海砂屋有哪些特徵?鑑定與處理辦法都在這裡!

海砂屋有哪些特徵?鑑定與處理辦法都在這裡!-大揚代書

……本刊採訪70歲的張榮泰就是一例,他住在北市南港區的海砂屋,繁華的松山車站就在旁邊,短短200公尺距離,命運卻大不同,來談都更改建的建商已是第6家仍未果。危老重建路迢迢,但民眾的居住安全不能等,高風險的危老宅更該優先拆除改建。

                                                                                                              資料來源:鏡週刊(2022.09.22)

內容目錄

海砂屋是什麼?

民間俗稱的海砂屋,正式名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」,指建商在興建房屋時,拌合混凝土所用的砂是直接取海砂,而不是一般使用的河砂,或者沒有將混凝土內的鹽分去除,造成混凝土中含有過量氯離子
混凝土若含有過量氯離子,短期內容易使牆面滲出白色的痕漬,也就是「壁癌」;長期會造成鋼筋損壞(腐蝕、膨脹、斷裂),導致鋼筋外的混凝土大量剝落,嚴重損害房屋結構、縮短房屋壽命,影響居住安全。

※經濟部標準檢驗局於民國104年公布的最新「混凝土中最大水溶性氯離子含量」為「每立方公尺0.15公斤」,超過這個標準就可稱為海砂屋。

※民國83年以前,蓋房子並沒有氯離子含量規範,海砂屋出現年份集中在民國70~80年,若購買的房屋剛好在這期間建造,要特別小心。

海砂屋特徵有哪些?

如何判別海砂屋特徵-大揚代書
海砂屋可透過以下3個特徵來判別:

1. 牆面有壁癌現象

注意牆壁是否出現壁癌;然而有壁癌不代表一定是海砂屋,也可能是漏水,因此還是必須同時檢查是否有其他海砂屋特徵。

2. 天花板、牆面有裂縫

氯離子會讓鋼筋生鏽、膨脹,進而導致混凝土表面出現裂痕。不過,裂痕發生的可能原因很多,若要判別是否為鋼筋腐蝕造成,可觀察裂縫走向是否和鋼筋配置的方向相同,以及裂縫中是否有鏽水流出

3. 混凝土大面積剝落

這是最明顯的海砂屋徵兆,若有此情況,建議立即尋求專業人士鑑定。

海砂屋檢測辦法?

最快速且破壞性低的海砂屋鑑定方法是「氯離子含量檢測」。民眾可委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行檢測;檢測完畢後,鑑定單位會提供報告書,內容包含下列5項:
  1. 鋼筋檢測:腐蝕速率及斷面量測。
  2. 混凝土檢測:抗壓強度、氯離子含量及中性化深度,必要時增加保護層厚度檢測。
  3. 裂縫量測:裂損狀況、裂縫寬度及長度。
  4. 耐震能力評估:檢測結果若不符原設計,應辦理耐震能力評估。
  5. 劣化程度判定報告及明確具體處理措施。

海砂屋有查詢管道嗎?

目前關於海砂屋查詢,並沒有專門網站將資料彙整,民眾必須到各縣市機關網站查找;然而,目前也只有台北市和新北市有相關系統可使用:

如何避免買到海砂屋?

以下提供幾個方法讓您參考,幫您避開海砂屋:

  • 向信譽優良的建築或仲介公司購買房屋。
  • 海砂屋的徵兆要幾年才會慢慢浮現,無法在新建時發現。可打聽建商之前興建的房屋是否有海砂屋的案例,或購買屋齡5年以上的產品,以降低風險。
  • 找合法的不動產經紀人購買房屋。不動產經紀人會請原屋主據實填寫房屋現況說明書,若為海砂屋,經紀人有告知義務。
  • 購買預售屋或新成屋時,請建商出具書面證明,保證混凝土氯離子含量合格,並在交屋時索取「氯離子檢驗保證書」。
  • 若是購買中古屋,可請原屋主事先委託專業機構進行海砂屋鑑定,或與賣方溝通,自行委託檢測。

買到海砂屋怎麼辦?

若已經買到海砂屋,可依下列步驟處理:

  1. 確認契約內對海砂屋標準與處理方式有無特別約定
    若買賣契約中有特別約定關於海砂屋的認定標準及處理方式,原則上依雙方約定處理。
  1. 了解海砂屋如何修復補強、費用多少
    海砂屋隨屋況不同,修復補強的方法與房屋壽命等問題也不太一樣。修復補強的費用會影響後續和賣方的談判,以及是否要訴請法院裁判的決定。
  1. 通知賣方,並諮詢不動產專業律師
    民法第356條359條365條有關於「物之瑕疵擔保」的規定,若買到海砂屋,民眾可要求解除契約或減少價金,但要注意必須在發現瑕疵後6個月內或交屋後5年內行使權利,否則權利就會消滅

結語

台灣地震頻繁,若房屋結構不穩固,對於生命安全會造成很大的威脅,因此在購屋時一定要謹慎,別買到海砂屋!更多房地產相關知識,也歡迎跟著大揚代書一起關注喔!

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