囤房稅懶人包!2.0版本稅率及影響族群一次看!

囤房稅懶人包!2.0版本稅率及影響族群一次看!-大揚代書

被視為抑制高房價解方的「囤房稅」,喊了好多年終於進化到2.0版本,預計2024/7/1正式施行、2025/5開始課徵,究竟修法內容有哪些?稅率如何調整?未來會影響哪些族群?本文帶你一次看!

內容目錄

囤房稅是什麼?

囤房稅是依據房屋稅條例第5條所制定,將住家用房屋分為自住、公益出租人使用和非自住住家用,分別訂定差別稅率,主要目的是希望能減少單人持有多屋的比例、鼓勵多屋族出租閒置房屋,進而避免多數房屋集中在少數人身上、抑制投資客炒作房產。

囤房稅稅率有哪些種類?

根據房屋稅條例規定,各縣市房屋稅稅率包含以下2種:

  • 差別稅率:針對自住與非自住2種不同課稅對象,分別課予不同稅率,並不算是真實意義上的囤房稅。
  • 累進稅率:僅針對非自住持有房屋數量作為稅收計算基準,持有的房屋數量越多,稅率和繳納稅額就越高,較接近囤房稅的真實意涵。

囤房稅2.0修法重點

課稅對象舊制稅率新制稅率
自住房屋自住1.2%全國單一自住1%
非自住住家用房屋出租且申報所得達租金標準1.5~3.6%1.5~2.4%
繼承取得共有房屋1.5~2.4%
建商餘屋持有年限2年以內2~3.6%
超過2年2~4.8%

其中,非自住住家用房屋有其他更動項目:

更動項目舊制法規新制法規
歸戶方式各縣市全國統一
地方政府訂定差別稅率「可」訂定「必須」訂定

(資料來源:財政部

囤房稅2.0有5大修法重點:
  1. 全國單一自住減稅:減輕全國僅持有單一房屋,且供自住的家戶房屋稅負擔,但排除房屋現值超過一定金額的房屋
  2. 提高多屋持有成本:加重持有多戶且未作有效利用者的房屋稅負擔,改按全國歸戶及調高法定稅率,各縣市政府必須按戶數訂定差別稅率,並採全數累進方式課徵。
  3. 出租申報所得減稅:鼓勵房屋持有人釋出空置且申報所得達租金標準的房屋,增加租賃市場供給
  4. 繼承非自願共有減稅:因繼承成為共有房屋所有人,在房屋處分和利用上較難與其他共有人達成共識,導致房屋無法有效利用,與自願購屋者有所不同,因此給予適度減輕稅負。
  5. 鼓勵建商釋出餘屋:參酌各縣市現行規定訂定建商合理銷售期間,促使建商加速釋出房屋
※溫馨提醒:
I. 全國單一自住:指家戶(夫妻、未成年子女)在全國僅持有1戶房屋且供自住。
II. 全國歸戶:指將「縣市房屋」持有資料統整為「全國房屋」持有資料。舉例來說,甲在台北市與新北市各有一屋,在全國歸戶前,資料上會呈現兩筆「持有一房」,全國歸戶後,就會變成「持有兩房」。

囤房稅2.0稅率基準

囤房稅新制稅率基準可分為「一般房屋」和「建商餘屋」2大類。

一般房屋稅率

一般房屋分為「自住、出租且申報」和「閒置空屋」2種:

戶數稅率
自住、出租且申報閒置空屋
直轄市非直轄市
1戶1.5%3.2%2.6%
2戶1.5%3.2%3.2%
3~4戶1.5%3.8%3.2%
5~6戶2%4.2%3.8%
7戶以上2.4%4.8%4.8%

建商餘屋稅率

建商餘屋依持有時間作為稅率級距:

持有時間1年以內1~2年2~4年4~5年5年以上
稅率2%2.4%3.6%4.2%4.8%

囤房稅試算

囤房稅計算公式:

囤房稅=房屋評定現值 × 稅率 × 持分比例 × 課稅月數 ÷ 12

舉例來說,小揚在台北市持有3戶非自住用之空置房屋且皆非持分,房屋評定現值分別為1000萬、1500萬、2000萬,若適用新制稅率3.8%,應繳納的囤房稅如下所列:

非自住用房屋戶A戶B戶C戶
房屋評定現值1000萬1500萬2000萬
囤房稅率3.8%3.8%3.8%
持分比例1/11/11/1
課稅月數121212
稅率2%2.4%3.6%
每筆應繳稅額38萬57萬76萬
囤房稅總額171萬

※溫馨提醒:
I. 房屋評定現值=核定單價 × 面積 ×(1-折舊率 × 折舊年數)× 路段率
II. 核定單價=標準單價 ×(1 ± 各加減項之加減率) ± 樓層高度之超高或偏低價

囤房稅有用嗎?有哪些影響?

囤房稅2.0即將上路,未來可能會衝擊以下3大族群:

  • 持有多屋且出租的房東
  • 非自住供旁系親屬使用
  • 長期持有房屋庫存的建商

另外,目前已有專家與NGO團體針對囤房稅2.0提出不同見解:

  1. 未更動稅基:房屋持有稅是以「稅基 × 稅率」來計算,但本次修法僅調整稅率,並未提高稅基,充其量只能酌增稅收。另外,未來各地方政府若以技術性手段阻礙課稅,例如降低稅基、規定持有多屋(如10間以上)才課以較高稅率,就能避免因調漲房屋稅而引發的民怨。
  2. 稅率漲幅低:以本次修法後調整的稅率,對多屋大戶來說其實不痛不癢,未來每年多繳的稅額僅幾千元,並不足以吸引多屋族釋出房屋出租。
  3. 申報繳更多:修法後針對持有4戶以上的非自住房屋才課差別稅率,誠實申報的房東反而要繳更多稅,導致房屋持有成本增加,如此一來房東隱匿申報、將稅金透過租金轉嫁給房客的情形只會有增無減,加重租屋族的生活負擔,租屋黑市問題恐怕無法改善。

總而言之,囤房稅是否有用或引發其他爭議,仍有待新制上路後的實際狀況。

結語

囤房稅是否能確實有效抑制房價,未來仍有待時間驗證,大揚代書在此提醒你,若你是多屋族或租屋族,記得追蹤各縣市政府相關公告,才能及時更新資訊,獲得最新消息!

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