履約保證是什麼?一篇告訴你哪種保證機制最有利!

履約保證是什麼?一篇告訴你哪種保證機制最有利! - 大揚代書

若你近期考慮購屋,你是否知道有項保障叫做履約保證呢?履約保證簽署後會對買賣雙方造成哪些影響?履約保證簽約流程及辦理細節,讓大揚代書為你介紹!

內容目錄

履約保證是什麼?

履約保證是指在進行不動產交易時,買賣雙方可約定透過第三方機構保管價金及重要文件,避免交易過程中買家或賣家的權益受損

當買賣雙方簽署履約保證申請書後,通常會由建築經理公司負責保管買方陸續撥付的款項,且統一由建經公司撥款繳納流程中產生的費用。等到購屋流程全部結束且正式交屋後,再結算履約保證專戶中的餘額,並將價金撥款給賣方,減少早期台灣房地產市場交易時屋主捲款潛逃或一屋多賣的情況。

辦理履約保證保障有哪些?

買賣雙方協議辦理履約保證後,可享有以下4種基本保障:

  1. 賣方想動用款項須經過買方同意,可避免履約保證詐騙
  2. 賣方若不履行過戶義務,買方可按履約保證機制向賣方催告並解除買賣契約
  3. 買方若違反買賣契約,按機制賣方可獲得買方已繳納款項,不會收不到尾款
  4. 買方未如期支付約定款,賣方可按機制向買方催告並解除買賣契約

履約保證種類有哪些?

不動產履約保證可分為2種,以下為你介紹:

預售屋履約保證

依照消費者保護法第17條規定,自民國100年5月1日後,將下列5種履約擔保機制納入預售屋買賣定型化契約中,買賣雙方可協調要選擇何種擔保機制:

  • 不動產開發信託:建商或地主將建案土地、興建資金信託給信託業者,興建資金應依工程進度專款專用。
  • 價金返還之保證:由第三方金融機構保管價金,建商須順利完工交屋並將產權過戶後才可取得原先支付的價金,若在營建過程中倒閉或未能履約,那買方可無條件拿回所有價金
  • 價金信託:將消費者支付的錢存於「專款專用帳戶」中,並由信託機構或銀行保管,保管機構再依施工進度分階段撥款給建商
  • 同業連帶擔保:由同業同級別的非關係企業互相擔保,若A建商倒閉使建案無法如期完工,買家可要求連帶擔保的B建商繼續施工直至交屋
  • 公會辦理連帶保證協定:由全國或各縣市的「不動產開發商業同業公會」邀請公會會員成立連帶保證協定,若有會員倒閉,或有其他原因無法完成建案,買方可向其他會員公司請求共同完成建案

成屋履約保證

目前有部分的仲介業者與金融機構合作提供「成屋履約保證」的服務,其性質主要以付款保證為主,可再細分為以下2種:
  • 價金信託:多為金融機構協助辦理,僅會代為保管買賣價金,其履約保證缺點在於無法一併保障契約進行過程,可能使交易過程出現其他風險。
  • 價金履約保證:多以銀行投資的建經公司來協助辦理,除了保管價金外,對於契約執行上也會有一定的掌控權,能有效保障交易過程
成屋履約保證-大揚代書

履約保證注意事項

雖然履約保證可保護買賣雙方權益,但還是有履約保證漏洞要注意,以預售屋買賣定型化契約提供的5種保證機制中,「價金信託」資金走向無法確實掌握,可能被用在其他用途;「同業連帶保證」常因開發案的業者股東重複而無法續建等,不過未來可能會廢除保障效力較小的條款,民眾可再多留意。

履約保證流程

在履約保證的機制下,建經公司會於各階段協助收取買賣雙方應付的款項及協助完成納稅、過戶等事宜,以下為購屋流程及履約保證專戶支付項目:

流程一:簽約

簽訂成屋買賣契約書時,會由建經公司專員一併協助雙方簽訂履約保證申請書,完成後給予買賣雙方匯款帳號,買方再將各階段款項陸續存入該帳戶中。

流程二:用印

執行稅務申報及銀行貸款等相關作業的階段。
此階段履約保證專戶會協助支付過戶稅費。

流程三:完稅

分別計算買賣雙方應繳納的稅賦,並協助繳納費用。

流程四:過戶

完成抵押權設定並辦理房屋過戶。
此階段履約保證專戶會協助賣方貸款清償。

流程五:交屋

正式交屋及處理相關物件。

流程六:結算

結算專戶中的金額並將款項匯款至賣方指定帳戶。

履約保證流程 - 大揚代書

履約保證費用

履約保證的費用多以房屋成交總價的「萬分之六」來計算,並由買賣雙方各付一半,假設今天成交一戶總價為1000萬的房屋,買賣雙方則須各付3000元的履約保證費用。

履約保證常見問題

價金返還之保證對購屋者來說是最好的履約保證機制,這是因為買家支付款項後,會先由第三方金融機構代為保管價金,等到建商順利完工,並將產權過戶才能拿到款項,如果建商無法履約,購屋者還可全額拿回已支付的價金,對購屋者來說非常有保障。

常見的履約保證銀行有台新銀行、台北富邦銀行、臺灣銀行,都有與不動產業者合資成立建經公司:安信建經、富邦建經、臺億建經。若想查詢更多的履約保證銀行與其配合的建經公司,可上中華民國建築經理商業同業公會查詢。

結語

以上就是履約保證的相關說明,大揚代書提醒你,在簽署履約保證申請書時,要留意帳戶是否有信託,否則若是建經公司管理不善,很可能遭到盜用,導致權益受損喔!

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