以房養老超划算?其中5大缺點你看見了嗎?

以房養老超划算?其中5大缺點你看見了嗎? - 大揚代書

台灣名下持有房屋的長者不在少數,也讓以房養老成為另一種退休養老的選擇。以房養老是什麼?有哪些以房養老優缺點和注意事項呢?來看以下的介紹吧!

內容目錄

以房養老是什麼?

「以房養老」又叫「不動產逆向抵押貸款」。一般的房屋貸款是貸款人以名下的房屋向銀行貸款取得資金,每月繳本金和利息給銀行,而以房養老為逆向操作,是申請人以名下的房屋向銀行貸款,再由銀行每月給付一筆款項作為生活費,待申請人過世後銀行會拍賣該房產

以房養老適合族群

  • 獨居長者:對於有房的獨居長者來說,以房養老確實是不錯的選擇,不僅不用去養老院,可以在自宅享有較好的居住品質,以房養老的金額也能讓子女減輕孝親費用的負擔。
  • 多屋銀髮族:若名下有多間房屋,就可申請以房養老活化房產價值,也不用擔心子女對辦理以房養老有意見,將該筆資金當作養老金或做其他規劃都是不錯的選擇。
適合以房養老2大族群-大揚代書

以房養老優點?

  • 可住在熟悉的地方
  • 每月有穩定經濟來源
  • 子女無需負擔孝親費用
  • 避免因生病或失能導致生計受影響

以房養老缺點?

雖然以房養老看似有很多優點,但有更多的缺點及注意事項要考量。

▎子女繼承問題

內政部在2013年推動公益型的「以房養老試辦方案」時,有規定申請人須無法定繼承人才可辦理;但2015年商業型的以房養老推出後,不再有此限制,也導致親子間的房產繼承問題增加。由於銀行通常會要求法定繼承人提供同意書或擔任通知義務人,因此申貸前須和子女協調清楚。

▎貸款年限不夠

台灣老年人口平均壽命隨著醫療發達、社會進步,都還有延長的可能。若是貸款年限到了但申請人仍健在,就可能面臨房子要被拍賣或是自己倒貼利息的狀況。

▎實際額度不如預期

銀行為了推廣此項業務,會舉較特殊的以房養老實例如:黃奶奶辦理以房養老貸款,每月領20萬。結果細看才發現,黃奶奶住在大安區,抵押年限只有15年,兩者因素加起來才是黃奶奶領那麼多錢的主因,台灣目前以房養老的核貸件數超過6600件,而位於北北基的占比就超過一半,若是非六都地區,或是不符合以房養老屋齡限制,可貸成數就會不如預期。

▎現金是穩定而非固定

為什麼有人認為以房養老不划算呢?以下是以房養老試算:

王奶奶申請的以房養老方案為:貸款金額1500萬、貸款年限30年、核貸利率2.1%。

  • 第1個月實領金額:41666元
  • 第173~359個月實領金額:29166元
  • 第360個月實領金額:29406元
以房養老利息採取內扣方式,每月金額都會因貸款利息增加而逐漸遞減,但銀行通常會規定扣息上限為月撥付金額的1/3,超過的部分會先掛帳,年限滿後再一次給付給銀行。因此試算範例為第173個月起已達扣息上限,到第359個月的超過部分先掛帳,等到第360個月再一次扣除。除了金額遞減外,以房養老利率大多為浮動計息,因此當央行升息時,每月領的錢也會減少。

▎房產後續處理問題

申請人過世後,銀行會拍賣房產,子女可以選擇將父母生前從銀行領取的款項清償,拿回不動產,要是房價已經下跌,要不要買回便是子女要取捨的事情,如果申請人的孩子有數個,達成共識還得歷經一番討論。

以房養老銀行方案統整

以下是有提供以房養老的銀行,可以點擊連結了解更細節的方案內容:

貸款成數貸款年限貸款利率
中國信託最高7成最長30年2.79%起
兆豐銀行最高鑑價7成最長30年2.488%起
合作金庫最高7成最長35年•分段式:前2年2.338%起,第3年起2.638%起
•一段式:2.608%起
臺灣企銀依本行鑑估規定7~30年2.51%起
土地銀行最高7成最長30年2.73%~3.29%
高雄銀行最高7成最長30年2.69%~3.24%
華南銀行依本行鑑估辦法7~30年3.19%起
貸款成數貸款年限貸款利率
臺灣銀行最高7成分為10年期、15年期、20年期、25年期、30年期2.16%~2.96%
安泰銀行依本行鑑估規定最長30年2.61%起
台新銀行依本行鑑估規定最長30年2.54%起
上海商業最高7成最長30年2.84%~4.80%
彰化銀行最高2000萬7~30年一段式2.56%
第一銀行依本行鑑估規定依本行規定2.45%~4.00%
玉山銀行最高鑑價6成最長30年2.45%起

房屋養老方式比較

除了以房養老外,還有另外3種和房屋有關的養老方式,可依自身需求選擇。

定義優點缺點
以房養老將房屋逆向抵押給銀行,每月有一筆生活費用• 仍有房屋所有權、使用權
• 減輕子女孝親費
• 每月生活費用隨利息遞減
• 房屋後續處理步驟較繁瑣
收租養老出租房屋,靠每月收租養老• 每月收入穩定• 有租賃稅收問題
• 只有一屋的話須有其他居住地方
留房養老辦理房屋信託,由銀行代管並協助出租,每月生活費由銀行給付• 收入穩定
• 子女可直接繼承房屋
若位於租屋需求較少的地區,可能就會有出租問題
賣房養老賣掉名下房屋,直接轉為養老費使用有機會獲得更高額資金• 須負擔搬遷成本
• 房屋交易相關費用

以房養老常見問題

以房養老屋齡限制和申貸人本身年紀是主要會看的貸款條件。目前許多銀行都會規定辦理年齡至少須55歲以上,且須符合年齡加貸款年限≧90年,屋齡加貸款年限≦60年的限制。

可以,但售屋所得必須優先清償以房養老貸款金額

會,除非申請人當初有在契約中特別註明,否則會繼續按月給付款項。

申請人在貸款期間身故,就視同契約到期並停止給付款項,並由繼承人清償先前的貸款款項;若該申請人並無繼承人,或繼承人無法清償貸款,則由法院聲請拍賣,以及向連帶保證人(若當初申請時有找保證人)一併求償,處分所得價金會優先償還貸款本息及其相關費用,若價金有剩餘部分則納入國庫,若是價金清償不足,再對申請人遺產及保證人追償。

結語

以上就是以房養老的介紹,雖然政府提供了國民年金勞退、以房養老等服務,但最根本的還是做好理財規劃,大揚代書建議你財務管理要從年輕時做起,年老後才不會有金錢問題。

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