囤房稅懶人包!2.0版本稅率及影響族群一次看!
被視為抑制高房價解方的「囤房稅」,喊了好多年終於進化到2.0版本,預計2024/7/1正式施行、2025/5開始課徵,究竟修法內容有哪些?稅率如何調整?未來會影響哪些族群?本文帶你一次看!
內容目錄
囤房稅是什麼?
囤房稅是依據房屋稅條例第5條所制定,將住家用房屋分為自住、公益出租人使用和非自住住家用,分別訂定差別稅率,主要目的是希望能減少單人持有多屋的比例、鼓勵多屋族出租閒置房屋,進而避免多數房屋集中在少數人身上、抑制投資客炒作房產。
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囤房稅稅率有哪些種類?
根據房屋稅條例規定,各縣市房屋稅稅率包含以下2種:
- 差別稅率:針對自住與非自住2種不同課稅對象,分別課予不同稅率,並不算是真實意義上的囤房稅。
- 累進稅率:僅針對非自住持有房屋數量作為稅收計算基準,持有的房屋數量越多,稅率和繳納稅額就越高,較接近囤房稅的真實意涵。
囤房稅2.0修法重點
課稅對象 | 舊制稅率 | 新制稅率 | ||
---|---|---|---|---|
自住房屋 | 自住1.2% | 全國單一自住1% | ||
非自住住家用房屋 | 出租且申報所得達租金標準 | 1.5~3.6% | 1.5~2.4% | |
繼承取得共有房屋 | 1.5~2.4% | |||
建商餘屋持有年限 | 2年以內 | 2~3.6% | ||
超過2年 | 2~4.8% |
其中,非自住住家用房屋有其他更動項目:
更動項目 | 舊制法規 | 新制法規 |
---|---|---|
歸戶方式 | 各縣市 | 全國統一 |
地方政府訂定差別稅率 | 「可」訂定 | 「必須」訂定 |
(資料來源:財政部)
囤房稅2.0有5大修法重點:
- 全國單一自住減稅:減輕全國僅持有單一房屋,且供自住的家戶房屋稅負擔,但排除房屋現值超過一定金額的房屋。
- 提高多屋持有成本:加重持有多戶且未作有效利用者的房屋稅負擔,改按全國歸戶及調高法定稅率,各縣市政府必須按戶數訂定差別稅率,並採全數累進方式課徵。
- 出租申報所得減稅:鼓勵房屋持有人釋出空置且申報所得達租金標準的房屋,增加租賃市場供給。
- 繼承非自願共有減稅:因繼承成為共有房屋所有人,在房屋處分和利用上較難與其他共有人達成共識,導致房屋無法有效利用,與自願購屋者有所不同,因此給予適度減輕稅負。
- 鼓勵建商釋出餘屋:參酌各縣市現行規定訂定建商合理銷售期間,促使建商加速釋出房屋。
※溫馨提醒:
I. 全國單一自住:指家戶(夫妻、未成年子女)在全國僅持有1戶房屋且供自住。
II. 全國歸戶:指將「縣市房屋」持有資料統整為「全國房屋」持有資料。舉例來說,甲在台北市與新北市各有一屋,在全國歸戶前,資料上會呈現兩筆「持有一房」,全國歸戶後,就會變成「持有兩房」。
I. 全國單一自住:指家戶(夫妻、未成年子女)在全國僅持有1戶房屋且供自住。
II. 全國歸戶:指將「縣市房屋」持有資料統整為「全國房屋」持有資料。舉例來說,甲在台北市與新北市各有一屋,在全國歸戶前,資料上會呈現兩筆「持有一房」,全國歸戶後,就會變成「持有兩房」。
囤房稅2.0稅率基準
囤房稅新制稅率基準可分為「一般房屋」和「建商餘屋」2大類。
一般房屋稅率
一般房屋分為「自住、出租且申報」和「閒置空屋」2種:
戶數 | 稅率 | ||
---|---|---|---|
自住、出租且申報 | 閒置空屋 | ||
直轄市 | 非直轄市 | ||
1戶 | 1.5% | 3.2% | 2.6% |
2戶 | 1.5% | 3.2% | 3.2% |
3~4戶 | 1.5% | 3.8% | 3.2% |
5~6戶 | 2% | 4.2% | 3.8% |
7戶以上 | 2.4% | 4.8% | 4.8% |
建商餘屋稅率
建商餘屋依持有時間作為稅率級距:
持有時間 | 1年以內 | 1~2年 | 2~4年 | 4~5年 | 5年以上 |
---|---|---|---|---|---|
稅率 | 2% | 2.4% | 3.6% | 4.2% | 4.8% |
囤房稅試算
囤房稅計算公式:
囤房稅=房屋評定現值 × 稅率 × 持分比例 × 課稅月數 ÷ 12
舉例來說,小揚在台北市持有3戶非自住用之空置房屋且皆非持分,房屋評定現值分別為1000萬、1500萬、2000萬,若適用新制稅率3.8%,應繳納的囤房稅如下所列:
非自住用房屋戶 | A戶 | B戶 | C戶 |
---|---|---|---|
房屋評定現值 | 1000萬 | 1500萬 | 2000萬 |
囤房稅率 | 3.8% | 3.8% | 3.8% |
持分比例 | 1/1 | 1/1 | 1/1 |
課稅月數 | 12 | 12 | 12 |
稅率 | 2% | 2.4% | 3.6% |
每筆應繳稅額 | 38萬 | 57萬 | 76萬 |
囤房稅總額 | 171萬 |
※溫馨提醒:
I. 房屋評定現值=核定單價 × 面積 ×(1-折舊率 × 折舊年數)× 路段率
II. 核定單價=標準單價 ×(1 ± 各加減項之加減率) ± 樓層高度之超高或偏低價
囤房稅有用嗎?有哪些影響?
囤房稅2.0即將上路,未來可能會衝擊以下3大族群:
- 持有多屋且出租的房東
- 非自住供旁系親屬使用
- 長期持有房屋庫存的建商
另外,目前已有專家與NGO團體針對囤房稅2.0提出不同見解:
- 未更動稅基:房屋持有稅是以「稅基 × 稅率」來計算,但本次修法僅調整稅率,並未提高稅基,充其量只能酌增稅收。另外,未來各地方政府若以技術性手段阻礙課稅,例如降低稅基、規定持有多屋(如10間以上)才課以較高稅率,就能避免因調漲房屋稅而引發的民怨。
- 稅率漲幅低:以本次修法後調整的稅率,對多屋大戶來說其實不痛不癢,未來每年多繳的稅額僅幾千元,並不足以吸引多屋族釋出房屋出租。
- 申報繳更多:修法後針對持有4戶以上的非自住房屋才課差別稅率,誠實申報的房東反而要繳更多稅,導致房屋持有成本增加,如此一來房東隱匿申報、將稅金透過租金轉嫁給房客的情形只會有增無減,加重租屋族的生活負擔,租屋黑市問題恐怕無法改善。
總而言之,囤房稅是否有用或引發其他爭議,仍有待新制上路後的實際狀況。
結語
囤房稅是否能確實有效抑制房價,未來仍有待時間驗證,大揚代書在此提醒你,若你是多屋族或租屋族,記得追蹤各縣市政府相關公告,才能及時更新資訊,獲得最新消息!
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