囤房稅2.0懶人包！新稅率、影響族群一次看
囤房稅2.0已於2024/7/1正式上路，並將於2025/5開始課徵，究竟修法內容有哪些？稅率如何調整？又影響哪些族群呢？本文帶你一次看！
內容目錄
囤房稅是什麼？有哪些稅率種類？
囤房稅是依據房屋稅條例第5條所制定，將住家用房屋分為自住、公益出租人使用和非自住住家用，分別訂定差別稅率，主要目的是希望能減少單人持有多屋的比例、鼓勵多屋族出租閒置房屋，避免多數房屋集中在少數人身上、抑制投資客炒作房產。包含以下2種稅率種類：
- 差別稅率：針對自住與非自住2種不同課稅對象，分別課予不同稅率。
- 累進稅率：針對非自住持有房屋數量作為稅收計算基準，持有的房屋數量越多，稅率和繳納稅額就越高，概念更接近囤房稅。
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囤房稅懶人包
以下是囤房稅修法前後的快速比較：
| 項目 | 舊制 | 新制 | |
|---|---|---|---|
| 歸戶方式 | 各縣市分開 | 全國歸戶 | |
| 囤房稅率區間 | 1.5~3.6% | 2~4.8% | |
| 地方政府訂定差別稅率 | 「可」訂定 | 「必須」訂定 | |
| 自住房屋 | 單一自住且一定金額以下 | 1.2% | 1% |
| 2~3戶 | 1.2% | 1.2% | |
| 非自住房屋 | 一般閒置空屋 | 1.5~3.6% | 2~4.8% |
| 公益出租人 | 1.2% | 1.2% | |
| 社會住宅包租代管 | 1.2% | 1.2% | |
| 出租且申報所得達租金標準 | 1.5~3.6% | 1.5~2.4% | |
| 繼承取得共有房屋 | 1.5~3.6% | 1.5~2.4% | |
| 建商餘屋2年以內 | 1.5~3.6% | 2~3.6% | |
| 建商餘屋2年以上 | 1.5~3.6% | 2~4.8% | |
※資料來源：財政部全球資訊網
囤房稅2.0修法重點
提高多屋持有成本
將原先非自住房屋的縣市歸戶改為全國歸戶並調高法定稅率，各縣市政府須按戶數訂定差別稅率，並採全數累進方式課徵，也就是超過一定戶數即全部適用較高稅率。
※舉例：假設2戶以內3.2%、3~4戶3.8%、5~6戶4.2%，小揚如有5戶非自住房屋，則這5戶都會按4.2%課稅。
※全國歸戶：不同縣市持有房屋數合併計算，第4戶起視為非自住房屋課囤房稅。
全國單一自住減稅
降低全國僅持有單一自住房屋的稅率至1%，但若房屋現值超過一定金額還是以1.2%計算。
※全國單一自住：指家戶（夫妻、未成年子女）在全國僅持有1戶房屋且供自住。
出租申報所得減稅
鼓勵房屋持有人釋出空置且申報所得達租金標準的房屋，增加租賃市場供給，將稅率調降為1.5~2.4%。
繼承非自願共有減稅
因繼承成為房屋共同持有人，在房屋處分和利用上較難與其他共有人達成共識，導致房屋無法有效利用，與自願購屋者有所不同，因此適度減輕稅負。
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鼓勵建商釋出餘屋
訂定建商合理銷售期間，針對餘屋分為2年內及2年以上，訂定不同稅率，促使建商加速釋出房屋。
囤房稅2.0稅率基準
針對非自住房屋，囤房稅2.0稅率基準分為一般房屋和建商餘屋2類：
- 一般房屋稅率：分為「出租且申報、繼承共有房屋」和「閒置空屋」2種：
| 戶數 | 稅率 | ||
|---|---|---|---|
| 出租且申報、繼承共有房屋 | 閒置空屋 | ||
| 直轄市 | 非直轄市 | ||
| 1戶 | 1.5% | 3.2% | 2.6% |
| 2戶 | 1.5% | 3.2% | 3.2% |
| 3～4戶 | 1.5% | 3.8% | 3.2% |
| 5～6戶 | 2% | 4.2% | 3.8% |
| 7戶以上 | 2.4% | 4.8% | 4.8% |
- 建商餘屋稅率：建商餘屋依持有時間作為稅率級距：
| 持有時間 | 稅率 |
|---|---|
| 1年以內 | 2% |
| 1～2年 | 2.4% |
| 2～4年 | 3.6% |
| 4～5年 | 4.2% |
| 5年以上 | 4.8% |
囤房稅試算
囤房稅計算公式：房屋課稅現值×稅率×課稅月數÷ 12
舉例來說：小揚在全台持有3戶自住房屋外，在台北市還持有2戶非自住的空置房屋，房屋課稅現值分別為100萬、150萬，適用新制稅率3.2%，則應繳納的囤房稅如下：
| 非自住用戶 | 戶數A | 戶數B |
|---|---|---|
| 房屋課稅現值 | 100萬元 | 150萬元 |
| 囤房稅2.0稅率 | 3.2% | 3.2% |
| 課稅月數 | 12 | 12 |
| 應納稅額 | 32,000元 | 48,000元 |
| 總稅額 | 80,000元 | |
囤房稅2.0申報注意事項
- 新制開徵日期：囤房稅0已於2024/7/1開始實施，並於2025/5/1依新制開徵。
- 留意自住稅率優惠：若房屋符合以下3點，即可適用自住優惠稅率，納稅義務人要在開徵40天前（2025/3/24）前向房屋所在地的稅稽徵機關申報。
- 無出租或供營業使用
- 本人、配偶或直系親屬實際居住，且於該屋辦理戶籍登記
- 本人、配偶及未成年子女於全國持有房屋合計3戶以內
※貼心提醒：因明年開徵前40天之3/22適逢假日，因此展延至3/24。
- 辦理戶籍登記：符合自住房屋者，若尚未辦理戶籍登記者，須於2025/3/24前申辦完畢，否則將按非自住房屋稅率課徵。
- 各縣市稅率訂定進度：目前僅新竹縣、新竹市、連江縣完成其縣市的《房屋稅徵收率自治條例》，其他縣市制定中。
囤房稅有用嗎？有哪些影響？
囤房稅2.0上路後，主要受囤房稅影響的有以下3族群：
- 持有多處閒置空屋者
- 房屋供旁系親屬使用者
- 長期持有房屋庫存的建商
修法後的最大囤房稅爭議在於政府並未更動稅基。由於房屋持有稅是以「稅基×稅率」來計算，並非以市價為基準，但本次修法僅調整稅率，並未提高稅基，房屋持有成本還是較低，並無法有效從根本解決問題，且各縣市針對《房屋稅徵收率自治條例》的修訂進度緩慢，是否真能有效解決高房價問題還有待觀察。
結語
囤房稅是否能確實有效抑制房價，未來仍有待時間驗證，大揚代書在此提醒你，若你是多屋族或租屋族，記得追蹤各縣市政府相關公告，才能及時更新資訊，獲得最新消息！
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