房地產抵押設定前要注意什麼？7件事必須了解！
許多人會將名下房地產抵押給貸款機構，以解決資金問題，但有關抵押設定的事項你有清楚了解嗎？本篇將與你分享對保設定前必須知道的幾件事，才能妥善保障自身財產權益。
內容目錄
房地產抵押是什麼？
「房地產抵押」是指抵押人（債務人）將名下合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人（債權人）提供債務履行擔保的方式，以保障債權人在債務人不履行債務時有優先受償的權利。如果債務人順利清償，則房地產抵押設定即會塗銷；反之，若欠款未還，房地產就會面臨被法拍的命運。
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房地產抵押權類型有哪些？
抵押權又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」：
- 普通抵押權：只針對目前發生的債權，當債務清償後，即使抵押權未塗銷也失去效力。
- 最高限額抵押權：在設定抵押時先預定一定的最高借款額度，以擔保目前及未來可能發生的債權。但需要注意的是，當借款人已還清貸款，銀行並不會馬上核發清償證明，而是等到銀行查清借款人無積欠信用卡、汽車貸款等債務後，借款人才能領取清償證明、塗銷抵押權。
不動產抵押權的性質
基本上不動產抵押一經設定後，法律就會保障債權人之權益，如果借款人不履行約定時，可以向法院聲請強制執行、拍賣不動產來求償。關於不動產抵押權的性質以下逐一說明：
從屬性
抵押權的效力，是以債權存在為前提，也就是說如果實際上沒欠錢，設定一個空的抵押權是無效的。不過實務上認定比較寬鬆，假如之後可能會有借貸、債務的關係，預先設定抵押權是可以的。
不可分性
民法第868條規定：「抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。」也就是說不動產所有權的轉移、分割和抵押權是分開的，所以需要小心買到有抵押權設定的房地產，否則被查封拍賣也不是不可能。
順序性
抵押債權沒有限定數量，也就是說如果債權人願意的話，辦理三胎、四胎也不無可能。不過承作風險相對就高，因為債權是有順序性的，當債務人無法履行還款義務時，房地產被法拍後所拍定的金額會按照第一順位、第二順位依序予以債權人。
不動產抵押設定需要注意什麼？
確認契約內擔保的債務範圍及塗銷條件
債務人應確實了解契約中關於債務額度、擔保物所對應的債務範圍，以及抵押權設定時間、抵押權塗銷條件和方式等項目，才不會之後想辦理抵押權塗銷，貸款機構卻以其他債務尚未清償而拒絕。另外，建議可以將相關文件影印一份留存，可供日後對照。
有無提前清償違約金
除了了解債務人的還款義務、清償條件外，對於提前清償是不是要付出一定比例違約金也是需要特別注意的，有些銀行、貸款機構有成本上的考量，為了取得一定額度的利息，要求借款人不能提前清償，否則須自行負擔違約金。如果申貸人對此有異議的話，建議抵押設定前也要謹慎評估。
辦房地產抵押應備文件
- 不動產權利書狀
- 抵押權設定契約書
- 申請人身分證明文件
- 繳納規費（按貸款總金額千分之一）
- 申請人印鑑證明（若抵押權人是金融機構則免附）
如何辦理房地產抵押貸款？
- 資料申請：申請並檢附文件。
- 估價審核：貸款機構針對房地的價值、殘值估價審核，並提供房地抵押貸款試算服務。
- 核准對保：貸款機構審核通過後即當面對保並告知核貸金額。
- 設定抵押：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。
- 迅速撥款：銀行約需要2週的工作天撥款，民間貸款公司1～2天就可完成撥款。
相較於審核嚴格的銀行，民間貸款公司審核寬鬆、撥款迅速、貸款成數最高可達9成，如果有不動產抵押貸款需求，歡迎向大揚代書提出申請。
如何查詢不動產抵押設定？
如果想進行名下土地、房子設定抵押查詢，只要知道該房地產的地段、地號，並到任何一間地政事務所申請土地、建物登記謄本，即可了解該房地產目前登記的狀態。
結語
申辦房地產抵押貸款並不困難，但在此之前先了解房屋設定的權利義務是很重要的，千萬不要抵押設定後才發現利率過高、還款期限太短，想轉貸又捨不得付出高額違約金而進退兩難。
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