買房漏水誰負責？瑕疵擔保責任範圍、處理方式全解析
買房時最擔心出現重大瑕疵，不僅修繕很花時間，確定賠償責任時也容易引起糾紛。因此了解瑕疵擔保責任非常重要！今天大揚代書將帶你深入解析瑕疵擔保責任的範圍、成立條件，以及現況交屋的注意事項，幫助你在必要時維護自身權益！
內容目錄
什麼是瑕疵擔保責任？
瑕疵擔保責任定義
除非買方對這些瑕疵知情同意，並簽訂特約免除賣方的瑕疵擔保責任，否則買方是有權依民法第365條，主張解除契約、減少價金，或是要求賠償損失的。
瑕疵擔保責任和房屋保固相同嗎？
瑕疵擔保責任和房屋保固契約，是兩件完全不同的事情喔！
- 瑕疵擔保：屬於法定責任，重點為「買方可依法求償」這項權利。
- 房屋保固：屬於契約責任，約定在一定期間內，房屋若出現特定瑕疵，就要由「賣方負責修繕」。
房屋瑕疵擔保責任範圍有哪些？
以民法而言，只要是會造成房屋品質、效用或價值損失的情形，都符合房屋重大瑕疵認定的條件。依據實際判例，我們可以發現賣方必須負的瑕疵擔保責任範圍，包括以下3種：
- 通常效用減損：當房屋應有或原本具備的功能，因瑕疵而減損時。例如房屋傾斜、梁柱龜裂、鋼筋外露，或是漏水、壁癌、嚴重蟲害等。
- 契約效用減損：當房屋缺乏買賣契約中，所約定的特定功能時。例如建材遭到替換、缺少指定設備，或是隔音、防水效果低於合約標準等。
- 交換價值減損：當房屋的交換價值，會因瑕疵而受到減損時。例如凶宅、海砂屋、輻射屋、存在產權糾紛等。
而房屋瑕疵擔保範圍不包括：
- 房屋外觀瑕疵：非因漏水造成的油漆剝落、門窗玻璃破損或裂痕、外牆管線雜亂，或是磁磚老舊，都屬於美觀問題，而非瑕疵。
- 周邊嫌惡設施：垃圾場、焚化爐、殯儀館、高壓電塔等，雖然都是會影響房價的嫌惡設施，但不屬於房屋本身自帶的重大瑕疵。
- 不可抗力之損壞：因地震、颱風、火水災造成，且不可歸因於建材與建築工法的房屋損壞。
瑕疵擔保責任的成立條件
除了房屋重大瑕疵的認定標準之外，賣方瑕疵擔保責任的成立條件，也是買賣實務中常見的爭議點。想要釐清責任歸屬，建議可以從以下4點來進行判斷。
房屋瑕疵的發生時間
房屋的重大瑕疵，如果在交屋前就已經存在，且買方有拍照錄影留存，那麼就應該由賣方來負擔瑕疵擔保責任。然而，若買方無法證明交屋前瑕疵就已存在，或瑕疵是在交屋後才發生的，則瑕疵擔保責任與賣方無關，買方應自行處理。
房屋瑕疵的發現時間
買方是否已知房屋瑕疵
如果賣方在交屋時故意隱瞞，或甚至以其他方式掩蓋既存缺陷，買方就可以主張，瑕疵擔保責任應由賣方全權承擔。但若買方知悉並簽署特約排除賣方的瑕疵擔保責任，除非後續出現新的隱瞞瑕疵，否則就很難再要求賣方負責。
瑕疵是否影響居住安全
但也不是簽了排除特約，賣方就可以完全不用負責喔！若是重大瑕疵會影響到房屋的通常效用（居住功能與人身安全），或是契約約定效用（例如賣方在契約中保證房屋沒有漏水），買方一樣是可以主張由賣方負擔瑕疵擔保責任的。
現況交屋等於免負瑕疵擔保責任嗎？
在購買中古屋，尤其是屋齡較高的物件時，常會遇到希望能以「現況交屋」的情形，聲明賣方不負瑕疵擔保責任，而須由買方自行檢查、處理修繕房屋問題。這樣做到底合不合理呢？以下為你說明：
現況交屋的定義
現況交屋指賣方在誠實告知屋況，而且買方確認並同意的狀況下，以房屋當下的狀況進行交屋。
瑕疵是否影響居住安全
瑕疵擔保責任常見問題
常見的中古屋的問題，包括漏水、壁癌、白蟻、梁柱龜裂、房屋傾斜等，如無簽訂特約排除，都屬於瑕疵擔保責任範圍。
除非買賣契約另有約定，否則一般情況下，瑕疵擔保責任只能讓買方主張解約、減價或賠償，而不能強制要求賣方進行修繕。
交屋後發現漏水，應先確認原因，才能釐清責任歸屬。若漏水是交屋前就存在的瑕疵，可依瑕疵擔保責任向賣方求償；若為鄰損，則應由鄰居負責修繕；但若是買方自己使用不當而造成漏水，就要由買方自行處理了。
結語
房屋瑕疵擔保責任，是法律為了避免買方因為資訊不對等，而受到權益損害的重要保障。希望透過本文的說明，能讓你更了解如何確認房屋瑕疵責任的歸屬，以及維護自身權益的方式。
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