國92年修法,將乙種工業用地有條件的變更為具備一般商業使用機能的用地,也就是工業用地變更商業用地,例如:一般事務所、運動休閒業、買賣業、旅館、大賣場,旨在改善都市生活環境的品質及都會形象,同時比照先進國家的模式進行相關規劃。

由於台灣都市計畫法允許「混合使用」之特色,加上法規的修正,目前工業區可申請做為商業用途,因應此一作法,加上工業用地的土地取得成本原就較一般住宅用地取得成本低,建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅,即被稱為「工業用地事務住宅」,因此才會有工業宅的存在。然而工業住宅變更自用住宅仍受一定條件之限制,依據都市計畫工業區檢討變更審議規範之規定,其變更原則須依區位、總量管制、編定工業區之檢討為基準,變更的開發方式也僅限捐贈土地和自辦市地重劃2種,因此乙種工業用地變更雖然可行,但要經過非常多且嚴格的程序。

結語

從上面3個建案可以得知,無論是花錢買地,讓原本違法的工業住宅合法化,或是先變更土地地目,目前台灣並沒有真的用乙種工業用地興建住宅就直接合法的案例。雖然政府目前對於工業住宅的水電計算,已經放寬到和一般住宅一樣,算是默認現況,然而工業住宅未來是否合法其實也還說不準,畢竟土地分區使用的規劃、居住安寧的風險都是尚待考量的因素。大揚代書還是建議你購屋前多加思考,別讓原先快樂買房一事節外生枝。

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