以房養老超划算？其中5大缺點你看見了嗎？
台灣名下持有房屋的長者不在少數，也讓以房養老成為另一種退休養老的選擇。以房養老是什麼？有哪些以房養老優缺點和注意事項呢？來看以下的介紹吧！
內容目錄
以房養老是什麼？
「以房養老」又叫「不動產逆向抵押貸款」。一般的房屋貸款是貸款人以名下的房屋向銀行貸款取得資金，每月繳本金和利息給銀行，而以房養老為逆向操作，是申請人以名下的房屋向銀行貸款，再由銀行每月給付一筆款項作為生活費，待申請人過世後銀行會拍賣該房產。
以房養老適合族群
- 獨居長者：對於有房的獨居長者來說，以房養老確實是不錯的選擇，不僅不用去養老院，可以在自宅享有較好的居住品質，以房養老的金額也能讓子女減輕孝親費用的負擔。
- 多屋銀髮族：若名下有多間房屋，就可申請以房養老活化房產價值，也不用擔心子女對辦理以房養老有意見，將該筆資金當作養老金或做其他規劃都是不錯的選擇。
以房養老優點？
- 可住在熟悉的地方
- 每月有穩定經濟來源
- 子女無需負擔孝親費用
- 避免因生病或失能導致生計受影響
以房養老缺點？
雖然以房養老看似有很多優點，但有更多的缺點及注意事項要考量。
▎子女繼承問題
內政部在2013年推動公益型的「以房養老試辦方案」時，有規定申請人須無法定繼承人才可辦理；但2015年商業型的以房養老推出後，不再有此限制，也導致親子間的房產繼承問題增加。由於銀行通常會要求法定繼承人提供同意書或擔任通知義務人，因此申貸前須和子女協調清楚。
▎貸款年限不夠
台灣老年人口平均壽命隨著醫療發達、社會進步，都還有延長的可能。若是貸款年限到了但申請人仍健在，就可能面臨房子要被拍賣或是自己倒貼利息的狀況。
▎實際額度不如預期
銀行為了推廣此項業務，會舉較特殊的以房養老實例如：黃奶奶辦理以房養老貸款，每月領20萬。結果細看才發現，黃奶奶住在大安區，抵押年限只有15年，兩者因素加起來才是黃奶奶領那麼多錢的主因，台灣目前以房養老的核貸件數超過6600件，而位於北北基的占比就超過一半，若是非六都地區，或是不符合以房養老屋齡限制，可貸成數就會不如預期。
▎現金是穩定而非固定
為什麼有人認為以房養老不划算呢？以下是以房養老試算：
王奶奶申請的以房養老方案為：貸款金額1500萬、貸款年限30年、核貸利率2.1%。
- 第1個月實領金額：41666元
- 第173~359個月實領金額：29166元
- 第360個月實領金額：29406元
▎房產後續處理問題
申請人過世後，銀行會拍賣房產，子女可以選擇將父母生前從銀行領取的款項清償，拿回不動產，要是房價已經下跌，要不要買回便是子女要取捨的事情，如果申請人的孩子有數個，達成共識還得歷經一番討論。
以房養老銀行方案統整
以下是有提供以房養老的銀行，可以點擊連結了解更細節的方案內容：
| 貸款成數 | 貸款年限 | 貸款利率 | |
|---|---|---|---|
 | 最高7成 | 最長30年 | 2.79%起 |
 | 最高鑑價7成 | 最長30年 | 2.488%起 |
 | 最高7成 | 最長35年 | •分段式：前2年2.338%起，第3年起2.638%起 •一段式：2.608%起 |
 | 依本行鑑估規定 | 7~30年 | 2.51%起 |
 | 最高7成 | 最長30年 | 2.73%~3.29% |
 | 最高7成 | 最長30年 | 2.69%~3.24% |
 | 依本行鑑估辦法 | 7~30年 | 3.19%起 |
| 貸款成數 | 貸款年限 | 貸款利率 | |
|---|---|---|---|
 | 最高7成 | 分為10年期、15年期、20年期、25年期、30年期 | 2.16%~2.96% |
 | 依本行鑑估規定 | 最長30年 | 2.61%起 |
 | 依本行鑑估規定 | 最長30年 | 2.54%起 |
 | 最高7成 | 最長30年 | •前2年2.62%起 •第3年起2.82%起 |
 | 最高2000萬 | 7~30年 | 一段式2.56% |
 | 依本行鑑估規定 | 依本行規定 | 2.45%~4.00% |
 | 最高鑑價6成 | 最長30年 | 2.57%起 |
房屋養老方式比較
除了以房養老外，還有另外3種和房屋有關的養老方式，可依自身需求選擇。
| 定義 | 優點 | 缺點 | |
|---|---|---|---|
| 以房養老 | 將房屋逆向抵押給銀行，每月有一筆生活費用 | • 仍有房屋所有權、使用權 • 減輕子女孝親費 | • 每月生活費用隨利息遞減 • 房屋後續處理步驟較繁瑣 |
| 收租養老 | 出租房屋，靠每月收租養老 | • 每月收入穩定 | • 有租賃稅收問題 • 只有一屋的話須有其他居住地方 |
| 留房養老 | 辦理房屋信託，由銀行代管並協助出租，每月生活費由銀行給付 | • 收入穩定 • 子女可直接繼承房屋 | 若位於租屋需求較少的地區，可能就會有出租問題 |
| 賣房養老 | 賣掉名下房屋，直接轉為養老費使用 | 有機會獲得更高額資金 | • 須負擔搬遷成本 • 房屋交易相關費用 |
以房養老常見問題
以房養老屋齡限制和申貸人本身年紀是主要會看的貸款條件。目前許多銀行都會規定辦理年齡至少須55歲以上，且須符合年齡加貸款年限≧90年，屋齡加貸款年限≦60年的限制。
會，除非申請人當初有在契約中特別註明，否則會繼續按月給付款項。
結語
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