土地買賣注意事項有哪些？5重點必須了解！
你有土地想出售，或是有購買土地來做運用的計畫嗎？如果有，歡迎來看以下大揚代書整理的土地買賣注意事項以及相關流程，幫你解答心中土地如何買賣的疑問。
內容目錄
土地買賣有地種限制嗎？
根據區域計畫法施行細則第10條，土地可以分成以下3種類型：
- 都市土地：指已發布都市計畫的土地，以及依都市計畫法第81條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建的土地；其使用依都市計畫法管制。
- 非都市土地：指都市土地以外的土地；其使用依非都市土地使用管制規則管制。
- 國家公園土地：前項範圍內依國家公園法劃定的土地，其使用依國家公園計畫管制。
土地買賣應備文件及辦理流程
步驟1：確認土地買賣交易方式
- 買賣雙方自行交易：雙方討論好土地買賣價格後，即可支付訂金，並簽訂不動產買賣契約書。
- 買賣雙方透過不動產經紀業者交易：賣方與不動產經紀業者簽訂委託銷售契約書，而不動產經紀業者應製作不動產說明書，並在說明書中明定繳交斡旋金的目的，製作完成後須向買方說明。最終買賣雙方討論好土地價格與條件後，就能簽定不動產買賣契約書。
步驟2：簽訂不動產買賣契約（支付頭期款）
- 買方攜帶：身分證明文件
- 賣方攜帶：身分證明文件、印章、土地及建築改良物所有權狀
步驟3：準備證件、相關文件用印（支付第2期款）
- 買方攜帶：印鑑章、身分證明文件
- 賣方攜帶：印鑑章、身分證明文件、房屋稅及地價稅單等文件（須加蓋印章）
賣方填好土地登記申請書、土地現值申報書、契稅申報書、土地、建築改良物買賣移轉契約書後，在相關欄位上加蓋印鑑章，買方則可用任何一個私章。買方支付第2期款（一般是土地買賣價格的40%）給賣方點收並簽收。
步驟4：完稅（支付第3期款）
※貼心提醒：若買方預定將貸款金額折抵部分買賣價格，應在通知日親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額直接匯入賣方指定帳戶，或是在交付尾款時，雙方一起領款。
步驟5：點交、過戶土地（支付尾款）
買賣雙方進行土地點交，確認土地沒有任何問題後，買方繳交尾款（一般是土地買賣價格的10%）給賣方點收並簽收，賣方則將本票還給買方或解除擔保，最後雙方完成過戶程序，土地買賣就完成了。
土地買賣注意事項
土地買賣價格合理
買賣雙方討論土地價格前，可以到公告土地現值及地價查詢和不動產交易實價查詢服務網參考土地過去交易及現在的實際價格多少，避免最終討論出的土地價錢和實際價格差太多，影響到雙方的權益。
土地面積可充分利用
買賣土地時，除了要注意容積率多少，也須注意土地形狀有無不規則、太零碎，因為這會影響到土地面積是否可充分利用。
土地產權完整、無限制
可興建的房屋面積多少
每塊土地的容積率規定會依土地使用分區而有所不同，而容積率會關係到該土地上能蓋的房屋面積多少。總樓層面積公式為「基地面積×容積率」。
舉例：有一塊100坪的土地，容積率60%，表示該土地上只有100×60%=60坪可興建房屋。
土地所有權移轉登記期限
土地買賣可以貸款嗎？
土地買賣注意事項常見問題
如果擔心土地買賣流程複雜、需要注意的法規和繳納的稅務太多等，可以請專業的土地仲介、地政士協助辦理。
可以，若是分別共有土地，可以自行買賣持有的土地部分；若是公同共有土地，根據土地法第34-1條第1項規定，共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意，或是不計人數，其應有部分合計超過2/3才能進行買賣。
《 延伸閱讀 》公同共有是什麼？4大重點完整說明！
當賣方和買方簽約後可以先拿到頭期款，經過約3～7天用印後拿到第2期款，再經過約7~21天的報稅、完稅後拿到第3期款，最後經過約5天的過戶程序即可拿到尾款。但實際土地買賣流程多久仍須以各步驟的處理進度和狀況為準。
結語
以上是土地買賣注意事項的說明。提醒你，不論是請土地買賣仲介協助處理，或是自行辦理，都必須清楚了解土地買賣過戶流程細節，以及注意上述相關事項，才能保障自身權益！
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