乙種工業用地住宅為何?你不能不知的陷阱糖果屋!

乙種工業用地住宅為何?你不能不知的陷阱糖果屋! - 大揚代書事務所
當你買房子的時候,有沒有曾被房屋仲介帶去看過物件寬敞、多為毛胚屋、房價便宜的房子?而房仲多會跟你說:「我們這是辦公室使用啦!但可以住辦混合喔。」 讓你以為:「欸好像當住宅可以,房子大又便宜,雖然要自己裝潢也沒關係。」就這樣開開心心看房,還準備好要簽約了。小心!你可能已經踏入了房仲、建商的陷阱當中,也就是工業宅!
作為台灣房市中裹著蜜糖的毒藥,工業宅一直存有違法疑慮與開罰原則,卻始終沒有完全從房市產業中消失,甚至有越來越多的情形。工業豪宅聚落還成為了名人自住或投資的標的,這些乙種工業用地所興建的工業宅到底有什麼特點和疑慮,讓大揚代書用5分鐘帶你一次看完!

內容目錄

什麼是乙種工業用地?工業宅又是什麼?

根據都市計畫法的分類,我們有住宅用地和工業用地。其中工業用地區分為特種、 甲種、乙種、零星。乙種工業用地用途為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施,及工業發展有關設施使用為主。

舉凡食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等等,這些都是乙種工業用地。由於過去幾十年人口較少,都市計畫範圍尚未擴大。所以北部有不少工業都座落在現在的市中心,然而產業外移,閒置的工業越來越多。
這些乙種工業用地即被建商購入、興建住宅、成為工業宅。並利用「辦公室使用」、「一般事務所」、「住辦混合」這樣容易讓買房者認為可住宅使用的說詞賣出。但近來年買屋困難程度大大提升,不少人即使明確知道此為工業宅,也會因為價格便宜而心動買下。

工業宅違法疑慮

即使擅自利用乙種工業用地興建住宅一直都不被法規所允許,然而過去地方政府對此時常睜一隻眼、閉一隻眼,無形中也使得工業宅越發興盛。台北市還出現了工業豪宅聚落,其中不乏許多知名建商品牌,買房的名人也不在少數。
相較台灣其他區域,北部可說是工業宅的大本營。如以台北為例:在內湖的五期重劃區便是工業豪宅之一。先前韓國瑜被揭露入手過的「新潤峰哲」即為工業宅建案,其他還有知名的「遠雄藝朗」、「合康捷境」、「忠泰恆美」等等全都是工業豪宅。
若是新北市的話,在中和區的「元氣大鎮」想必廣為人知。曾經因為無法取得使用執照,戶數高達1300多戶的「元氣大鎮」,最後建商和這些用戶共同繳交1.5億的捐地代金,也就是用捐錢取代捐地。因為乙種工業用地是不能作為住宅使用的。經查獲是需要將土地回復原狀或其他罰則。「元氣大鎮」總共繳了1.5億才順利取得使用執照。
近年來雙北對於工業宅已加強稽查,假設你是在北部購入工業宅,或許交屋價格便宜,但要是遭開罰的話,罰單6~30萬不等,除此之外,房屋稅率及地價稅也會將自住用改為營業用,稅金提高加罰單得不償失。但在其他縣市也別抱持僥倖之心,若各縣市嚴格執行稽查的話,也是逃不過開罰的喔!

※房屋稅:自住用1.2%(限3戶以內)、營業用3%

※地價稅:自住用0.2%、一般(含營業用)1%

如何判定工業宅?

不想買到工業宅怎麼辦?最簡單的方式就是乙種工業用地查詢。你可以到內政部的不動產資訊平台 查詢建案基地的土地使用分區,台灣各縣市的工業宅絕多都是乙種工業區。而台北市因法規不同,分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」、「辦公服務區」、「工商混合區」等。除了土地分區,建物謄本和使用執照也會登記為「辦公室」、「一般事務所」、「技術服務業」,而非我們作為住家使用所登記的「住宅」。可以到營建署的全國建築管理資訊系統查詢。

工業宅缺點

除了開罰風險 稅率提高以外 還有3個缺點要特別留意:
  • 乙種工業用地住宅貸款難:
    一般住宅的可貸成數多為總價的7~8成,但工業宅價值較低,你可以用較便宜的價格買下,代表貸款成數也會較低,僅有6成甚至更低。貸款利率也會較一般住宅高,而且由於並非住宅,所以政府所提供的優惠房貸:例如青年安心成家方案、軍公教相關輔助購宅貸款等等也都不能申請喔!
  • 增值性相對不佳:
    因為工業用地土地價值低,離學區較遠,周圍可能也有工廠等,環境不如住宅區單純,增值性相對一般住宅低。再賣出的可能性也較低。
  • 額外成本:
    最近的新建住宅區為了規避責任,通常以毛胚交屋。就是未做隔間、未粉刷牆壁、未附加衛浴設備和廚具,你可能會想這樣我能按自己喜愛裝潢,但裝潢成本不只比一般住宅高,施工期也會因為什麼都沒有而拉得更長,反而需要更多裝潢成本及時間耗損。

乙種工業用地住宅變更可能?

即使違法也有不少缺點,但乙種工業用地住宅近兩年來卻都有從工業住宅變更真正住宅,或是房價不斷升高的例子。我們以前面提到的「元氣大鎮」還有「金璽御品」、「大都市新天地」為例:
  • 元氣大鎮:
    做為台灣第一起在拿到使用執照前,被政府要求必須補辦都計變更程序,並繳納回饋金和捐地代金的案例。當初每戶都繳了約38萬的金額, 但2020年每坪實價登陸最高已經來到46.1萬,翻身大成功。
  • 金璽御品:
    2019年台灣工業住宅變更真正住宅首例便是位於新北泰山的金璽品建案。同樣也是利用捐地代金和回饋金的機制,在2016年通過工業地變更住宅地細部計畫,變更後總銷售金額可多出將近2億元,約上半年就把剩餘的7千多萬回饋金繳清完畢。
  • 大都市新天地:
    台北南港的大都市新天地和前面兩建案不同,是先將工業用地變更為住宅用地,再興建建案,目前也是南港著名豪宅。

結語

從上面3個建案可以得知,無論是花錢買地,讓原本違法的工業宅就地合法。或是先變更土地明目,目前台灣並沒有真的用乙種工業用地興建住宅合法的案例。 其實政府對於工業住宅的水電計算,已經和一般住宅一樣,然而工業住宅未來是否合法我們說也說不準。土地分區的規劃,居住安寧的風險都還是待考量的因素。大揚代書還是建議你購屋前多加思考,別讓原先快樂買房一事節外生枝。

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