所有權移轉登記如何辦理?買賣不動產的注意事項?

所有權移轉登記如何辦理?買賣不動產的注意事項? - 大揚代書事務所

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什麼是不動產買賣移轉登記?

凡是已登記的土地或建物,所有權因買賣發生移轉者,應由承買人會同出賣人於訂定契約之日起1個月內,向土地所在地之地政事務所申請所有權移轉登記,申請逾期者,每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰,最高不超過20倍。
土地所有權移轉應先向土地所在地稅捐機關申報土地移轉現值,繳納土地增值稅(賣方);建物所有權移轉應先向建物所在地鄉(鎮、市、區)公所申報繳納契稅(買方)。如有欠繳地價稅、房屋稅者,須繳清欠稅款並至稅捐機關辦理查欠稅費手續。

所有權移轉登記之費用,土地按申報地價1/1000計收;建物按稅捐機關核定繳納契稅之1/1000計收。另有書狀費每張80元。

所有權買賣移轉登記應備文件?

  • 土地登記申請書
  • 所有權買賣移轉契約書正、副本各1份,正本加貼印花稅票,或向稅捐機關申請印花稅總繳(稅額按買賣價款總金額千分之一)。
  • 買賣雙方身分證明文件(自然人之身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本3擇1)。
  • 義務人(出賣人)印鑑證明。
  • 土地或建物所有權狀。
  • 土地增值稅繳(免)納稅證明。
  • 契稅繳(免)納稅證明書(在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅)。
  • 二親等間(如:父子、兄弟姊妹)移轉,須附贈與稅繳(免)納證明書正、影本各1份。
  • 其他依法律規定應提出之證明文件

所有權人如在國外,應檢附下列文件

  • 授權書:由所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證,授權國內親友辦理買賣登記,授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。
  • 出賣人身分證明文件:除檢附國內親友(即被授權人)身分證明文件、印鑑證明外,仍應檢附所有權人(即授權人)身分證明文件(原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本,或以護照、旅居當地之身分證、居民證、駕照等影本擇一皆可)。

土地建物買賣移轉登記程序?

辦理程序:訂立契約 申報土地增值稅、契稅 繳清稅款 申請買賣登記

土地建物買賣移轉登記程序 - 大揚代書事務所
  1. 先行至地政事務所申請土地登記謄本,瞭解土地的詳細資料,並索取土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書。
  2. 至戶政事務所申請義務人(出賣人)之印鑑證明。(若本人親自至地政事務所得免附)
  3. 至地方稅務局申報土地增值稅,倘為農地且合法使用者(土地稅法第39-2條),得申請不課徵土地增值稅;建物申報契稅;印花稅之繳納可申請總繳。
  4. 二親等間(如:父子、兄弟姊妹)之買賣,請至國稅局申報贈與稅,若為農地得申請不計入贈與總額財產。
  5. 至地政事務所申辦買賣移轉登記。

不動產承買人的注意事項?

  • 確定不動產產權狀況,有無限制登記他項權利設定情形,可參考不動產最新登記謄本。例如:若有抵押權設定,應先要求所有權人塗銷。
  • 土地若有設定地上權、典權,或訂有耕地三七五減租約,或基地租約建有他人建物,則地上權人、典權人、承租人有優先購買土地的權利。
  • 了解不動產有無使用上的限制,可向該縣市政府都市計畫單位查詢使用管制情形。
  • 買賣契約應與所有權人或所有權人正式委託的代理人訂立,否則契約無效。

除了買賣前,買賣後也有事項要注意!若您購買土地後,未辦理所有權買賣移轉登記,旋即將土地出售給第三人,就會違反土地稅法第54條第2項平均地權條例第81條而被處罰緩;甚至還有違反平均地權條例第83條的風險,可能被處有期徒刑!

二親等間不動產買賣移轉應注意?

根據遺產及贈與稅法第5條第六款,二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論,應課徵贈與稅;然而,若能提出已支付價款之確實證明,且該支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,就可免贈與稅。
舉例來說,若母和子簽訂買賣契約,由子承買母之A房地,並提出支付款項的確實證明,且款項來源與母無關,就可免贈與稅;但若子以母之B房地為擔保向銀行貸款,支付購買A房地的錢,就不符合法律規定,A房地應以贈與論,母須繳贈與稅。

這項規定是為了防杜親屬間以虛構買賣方式逃避贈與稅。支付價款的證明文件並無限制形式,只要足以證明買賣行為即可。

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