何謂地役權?地役權登記如何辦理?

何謂地役權?地役權登記如何辦理? - 大揚代書事務所

根據土地登記規則第109條
不動產役權登記時,應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記,並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係;同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。

什麼是地役權?

地役權是指按照合同約定,利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益的他物權,所稱他人的不動產為供役地,自己的不動產為需役地。

地役權的特徵有哪些?

  1. 地役權是按照合同設立的。
    地役權是地役權人和供役地權利人之間達成的以設立地役權為目的和內容的合同。設立地役權,當事人應對採取書面形式訂立地役權合同。地役權合同一般包括下列條款:當事人的姓名或者名稱和住所、供役地和需役地的位置、利用目的、利用期限、費用及其支付方式、解決爭議的方法等。
  2. 地役權是利用他人的不動產。
    利用他人的不動產來提高自己不動產的效益,是地役權設立的主要目的。所謂利用他人的不動產並不以實際占有他人不動產為要件,而是對他人的不動產設置一定的負擔。這種負擔主要表現在:一是容忍義務。如允許他人通行與自己的土地,以使自己行使土地的權利受到某種限制。二是不妨害地役權人行使權利的義務。在某些情況下,地役權人為了使用供役地便利,需要在供役地上修建必要的附屬設施,如為實現排水地役權,而要在供役地建築一個水泵。這是,供役地權利人就不得妨害地役權人行使其權利。
  3. 地役權是為了提高自己不動產的效益。
    地役權的設立,必須是以增加需役地的利用價值和提高其效益為前提。此種“效益”既包括生活上得到的便利,也包括經營上獲得的效益,如為需役地的便利而在供役地上設立的排水、通行、鋪設管線等,也包括非財產的利益,即具有精神上或者感情上的效益,如為需役地上的視野寬廣而設定的眺望地役權等。

地役權的四大分類

▌ 積極地役權與消極地役權

以地役權的實現方式為標準,可將其劃分為積極地役權和消極地役權。積極地役權是指地役權人可在供役地上為一定的積極行為的地役權,也稱作為地役權。消極地役權是指以供役地人不得為一定行為為內容的地役權,因其負有一定不作為的義務,而非單純的容忍義務,又稱不作為地役權。

▌ 地役權的繼續地役權與非繼續地役權

以地役權的行使方式或權利實現的時間是否繼續為標準,可以將其劃分為繼續地役權和非繼續地役權。前者指權利的行使無須每次都有地役權人的行為,而權利卻能不間斷地實現的地役權,道路與設施的存在本身就意味著權利人在持續地行使地役權。消極地役權一般均為繼續地役權。後者又稱間斷間斷地役權,是指權利的行使每次都需要由權利人實施一定的行為,否則無法實現其權利的地役權。

▌ 表見地役權與非表見地役權 

以地役權的存在是否表現於外部為標準,可將其劃分為表見地役權和非表見地役權。前者是指權利的存續,能自外界得以知曉,有外部事實予以表現地役權,如通行地役權或地面排水地役權等。後者是指權利的存續,不能從外界予以認識,無外部事實作為表現的地役權,如埋設地下管線的地役權、眺望地役權、採光地役權、特定營業禁止地役權。

▌ 以地役權的內容為標準的分類 

  1. 通行地役權即以在他人土地上通行以便到達自己土地為目的的地役權。
  2. 有關水的地役權具體包括:
    (1)取水或汲水地役權,即為了需役地的便利在供役地上取水或汲水的權利。
    (2)導水地役權,即利用管道或溝渠經過供役地把水導入需役地的權利。
    (3)排水地役權,即把生活或生產過程中產生的廢水排入供役地或經過供役地排向他處的權利。
  3. 眺望地役權即為了確保在自己的土地或建築物中能夠眺望風景,約定供役地的物權人不得建造或種植超過一定高度的建築物或竹木的權利。
  4. 採光地役權即為了改善自己的土地或建築物的採光效果,約定供役地的物權人在一定的區域不得建造建築物或種植竹木,或者建築物、竹木不得超出一定高度的權利。
  5. 支撐地役權即利用他人已經建成的牆壁搭建房屋或其他地上定著物的權利,設立此種地役權往往為了節省建築成本或為了擴大房屋的使用面積。
  6. 放牧地役權即按照約定在供役地上放牧牛、馬、驢等牲畜的地役權。
  7. 建造附屬設施或安設臨時附著物的地役權需役地的物權人為了更好地利用自己的土地或建築物,可以與供役地的物權人協商,支付一定的對價,取得一項在供役地上建造建築物之附屬設施或安設臨時附著物的役權。
  8. 排污地役權在生產過程中需要排放污染物的企業,儘管其營業可能已經獲得環保部門的行政許可,但此種排污行為客觀上會給相鄰不動產的利用造成損害或不便,企業可以與相鄰不動產物權人訂立契約,支付對價,獲得一項排污地役權。

