房屋贈與稅是什麼?納稅人必看稅務知識

房屋贈與稅是什麼?納稅人必看稅務知識 - 大揚代書事務所
「有土斯有財」是華人自古以來根深蒂固的觀念,擁有房地產便是擁有一定程度的財富,尤其父母多半都會為子女打點未來,留下房地產就是父母將愛傳承給下一代,至少子女在遇到資金的挫折時還有退路。

有些父母擔心自己過世後,子女為了遺產紛鬧不休,在生前開始移轉手上的房地產,然而在移轉過程經常遇到稅務的問題,多數人以為將房屋過戶給子女或兄弟姊妹非常簡單,其實往往在「贈與稅」中多走了冤枉路,因此了解贈與稅便是為自己節稅的好辦法,接下來就由我們為您介紹什麼是「房屋贈與稅」。

內容目錄

房屋贈與稅是什麼?

要了解「房屋贈與稅」前,首先要針對「贈與稅」作說明。
所謂的「贈與稅」,是指對於無償給他人財產(包含動產、不動產及其他有財產價值之權利)的行為所課徵之稅目,主要目的是為了防止納稅人逃漏遺產稅,並使財產所有權人無法在生前以贈與方式分散財產,因此贈與稅對遺產稅具有輔助作用;而「房屋贈與稅」就是針對不動產中的房屋項目所課徵的稅負,增加房產所有權人在生前分散財產的難度,間接抑制房價的炒作。
那麼贈與稅幾%?其稅率又是如何計算呢?請參看下方表格:
時間點 稅率
民國106年5月12日前 220萬元以下:0%
超過220萬元的部分:10%
民國106年5月12日(含)以後 按贈與人每年贈與總額減除扣除額及免稅額220萬後之課稅贈與淨額:
1. 2500萬以下者課徵10%
2. 超過2500萬~5000萬者,課徵250萬+超過2500萬部分之15%
3. 超過5000萬者,課徵625萬+超過5000萬部分之20%
註:免稅額以贈與人每年贈與金額合計數計算
一般房屋贈與我們較常見的諮詢業務,當屬家人房屋過戶,大部分都是二親等以內親屬的贈與。親等的計算方式是以自己為出發點,往上數至父母(一親等)到祖父母(二親等),往下數至子女(一親等)到孫子女(二親等),往旁邊數至兄弟姊妹(二親等),另外配偶在法律上是視為一體的,故配偶的父母、祖父母、兄弟姊妹皆屬二親等內。
二親等以內親屬要過戶房屋時,若直接訂定贈與契約,須依「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算贈與財產的價值,一般來說會比市價低,超過每年度贈與稅免稅額額度220萬元的部分,贈與人(如父母)就要繳納贈與稅,受贈人(如子女)則須繳納契稅土地增值稅。若訂定的是買賣契約,贈與人與受贈人之間也確實支付買賣價金,並提出證明文件,經國稅局查明屬實,就不用課徵贈與稅;如果不能提出支付價金的證明文件,雖然訂的是買賣契約,仍然要視為贈與,並課徵贈與稅,而且不論訂定的是贈與契約或買賣契約,都要向贈與人(出賣人)戶籍所在地之國稅局辦理贈與稅申報。

課徵房屋贈與稅對象為何?

一般來說,房屋贈與稅的納稅義務人為贈與人,須具備以下條件:
  • 長時間居住在中華民國,並在境內或境外有財產之國民。
  • 長時間居住在中華民國境外之國民及非國民,並在境內有財產者。
但贈與人若有以下情形,則以受贈人為納稅義務人:
  • 行蹤不明者。
  • 超過《遺產及贈與稅法》規定繳納期限尚未繳納,且在中華民國境內無財產可供執行者。
  • 死亡時贈與稅尚未核課。

房屋贈與稅申辦流程為何?

房屋贈與流程看起來好像很複雜,只要跑過一次流程,其實也不會很困難,以下是房屋贈與稅的申辦流程:
房屋贈與稅申辦流程 - 大揚代書事務所
  1. 至地方稅稽徵機關申報土地增值稅。
  2. 至地方稅稽徵機關申報契稅。
  3. 至國稅局申報贈與稅。
  4. 至戶政機關申請印鑑證明
  5. 至地政機關辦理產權移轉登記。

逐年贈與是否能省下房屋贈與稅?

