房屋持分無法貸款?那是因為沒有找對管道!

房屋持分無法貸款?那是因為沒有找對管道! - 大揚代書事務所

若能幸運受獲贈與或繼承房屋想必是十分開心,畢竟不動產是價值較高的資產,但您是否想過這棟受贈與或繼承之房屋的產權,究竟是完整持有,還是部分持有呢?如果是部分持有,除了不易變賣,您知道未來想要貸款還會產生哪些問題嗎?且看我們以下關於持分房屋處理及貸款的詳細介紹。

內容目錄

持分房屋是什麼?

「持分房屋」是指由兩個人以上共同持有一間房屋,也就是說房屋共同持有人數至少要2人以上。假如有2人持分,那每個人的房屋所有權和房屋持分比例就是1/2,若有10個人就是1/10,以此類推,因此每位持有人所擁有的都不是完整的權利。

房屋持分有哪些種類?

依據《民法.物權編》之規定,不動產持有依據房屋所有權共有的方式,可分為「公同共有」與「分別共有」兩種:

公同共有

指共同持有一物之各所有權人,必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。換句話說,就是共有人一起擁有全部的所有權,自然就沒有房屋持分比例。

以下為提及公同共有之法條:

  • 民法第827條
    依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。
  • 民法第828條
    公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
    第820條第821條第826-1條規定,於公同共有準用之。
    公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。
  • 土地法34-1條
    共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

由上述法條可知,在特定條件之下,不需要經過公同共有人的全體同意,公同共有多數決就能處理其共有物。

分別共有

指共同持有一物之各所有權人都有自己持分的比例,可以各自處理持分之物,例如過戶、買賣、貸款等。換句話說,就是共有人分別持有共同的所有權,並有其特定的房屋持分比例。

下列為提及分別共有之法條:

  • 民法第817條
    數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。
    各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。
  • 民法第818條
    各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。
  • 民法第819條
    各共有人,得自由處分其應有部分。
    共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。
  • 民法第823條
    各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。
    前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

由上述法條可知,通常都可以將「公同共有」申請為「分別共有」,也就是「公同共有分割」,分割後就能進行買賣或貸款等行為。

房屋持分之公同共有可以變更為分別共有嗎?

可以!如果您名下的房屋是公同共有,有以下2種方式可以變更:
  1. 經全體共有人同意:在所有共有人都同意的情況下,採書面協議的方式,至地政機關辦理。
  2. 提起分割訴訟:倘若有任何一位共有人不同意變更的情況下,必須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割訴訟」,訴請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。

房屋持分查詢可以到哪裡辦理?

房屋持分查詢只需要提供欲查詢之土地地段、地號、建號至各地區地政事務所辦理即可,或是至內政部地政司的土地建物參考資訊查詢網查詢也可以。

房屋持分可以貸款嗎?

雖然民法允許不動產之分別共有之共有人可以各自持有或買賣、過戶、設定抵押其持分的部分,且不必經過其他共有人的同意,即可進行處分,但是多數銀行不願承作持分土地作為抵押品的貸款,對銀行而言這就是產權不完整的不動產,如果貸款人無法按時還款,當銀行需要處分抵押品以清償債務時,必須承擔相當高的風險。

所以有些銀行不願接受持分房屋作為抵押品。市面上能受理借貸的就是合法民間貸款公司,只要有一位共有人出面就能立即辦理,而且利息低廉、全程保密,不會被其他共有人知道,還可以本利攤還。

房屋持分貸款應準備什麼文件?

若您有資金周轉需求,且手上持有的是持分房屋,建議您可先準備下列資料,以供後續審核流程:
  • 房屋、土地所有權狀正本
  • 持分所有權人之身分證影本
  • 物件所有權人之印鑑證明
  • 物件所有權人之印鑑章

如何申辦房屋持分貸款?

土地貸款流程圖 - 大揚代書事務所
依循以下5個步驟,您也能輕鬆辦理持分房屋貸款,並獲得資金協助度過難關:
  1. 資料申請:歡迎撥打免付費專線線上填單,提供上述資料供我們進行不動產估價。
  2. 估價審核:為申請人進行資料審核,針對持分房屋的條件(如所在地段、公告現值、市價等)做出一份完整的鑑價報告,並說明買賣相關事宜,爭取最有利的權利。
  3. 核准對保:審核通過後將與申請人簽訂契約,並完成對保手續。
  4. 設定抵押:與申請人共同至地政機關設定土地或房屋抵押權。
  5. 迅速撥款:上述程序完成後,以最快的速度核發貸款金額。

房屋持分貸款就找大揚代書

房屋持分糾紛何其多,為了持分房地產而弄得兄弟鬩牆的案件也是屢見不鮮,若想要處分手上的持分房產,就要先了解其持分種類及相關規定,避免日後產生其他紛爭或受騙上當。房屋持分貸款相關問題歡迎來找大揚代書,我們經手的持分不動產案件眾多,經驗豐富,能為您爭取最有利的處理方式。

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