申請地上權、不動產役權、典權、農育權設定登記作業流程圖

申請地上權、不動產役權、典權、農育權設定登記作業流程圖

不動產役權設定登記須知

▌ 不動產役權設定應備文件

  • 土地登記申請書
  • 不動產役權設定契約書正副本(依民法第859條之4規定,以自己之不動產設定之不動產役權,則檢附不動產役權設定清冊)
  • 所有權狀
  • 申請人身分證明
  • 義務人印鑑證明
  • 其他依法律規定應提出之證明文件

▌ 土地登記申請書填寫說明

壹、 一般填法
一、 以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
二、 字體需端正,不得潦草,如有增、刪文字時,應在增、刪處由申請人蓋章,不得使用修正液(帶)。

貳、 各欄填法
一、 第(1)欄「受理機關」按土地(建物)所在地之市(縣)及地政事務所之名稱填寫。如屬跨所申請案件,請於「跨所申請」欄打勾,並分別填寫受理機關及資料管轄機關名稱。
二、 第(2)(3)(4)(5)欄「原因發生日期」「申請登記事由」「登記原因」「標示及申請權利內容」按下表所列自行打勾或選擇填入空格內。

(2)原因發生日期 (3)申請登記事由 (4)登記原因 (5)標示及申請權利內容
契約成立之日 地上權登記 設定 契約書

三、 第(6)欄「附繳證件」按所附證件名稱,份數分行填列並裝訂,若空格不夠填寫時可填入第(9)欄,身分證或戶口名簿請影印正反面,並切結與正本相符後認章。
四、 第(7)欄「委任關係」︰係指由代理人申請登記時填寫代理人之姓名,若尚有複代理人時一併註明複代理人姓名,並依地政士法第 18條規定,請代理人(複代理人)切結認章,如無委託他人代理申請者,則免填此欄。
五、 第(8)欄為便利通知申請人,請填寫「聯絡電話」、「傳真電話」及「電子郵件信箱」。
六、 第(9)欄備註:專供申請書上各欄無法填寫而必須填載事項,例如公司法人申請土地設定登記時,應記明「確依有關法令規定完成處分程序」,並蓋章。
七、 第(10)欄「申請人」除包括權利人、義務人姓名外,如有委託代理人(含複代理人)申請登記者,尚包括代理人;如不敷使用,增頁部分應加蓋騎縫章。

  1. 所稱權利人:係指登記結果受有利益或免除義務之人,如地上權人。
  2. 所稱義務人:係指登記結果受不利益或喪失權利人,如設定人。

八、第(11)欄「權利人或義務人」︰

  1. 地上權設定登記時應分填「權利人」(即地上權人),「義務人」(即設定人)。
  2. 申請人為未成年人、禁治產人或法人者,須加填法定代理人(如父母、監護人或公司法定代表人)。如有委託他人申請者加填「代理人」,若尚有委任複代理者,一併加填「複代理人」。

九、第(12)欄「姓名或名稱」︰自然人依照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件記載填寫,法人則先填法人名稱後再加填法定代表人姓名。
十、第(13)(14)欄「出生年月日」「統一編號」︰自然人依照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件記載填寫,法人或其他非自然人請填寫公司統一編號或扣繳單位統一編號。
十一、 第(15)欄「住所」︰自然人依照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件記載填寫,得不填寫里、鄰,法人依照法人登記有案地址填寫,代理人或複代理人如住所與通訊處不同時,得於住所欄另外註明通訊地址。
十二、 第(13)(14)(15)欄:原因證明文件為契約書,其所載申請人(自然人或法人)與所附之戶籍或證照資料完全相同者,可填寫詳如契約書或以斜線除之。
十三、 第(16)欄「簽章」︰

  1. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
  2. 義務人應蓋用與印鑑證明或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章,如親自到場應依土地登記規則第 40 條規定辦理,或依土地登記規則第 41 條其他各款規定辦理。

十四、本案處理經過情形欄及申請書上方之收件與登記書狀費,係供地政事務所人員審核用,申請人毋須填寫,如非連件辦理者,連件序別,亦無須填寫。

※貼心提醒:本填寫說明如遇法令變更時,應依變更後之規定填寫。

▌ 土地登記申請書填寫範例

土地登記申請書填寫範例(1)
土地登記申請書填寫範例(2)

▌ 不動產役權設定契約書填寫說明

壹、一般填法
一、以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
二、字體需端正,不得潦草,如有增、刪文字時,應在增、刪處由訂立契約人蓋章,不得使用修正液(帶)。
三、關於「權利價值」金額之數目字,應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫,如6億3944萬2789元。
四、如「土地標示」「建物標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時,應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時,可另附相同格式之清冊,並由訂立契約人在騎縫處蓋章。

