土銀土建融禁令解除！利率調漲起造人注意這2點
不動產授信龍頭土地銀行的土建融「禁令」解除了。今（2022）年2月下旬，金管會祭出打炒房撒手鐧、拉高全體銀行不動產授信風險權數，身為唯一不動產專業銀行的土銀憂心資本不足問題，決定停接土建融新案，歷經兩個月的調整期，土銀上周已發文給全體分行與區域中心，下令恢復辦理土建融業務。
資料來源：經濟日報（2022.05.09）
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土建融是什麼？
土建融是「土地融資」與「建築融資」的合稱，用於想要購買土地，或用已有的土地來興建房屋時，自然人或法人都可以申請。由於很多自地自建業主會同時申請土地與建築融資2種方案，因此才會有土建融這個名稱。
土地融資就是把土地作為擔保品，又稱建築基地貸款或購地貸款。土地融資成數約為土地價值的5～7成，土地價值會以銀行鑑價或土地取得成本為基準，通常銀行會選擇以自己的鑑價結果來評估可貸金額。這裡要注意的是，央行在2021年底的第四波信用管制措施已規定購地貸款的成數最高5成，且保留1成動工款，需要先購買土地的起造人可能必須有更多自備款。
建築融資是以「未來興建完成的建物」作為抵押品，取得建築營造費用，申請人必須有「建築基地所有權」及「建築執照起造人資格」。建築融資成數約為預估造價的5成，而由於建物不像土地一樣已經存在，銀行會擔憂房子蓋到一半蓋不出來，因此建築融資的申請條件會比土地融資嚴苛。
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土建融應注意事項？
- 申請時應檢附完整的「興建計劃書」、「財務計劃書」等文件，讓銀行確定起造人有能力還款，且該建案是能夠完成的，才能增加過件率。
- 拿到土地融資的款項後，必須在6個月內拿到建造執照，並在一定期限內動工。所謂的一定期間，央行已經公布最長不超過18個月，銀行通常會規定「1年內」。若逾期未動工，銀行會逐步按比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息。
- 土建融貸款年限一般為3～5年，通常1年續約1次，期間還利息不還本金，本金在貸款到期後再還。
- 建築融資款項並非一次匯入帳戶，而是依照工程進度撥款。工程到達一個階段，營造商開出證明且銀行確認有達到工程目標後，就會進行撥款。
- 取得建物使用執照後3個月內，應辦妥追加地上建物抵押權設定。建議在取得使照後，將土建融轉成一般房貸方案，利率更低，也能拉長還款期限。
土銀土建融業務調整狀況？
金管會在2月時宣布調整「法人購置住宅」、「自然人第3戶以上」、「購地」、「餘屋」及「工業區閒置土地抵押」5種貸款的風險權數，土建融也受影響，業界利率重返「2」字頭；而央行在3月升息1碼，更加劇土建融利率漲幅。
目前土銀的土地融資利率已拉高到2.5％起，建築融資更達3％以上，若建商信用條件或建案坐落地點不夠好，利率可能更高。
⭓ 名詞解釋
- 風險權數：指銀行計算資本適足率時，決定銀行必須計提多少資本的標準。風險權數越高，銀行就要計提更多資本，才足以承擔可能的風險；而資本計提越多，銀行也會面臨增資壓力。簡單來說，風險權數變高，銀行承做成本就會增加，會影響銀行承做貸款的意願，以及放款的利率。
結語
土銀作為土建融放款第一大銀行，禁令的解除無非是個好消息，只不過利率變高，起造人要更注意自身信用狀況與建案地點。提醒您，申辦貸款之前務必好好規劃，除了確保自己的生活不受影響，也是為了讓銀行多一份信任，讓貸款條件更好並提高通過的機率喔！
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