看到這裡,聰明的讀者一定會發現,既然贈與稅每年都有220萬的免稅額,那把房屋逐年贈與不要超過免稅額,不就能節稅了嗎?如果您正有此意,可能要再仔細思考一下,怎麼說呢?以下是我們為您做的分析:
  • 逐年分次贈與雖然可以避免被課徵贈與稅,但也要考量贈與的次數,因為每次贈與都要支付代書費,辦一次少說也要萬元以上,省了稅金卻要付多次的代書費,省小錢卻要花大錢,其實弊大於利。
  • 若贈與人名下有多筆不動產,在逐年贈與過程中不幸過世了,後續就必須依照繼承相關規定處理,很有可能會增加財產分配與繼承的難度,最後子女之間為此事反目成仇、對簿公堂,完全不值得。
  • 每次贈與移轉房屋應繳的契稅、土地增值稅、行政規費等,都是按比例計算繳納,總額和一次過戶是相同的,甚至土地增值稅還可能因年年調漲,導致贈與總額比一次過戶多出很多,算一算真的沒有比較划算。
總而言之,想要利用逐年贈與來節省房屋贈與稅的人,真的要三思而後行啊!

房屋贈與稅之附有負擔的贈與為何?

既然逐年贈與不算是個完美的方法,還有別的辦法可以節稅嗎?當然有,那就是「附有負擔的贈與」。

什麼是「附有負擔的贈與」呢?依照《遺產及贈與稅法》第21條之規定:「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」翻作白話文的意思就是贈與人的房產如果是貸款買來的,此時房貸可當作贈與金額的扣除項目。如果想節省甚至不想繳納房屋贈與稅,那麼房屋貸款贈與就是個很棒的選擇。

當然房貸的貸款人先決條件是必須要有還款能力,且貸款金額要與貸款人薪資繳息能力相當,也就是有穩定經濟能力的人才符合資格,若房產是贈與未成年子女,可能就無法使用這個方法了。另外,要記得把房貸的扣款帳戶改為受贈人的帳戶,這樣才符合附有負擔贈與的規定哦!

房屋贈與稅之贈與後買賣可行嗎?

可以靠上面的方法節省房屋贈與稅,那應該可以低成本甚至零成本買賣房產吧?想藉由贈與的房屋來大賺一筆的人,不好意思這個夢想恐怕要破滅了,因為受贈與的房產若在贈與後買賣,將被政府追討房地合一稅,且會因持有時間的長短而面臨不同的稅率:
  • 持有期間在1年以內:45%。
  • 持有期間超過1年,未逾2年:35%。
  • 持有期間超過2年,未逾10年:20%。
  • 持有期間超過10年:15%。

在此提醒您,房產贈與後不要太快變賣啊!說不定被課重稅還要倒貼,根本賺不到錢。

房屋贈與稅常見問題

依據遺產及贈與稅法第7條第22條規定,贈與稅之納稅義務人為贈與人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。亦即贈與稅免稅額是每一位「贈與人」,自每年1月1日至12月31日止,不論受贈對象及贈與次數多寡,累計贈與金額合計不超過220萬元,即免納贈與稅。

依據遺產及贈與稅法第24條第1項規定,贈與人在1年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時,應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內,向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。

手足之間的房屋過戶可選擇以買賣或贈與為登記原因,辦理所有權移轉登記,因此房屋贈與兄弟這個方式是可行的。辦理土地或房屋所有權移轉登記時,請先向土地所在地稅捐單位申報土地增值稅、契稅,完稅並查欠。另向國稅局申報贈與稅,取得贈與稅繳清證明或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。備妥下列相關文件向土地轄區地政事務所申辦移轉登記(應於契約書訂立後1個月內申請,逾期者每逾1個月得處應納登記規費1倍之罰鍰,但最高不得超過20倍)並繳納登記費、書狀費等:

  1. 登記申請書
  2. 土地、建築物所有權買賣移轉契約書或贈與移轉契約書正副本各1份(正本需貼印花)
  3. 權利人及義務人身分證明文件
  4. 出賣人或贈與人印鑑證明(以登記原因發生日期前1年以後核發者為限)
  5. 土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件(需洽稅捐單位查欠地價稅及工程受益費)
  6. 繳納契稅收據、免稅證明書或同意移轉證明書(需洽稅捐單位查欠房屋稅)
  7. 兄弟姐妹之間房屋過戶為二親等親屬間之移轉,需檢附贈與稅繳清證明或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書
  8. 土地、建物所有權狀

房屋贈與稅問題就找大揚代書

人生若能受獲房產贈與,是何其幸運的事,但在辦理贈與過程中不要多走冤枉路,人生會更加美好。倘若您對房屋贈與稅或其他贈與相關資訊有興趣及需求,歡迎撥打免費專線線上填單,我們24小時皆有專人一對一為您服務。

大揚代書24H免費諮詢

任何代書相關問題都歡迎來找大揚,我們提供事前的免費諮詢,不用擔心還沒辦理就要先付一筆費用,我們保證不過件就不收費!