農建地貸款買賣可以嗎？7大要點讓你深入了解！
近年土地行情大漲，不少農建地建案也頻頻推出，臉書上甚至出現「五百萬內農建地房子買賣」的社團，究竟農建地是什麼？關於農建地買賣及貸款需要注意些什麼？更多關於農業區建地目的容積率與建蔽率、如何提高農建地貸款成數的內容請看本篇解說！
內容目錄
農建地是什麼？
農建地屬於較口語的說法，真正的名稱是「都市計畫農業區建地目土地」。通常土地會屬於農建地，多半是因為都市計畫發布前，土地已編定為「建」地目，所以雖然後來被都市計劃訂為農業區，這塊地上的住宅仍屬於合法建築。
簡單來說，農業區建地通常會具備下列2項：
- 都市計畫編定為農業區，在「土地使用分區證明書」註記：農業區
- 土地登記謄本其地目欄為：「建」地
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農建地和農地的差別是什麼？
農建地雖然受限於農業區土地使用分區的規定，以至於無法開工廠、雞豬舍、汽車旅館等，但一樓可開小型商店，也可以憑建築執照合法興建住宅；而農地只能建造單層樓農舍，無法興建住宅，須要注意的是農舍興建需備農舍執照，與一般建築證照並不相同。
另外，根據都市計畫法臺灣省施行細則第 30 條規定，農建地使用應以下規定辦理。
- 建築物簷高不得超過14公尺，並以4層為限，建蔽率不得大於60%，容積率不得大於180%。
- 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
- 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
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農建地缺點有哪些？
開發受限
農建地雖然可以蓋一般住宅，但是在都市計畫的使用分區中仍屬於「農業區」，因此相較於住宅區、商業區、工業區的土地，能開發的部分受限較多。
缺少整體規劃
農建地通常距離市中心較偏遠，規劃上自然不及市區，加上部分農建地沒有聯外道路，在通行進出上很不方便，有時甚至申請不到建築執照。
鑑價較不理想
農建地的性質特殊，雖然可以興建一定條件之建築，但與住宅區、商業區、工業區的建地相比，還是受限許多。綜合上述缺點，農建地的價值雖不及一般建地，但通常比農地略高一些，若要申請農建地貸款，還是要根據實際情況判斷。
農建地買賣需要注意什麼？
實務上，有許多農建地買賣是到了最後關頭才發現建築執照根本無法核發，其原因多半出自該筆土地是都市計畫發布後才申請地目變更為「建」地目（都市計畫發布前變更才是農建地），或是申請地目變更之證明文件，為開工廠之用而非一般住宅。建議購買前要注意以下2大重點，避免掉入農建地陷阱：
- 地目變更日期
建議檢查土地登記謄本上變更為「建」地目的登記日期，以免最後發現這塊地根本非農建地，也無法核發建築執照。 - 土地用途及相關法規
不同的土地類型、使用分區都有相應的規範，建議妥善了解農建地的使用細則，以免規劃後無法如期動工。
農建地貸款和一般土地貸款差異？
誠如上述，農建地由於開發受限、缺乏整體規劃，導致土地的可利用價值較低，若想辦理土地貸款的話，需要先經過銀行嚴格的審核，就算過件，貸款成數往往只有5～7成左右。
如果透過民間貸款公司辦理農建地貸款，就可以直接以土地的市值估價9成核貸，對於資金需求急迫，手邊又沒有其他房地產抵押的民眾來說，會是不錯的選擇。
《 延伸閱讀 》房地產抵押設定前須注意哪些？如何辦理？
農建地貸款應備資料
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 土地所有權狀
- 收入或在職證明（加分條件）
申請農建地貸款流程
- 提出申請：顧客提出申請需求，並準備上述文件，由專業人員諮詢協助。
- 物件估價：針對農建地的面積坪數、坐落地點、周遭狀況等進行審核，依照物件的條件進行價格估算。
- 評估審核：進行申貸人資料審核，並告知核貸金額、每月應繳金額、利息。
- 對保放款：親自對保簽約，待抵押權設定完成後，大約1～2個工作天就會將資金撥款到申貸人帳戶。
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