貮、各欄填法
一、「供役不動產土地、建物標示」第(1)(2)(3)(4)(6)(7)(8)(9)欄︰應照供役不動產土地、建物登記資料所載分別填寫。第(9)欄「總面積」係指層次及附屬建物面積總和。
二、「需役不動產土地、建物標示」第(11)(12)(13)(14)(16)(17)(18)(19)欄︰應照需役不動產土地、建物登記資料所載分別填寫。第(19)欄「總面積」係指層次及附屬建物面積總和。
三、第(5)(10)欄「設定權利範圍」:填寫各筆土地、建物設定不動產役權之範圍。如係以土地或建物內之特定部分範圍設定者,應填寫面積並附具「不動產役權位置圖」。
四、第(15)(20)欄「使用需役不動產權利關係」:按各筆資料所使用需役不動產權利關係(如所有權、地上權、永佃權、典權、農育權、耕作權或租賃權)分別填入。
五、第(21)欄「權利價值」:將各筆土地、建物之不動產役權價值之總和填入。
六、第(22)欄「存續期間」:按訂立契約人約定填寫。如不動產役權定有期限者,將其起迄年月日填入,但以需役所有權以外之用益物權或租賃關係設定不動產役權者,約定之期限不得逾該用益物權或租賃權之期限;如約定無期限者,填寫「無」字樣;如未有約定者,以斜線劃除。
七、第(23)欄「設定目的」:按訂立契約人約定填寫。如:通行、汲水、採光、眺望、電信等。
八、第(24)欄「地租」:按訂立契約人約定填寫。如有地租約定者,將各筆土地每年或每月之地租總額填入;如約定無須支付地租者,填寫「無」字樣;如未有約定者,以斜線劃除。
九、第(25)欄「預付地租情形」:如權利人與義務人有預付地租之情形,應填寫預付地租之總額;如未有預付地租者,填寫「無」字樣。
十、第(26)欄「使用方法」:按訂立契約人依設定目的約定之使用方法填寫,如:以汲水為目的時,約定埋設水管深度、寬度等。如未有約定者,以斜線劃除。
十一、第(27)欄「申請登記以外之約定事項」:填寫其他本契約所約定之事項,於其他各欄內無法填寫者,均填入本欄。
十二、第(28)欄「簽名或簽證」:申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者,申人、地政士應於本欄簽
名或蓋章。
十三、「訂立契約人」各欄之填法︰

  1. 先填「權利人」(即不動產役權人,為需役不動產所有權人、地上權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人)及其「姓名或名稱」「權利範圍」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」,後填「義
    務人」(即供役不動產所有權人)及其「姓名或名稱」「權利範圍」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
  2. 如訂立契約人為法人時,「出生年月日」免填,應於該法人之次欄加填「代表人」及其「姓名」並「蓋章」。
  3. 如訂立契約人為未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人時,應於該未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人之次欄,加填「法定代理人」或「輔助人」及其「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
  4. 「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」各欄,應照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件所載者填寫,如住址有街、路、巷名者,得不填寫里、鄰。

十四、第(31)「權利範圍」:將權利人所取得之權利範圍及義務人所設定之權利範圍分別填入。
十五、第(35)「蓋章」:

  1. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
  2. 義務人應蓋用與印鑑證明相同或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章,如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理,或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。

十六、第(36)欄「立約日期」:填寫訂立契約之年月日。
參、契約書訂立後一個月內檢附有關文件,依法申請設定登記,以確保產權,逾期申請,則依土地法第73條第2項「…聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰,但最高不得超過二十倍。」規定,處以罰鍰。

▌ 不動產役權設定契約書填寫範例

不動產役權設定契約書填寫範例 (1)
不動產役權設定契約書填寫範例 (2)

▌ 不動產役權設定清冊填寫說明

一、以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
二、字體需端正,不得潦草,如有增、刪文字時,應在增、刪處由申請人蓋章,不得使用修正液(帶)。
三、關於「權利價值」金額之數目字,應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫,如6億3944萬2789元。
四、如「土地標示」「建物標示」「申請登記以外之其他事項」等欄有空白時,應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時,可另附相同格式之清冊,並由申請人在騎縫處蓋章。
五、「供役不動產土地、建物標示」第(1)(2)(3)(4)(6)(7)(8)(9)欄︰應照供役不動產土地、建物登記資料所載分別填寫。第(9)欄「總面積」係指層次及附屬建物面積總和。
六、「需役不動產土地、建物標示」第(11)(12)(13)(14)(15)(16)(17)(18)欄︰應照需役不動產土地、建物登記資料所載分別填寫。第(18)欄「總面積」係指層次及附屬建物面積總和。
七、第(5)(10)欄「設定權利範圍」:填寫各筆土地、建物設定不動產役權之範圍。如係以土地或建物內之特定部分範圍設定者,應填寫面積並附具「不動產役權位置圖」。
八、第(19)欄「權利價值」:將各筆土地、建物之不動產役權價值之總和填入。
九、第(20)欄「存續期間」:如不動產役權定有期限者,將其起迄年月日填入;如無期限者,填寫「無」字樣;如未有期限者,以斜線劃除。
十、第(21)欄「設定目的」:按設定目的填寫。如:通行、汲水、採光、眺望、電信等。
十一、第(22)欄「使用方法」:按設定目的所定之使用方法填寫。如:為建立歐式社區時,規範建築之風格等。
十二、第(23)欄「申請登記以外之其他事項」:本清冊所定之事項,於其他各欄內無法填寫者,均填入本欄。
十三、第(24)欄「設定日期」:填寫設定之年月日。

▌ 不動產役權設定清冊填寫範例

不動產役權設定清冊填寫範例 (1)
不動產役權設定清冊填寫範例 (2)