房地產抵押設定前你必須知道的５件事！
對於購屋貸款你可能不陌生，但面對抵押設定的流程你真的知道在幹嘛嗎？本篇將與你分享對保設定前必須知道的幾件事，千萬不要傻傻地簽了約還不知道自己應該承擔的義務與風險。
內容目錄
房地產抵押設定是什麼？為什麼可以貸款？
設置抵押的目的，主要保障債權人在債務中不履行債務時有優先受償的權利，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。債務人在法律上把自己的財產所有權作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款。
一般抵押權與最高限額抵押權差別
房地產抵押可以貸到多少錢？
很多人都好奇土地、房屋抵押貸款額度有多少？這其實端看你申辦的貸款項目為何，物件的價值與你的資金需求、信用條件是否相符，並沒有絕對的定論。從房地產的類型、所處的位置、周邊環境，到貸款人的信用紀錄、工作穩定度、負債狀況等資訊都能作為評估依據，這些都是影響抵押貸款空間的重要因素。
基本上房地的殘值越高，能獲得越高的貸款金額越高，同時和銀行相較起來，民間貸款公司通常也比較願意提供高成數的貸款機會，不只過件率高，貸款成數更高達九成。
不動產抵押權的性質
基本上不動產抵押一經設定後，法律就會保障債權人之權益，如果借款人不履行約定時，可以向法院聲請強制執行、拍賣不動產來求償。關於不動產抵押權的性質以下逐一說明：
從屬性
抵押權的效力，是以債權存在為前提，也就是說如果實際上沒欠錢，設定一個空的抵押權是無效的。不過實務上認定比較寬鬆，假如之後可能會有借貸、債務的關係，預先設定抵押權是可以的。
不可分性
民法第868條規定：「抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。」也就是說不動產所有權的轉移、分割和抵押權是分開的，所以需要小心買到有抵押權設定的房地產，否則被查封拍賣也不是不可能。
順序性
抵押債權沒有限定數量，也就是說如果債權人願意的話，辦理三胎、四胎也不無可能。不過承作風險相對就高，因為債權是有順序性的，當債務人無法履行還款義務時，房屋被法拍後所拍定的金額會按照第一順位、第二順位依序予以債權人。
不動產抵押設定需要注意什麼？
確認契約內擔保的債務範圍及塗銷條件
有無提前清償違約金
如何知道房地產有無抵押權設定？
想知道名下不動產有無抵押設定其實很容易查詢，甚至是有無被法院查封、土地目前登記之權利人為何等問題，只要知道該建物、土地的地段、地號，任何人均得至任一地政事務所申請該地號之土地登記謄本，經由土地登記謄本之記載即可輕易得知該房地目前登記之狀態。
辦房地產抵押應備文件
- 抵押權登記申請書
- 借款契約書
- 不動產權利書狀
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 身分證正本及印章
- 繳納規費（按貸款總金額千分之一）
如何辦理房地產抵押？
- 資料申請：申請並檢附文件。
- 估價審核：針對房地的價值、殘值估價審核，並提供房地抵押貸款試算服務。
- 核准對保：審核通過後即當面對保並告知核貸金額。
- 設定抵押：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。
- 迅速撥款：銀行約需兩週的工作天撥款，民間貸款公司1~2天就可完成撥款。
結語
申辦房地產抵押貸款並不困難，但在此之前先了解權利義務是很重要的，千萬不要抵押設定後才發現利率過高、還款期限太短，想轉貸又捨不得付出高額違約金而進退兩難。
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