公共設施保留地定義為何？有哪些解套方法？
你聽過公共設施保留地嗎？如果名下的土地被劃歸為公共設施保留地會被徵收嗎？有什麼好處？又有哪些使用限制？大揚代書替你整理了以下重點，想了解公設保留地不要錯過本文！
內容目錄
公共設施保留地定義是什麼？
公共設施保留地簡稱「公設保留地」、「公保地」，是依據都市計畫法第48～51條規定劃設但尚未徵收與取得的土地，主要用途是預定保留給各公用事業機構、各地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所，未來可透過補償等方式進行徵收並取得，作為公共設施用地使用。由於有些都市計畫規模較大，地方政府不見得有預算可以一次性徵收土地，因而產生「公共設施保留地」的概念。
公共設施保留地和公共設施用地差別？
公共設施保留地應符合條件？
公共設施保留地如何徵收？
根據都市計畫法第48條規定，其徵收方式如下：
- 依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買。
- 其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得：
- 徵收：政府依法定程序，透過補償取得特定的私有土地。
- 區段徵收：徵收一定範圍內的全區土地並重新規劃，待開發完成後，政府可直接支配使用公共設施用地，其餘可供建築的土地經處分後所得，作為償還開發總費用；土地所有權人原則上可領取土地市價的現金補償，例外得申請按權利價值領回抵價地。
- 市地重劃：依照都市計畫規劃內容，將一定區域內畸零細碎不完整的土地加以規畫整理，變成整齊劃一、臨路且可立即供建築使用，並興建公共設施。須按原有土地情況歸還給原土地所有權人，且重劃範圍內的公共設施及工程費用，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。
公共設施保留地免稅項目有哪些？
- 所得稅：公共設施保留地因依都市計畫法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅。
- 遺產稅、贈與稅：依據都市計畫法第50-1條規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。
- 地價稅：若在保留期間，沒有作任何使用並與使用中的土地隔離，可免徵地價稅；若作為自用住宅，適用2‰的稅率，其他使用則按6‰計徵。
- 土地增值稅：公共設施保留地在尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅；日後被徵收時，也一樣免徵土地增值稅。
公共設施保留地有什麼使用限制？
根據都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第4條規定，公共設施保留地使用限制如下：
- 臨時建築權利人之自用住宅。
- 菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。
- 小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。
- 幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。
- 臨時攤販集中場。
- 停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。
- 其他依都市計畫法第51條規定得使用之建築物。
公共設施保留地解套方法有哪些？
容積移轉，地主可將容積賣給建商
「容積移轉」是指將一筆土地的容積轉移到其他可建築的土地使用，建商可透過向地主購買公設保留地，捐贈給政府獲得容積獎勵，再移轉到熱門區段的建案，將容積變現，不但可讓地主有額外收入、建商獲利，政府也能獲得公設保留地，共同實現三贏局面。
和公有地交換
依據都市計畫法第50-2條規定，私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制，劃設超過25年未經政府取得者，得優先辦理交換，民眾得依相關規定申請換回可建築土地。
容許民眾蓋臨時性建築
承上一段使用限制所述，民眾可向政府申請在公設保留地搭建臨時建築，但建築構造以木構造、磚造、鋼構造及冷軋型鋼構造等之地面上1層建築物為限，簷高不得超過3.5公尺。
公共設施保留地買賣與行情？
看到這裡，相信你一定會發現其實擁有公共設施保留地確實有其優點，假如你想將手邊的公共設施保留地轉手，在找到合適的業主與商家後，需要先提供土地的地段、地號、權狀上的權利範圍，供對方檢核是否真的是都市計畫內的公共設施保留地，並且一併勘查地上物的占用情形、土地公告現值等，以評估公共設施保留地行情、價格，確認過雙方意願與共識後便可安排收購與付款。
公共設施保留地常見問題
公共設施保留地查詢方式如下：
- 線上查詢：可至內政部土地使用分區網頁，即可查詢哪些土地是被劃分為公共設施用地，但目前系統無法區分該公共設施用地是否為公共設施保留地。
- 申請土地使用分區證明書：可至各縣市地政事務所或其網站，申請一份「土地使用分區證明書」，只需花費100元就能得知該土地是否為公設保留地，若證明書上載明「公共設施用地」且有「公用徵收、尚未徵收」等字樣，即為公設保留地。
目前仍有多處的公共設施保留地未徵收，這些沒有被徵收的土地也無法作其他用途，只能任其閒置，而未被徵收的原因是什麼呢？以學校為例，公設保留地劃定後，受少子化影響，新學校不蓋、現有學校也減班，所以才未徵收造成閒置。目前內政部希望能儘快將公共設施保留地解編，還地於民後才能重新展開土地利用的價值。
如果你名下的土地屬於公共設施保留地，那麼向銀行辦理土地貸款的過件率微乎其微，畢竟待徵收的土地不確定因素多，而且公設保留地通常已經是既成道路或設施，可運用之處較少。
值得慶幸的是，向民間貸款公司申貸仍然可行，對民間貸款公司來說雖然承作公設保留地貸款的風險高，但考量到當前有很多遲遲未徵收的公設保留地，在徵收前有上述的解套辦法，甚至未來也有機會「還地於民」，因此利用價值並不如想像中低落。
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結語
許多人起初發現名下的土地被劃設為公共設施保留地時相當錯愕，其實深入了解公保地的各種事項並懂得靈活運用，說不定受益部分會比限制還多。以上是公共設施保留地的相關介紹，希望能讓你有所助益。
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