央行打房未結束!信用管制4大配套措施看這裡!

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中央銀行總裁楊金龍10日將赴立法院進行業務報告,今天書面報告率先出爐,內容語帶玄機,除了指出房價上漲是全國性問題,也暗示房市管控措施不會馬上落幕,還有再出招的空間。

                                                                                                                 資料來源:中央社(2022.03.08)

內容目錄

「選擇性信用管制」是央行打房政策內容之一,自2020年底以來,央行已四度祭出信用管制,內政部、財政部、金管會等相關部會也推出配套措施,然而國內房價仍居高不下。因目前仍反對用升息來平抑房價,所以央行的不動產貸款選擇性信用管制措施實施期間可能會更長,且未來將持續滾動檢討。

第四波選擇性信用管制措施內容?

信用管制措施也被稱為「限貸令」,因為央行這個打房政策限縮了民眾的貸款成數。2021年底,第四波信用管制措施調整結果如下:
貸款項目 內容
公司法人 購置住宅貸款 4成(無寬限期)
自然人 購置高價住宅貸款 已有2戶以下房貸 4成(無寬限期)
已有3戶以下房貸
自然人 特定地區第2戶 無寬限期
第3戶 4成(無寬限期)
第4戶以上
購地貸款 5成(保留1成動工款) 檢附具體興建計畫,並於一定期間內動工
餘屋貸款 4成
工業區閒置土地抵押貸款 4成,合於以下條件之一者除外:
1.抵押土地已動工興建開發
2.借款人檢附具體開發計畫,並切結於1年內動工
※特定地區含六都與新竹縣市

央行未來動作—信用管制的配套措施

信用管制4個面向配套措施-大揚代書事務所

這篇新聞寫到,央行為了強化選擇性信用管制措施的成效,將從4個面向精進其他配套措施:

  1. 建置更廣泛的不動產貸款統計,進行深入分析,作為決策參考。
  2. 強化與金融機構溝通,呼籲落實授信風險差別訂價原則,勿削價競爭。
  3. 派員實地金檢,督促銀行落實法規遵循,以掌握銀行相關授信實務作業缺失。
  4. 金管會加強控管金融機構不動產保證業務風險,並調高銀行辦理相關受限貸款的風險權數。

以下將為您說明第2~3個面向:

面向2—落實授信風險差別訂價原則

銀行辦理各項放款業務應依據銀行法第34-1條中華民國銀行公會會員授信準則第26條規定,依各項成本及風險評估放款條件,不能為了招攬客戶而隨意降低利率。 ※銀行法第34-1條:銀行辦理授信,應訂定合理之定價,考量市場利率、本身資金成本、營運成本、預期風險損失及客戶整體貢獻度等因素,不得以不合理之定價招攬或從事授信業務。 ※中華民國銀行公會會員授信準則第26條:會員辦理授信業務,不論採何種方式定價,或對任何授信客戶(包括公營事業或政府機關),應避免惡性削價競爭,其實際貸放利率,宜考量市場利率、本身資金成本、營運成本、預期風險損失成本及合理利潤等,訂定合理之放款定價。

面向3—派員實地金檢

不動產授信查核,包含購屋、餘屋及土建融貸款之徵審作業、利率風險定價及貸後管理 (含資金流向檢核)、不動產業保證業務集中度控管,以及金融機構是否遵循不動產抵押貸款業務的規定等。

面向4—加強控管不動產保證業務風險、調高相關受限貸款風險權數

加強控管不動產保證業務風險: 銀行辦理商業本票,或公司債發行人為購置、興建不動產,而以不動產抵押發行商業本票或公司債所為的保證業務時,須比照「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」的相關條件、額度限制與其他控管措施,列入銀行內部控制及稽核制度規定。 另一方面,「不動產保證業務」將與「建築貸款」合併檢視集中度,簡單來說就是銀行建築貸款加上不動產保證,「占放款及商業本票與公司債保證總額的比率」不能太高。
調高相關受限貸款風險權數: 調高風險權數的貸款項目包含:法人房貸、自然人第三戶以上房貸、購地貸款、餘屋貸款及工業區閒置土地貸款5大項,並適用於轉貸、舊案續貸及新承作貸款。 風險權數會影響到資本適足率,調高風險權數等於增加銀行的承作成本,銀行若承作太多這類貸款,可能就會被迫增資、發行資本類工具或收回貸款。

央行打房政策的影響?

中央對於金融機構放款業務的管理越來越嚴格,所以未來民眾辦理某些不動產貸款項目就會越來越不容易,可能找不到願意受理的機構,或是不好通過,也不一定能借到理想的額度。 至於打房到底有沒有效果呢?目前只能說不必太過期待政策能讓房價下跌,若能幫房市降點溫就很好了,因為口袋較深的投資客不一定會受影響,且除了炒房之外,營建成本的提高也會影響房價,因此想買房者還是要做好心理準備。

結語

中央對於房市的管控尚未結束,未來是否會再祭出更有效的政策,或是決定以升息來抑制房價都很難說,記得跟大揚代書一起關注最新消息喔!

 ⭓ 名詞解釋

  • 選擇性信用管制:央行的貨幣政策工具之一,指對金融機構的某些業務(例如:房屋、土地貸款)採取一定程度的限縮,以控制資金的流向與流量,主要是希望藉此抑制投機性的資金,讓投資客無法炒房。
  • 資本適足率:「銀行自有資本淨額」除以其「風險性資產總額」而得的比率。政府對於銀行的資本適足率有所規範,目的是避免銀行操作過多風險性資產,以確保銀行經營的安全性及財務健全性。

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