土銀土建融禁令解除!利率調漲起造人注意這2點

土銀土建融禁令解除!利率調漲起造人注意這2點-大揚代書事務所

不動產授信龍頭土地銀行的土建融「禁令」解除了。今(2022)年2月下旬,金管會祭出打炒房撒手鐧、拉高全體銀行不動產授信風險權數,身為唯一不動產專業銀行的土銀憂心資本不足問題,決定停接土建融新案,歷經兩個月的調整期,土銀上周已發文給全體分行與區域中心,下令恢復辦理土建融業務。

                                                                                                              資料來源:經濟日報(2022.05.09)

內容目錄

土建融是什麼?

土建融是「土地融資」與「建築融資」的合稱,用於想要購買土地,或用已有的土地來興建房屋時,自然人或法人都可以申請。由於很多自地自建業主會同時申請土地與建築融資2種方案,因此才會有土建融這個名稱。
土地融資就是把土地作為擔保品,又稱建築基地貸款或購地貸款。土地融資成數約為土地價值的5~7成,土地價值會以銀行鑑價或土地取得成本為基準,通常銀行會選擇以自己的鑑價結果來評估可貸金額。這裡要注意的是,央行在2021年底的第四波信用管制措施已規定購地貸款的成數最高5成,且保留1成動工款,需要先購買土地的起造人可能必須有更多自備款。
建築融資是以「未來興建完成的建物」作為抵押品,取得建築營造費用,申請人必須有「建築基地所有權」及「建築執照起造人資格」。建築融資成數約為預估造價的5成,而由於建物不像土地一樣已經存在,銀行會擔憂房子蓋到一半蓋不出來,因此建築融資的申請條件會比土地融資嚴苛。

土建融應注意事項?

土建融注意5大事項-大揚代書事務所
  • 申請時應檢附完整的「興建計劃書」、「財務計劃書」等文件,讓銀行確定起造人有能力還款,且該建案是能夠完成的,才能增加過件率。
  • 拿到土地融資的款項後,必須在6個月內拿到建造執照,並在一定期限內動工。所謂的一定期間,央行已經公布最長不超過18個月,銀行通常會規定「1年內」。若逾期未動工,銀行會逐步按比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼利息
  • 土建融貸款年限一般為3~5年,通常1年續約1次,期間還利息不還本金,本金在貸款到期後再還。
  • 建築融資款項並非一次匯入帳戶,而是依照工程進度撥款。工程到達一個階段,營造商開出證明且銀行確認有達到工程目標後,就會進行撥款。
  • 取得建物使用執照後3個月內,應辦妥追加地上建物抵押權設定。建議在取得使照後,將土建融轉成一般房貸方案,利率更低,也能拉長還款期限。

土銀土建融業務調整狀況?

金管會在2月時宣布調整「法人購置住宅」、「自然人第3戶以上」、「購地」、「餘屋」及「工業區閒置土地抵押」5種貸款的風險權數,土建融也受影響,業界利率重返「2」字頭;而央行在3月升息1碼,更加劇土建融利率漲幅。

目前土銀的土地融資利率已拉高到2.1%~2.5%,建築融資更達2.5%以上,若建商信用條件或建案坐落地點不夠好,利率更可能超過3%

 ⭓ 名詞解釋

  • 風險權數:指銀行計算資本適足率時,決定銀行必須計提多少資本的標準。風險權數越高,銀行就要計提更多資本,才足以承擔可能的風險;而資本計提越多,銀行也會面臨增資壓力。簡單來說,風險權數變高,銀行承做成本就會增加,會影響銀行承做貸款的意願,以及放款的利率

結語

土銀作為土建融放款第一大銀行,禁令的解除無非是個好消息,只不過利率變高,起造人要更注意自身信用狀況與建案地點。提醒您,申辦貸款之前務必好好規劃,除了確保自己的生活不受影響,也是為了讓銀行多一份信任,讓貸款條件更好並提高通過的機率喔!

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