嫌惡設施是什麼?購屋前您必須知道的眉角!

嫌惡設施是什麼?購屋前您必須知道的眉角! - 大揚代書事務所

不論是買房還是辦房貸,房屋價值都是須注意的重點,那您知道房屋周遭的某些建設,以及房子的風水會影響房屋的價值嗎?這些不受歡迎的建設被稱為「嫌惡設施」,嫌惡設施有哪些?該怎麼查詢與避免?讓這篇文章來告訴您!

內容目錄

嫌惡設施是什麼?

嫌惡設施包含的範圍相當廣泛,舉凡營業場所、公共設施、公家機關等各種建設,只要讓人感到排斥與厭惡,都可以稱為嫌惡設施。每個人對於特定建設或場所的接受度不一,嫌惡設施定義也沒有很明確,但有些普遍不受歡迎的存在如葬儀社、瓦斯行、焚化爐等,大約就是公認的嫌惡設施。
其實嫌惡設施容易產生社會的鄰避效應(Not In My Backyard,NIMBY),人們在享受公共資源時,都會希望家裡附近有許多便利的公共設施,但距離不能近到在自家後院。嫌惡設施本來應該遠離人口密集之地,但都市人口不斷增加與郊區化,因而縮短人們與嫌惡設施的距離。嫌惡設施周邊房價普遍比市價低1~2成,且離設施愈近,物件議價幅度愈大,因此購買房屋前,一定要注意周遭是否有相關設施,這對於未來自己轉售也有影響。

除了房屋買賣,嫌惡設施也會影響到貸款,因為它是辦理房屋貸款時,銀行對房屋鑑價的標準之一。如果房子附近有嫌惡設施,就可能影響到貸款額度及利率。

嫌惡設施有哪些?

政府並沒有明定什麼是嫌惡設施,但有特別列出一些項目,可分為以下2種:
  • 對生命安全造成威脅:飛機場、加油站、高壓電塔、變電所、瓦斯槽、工業區等。
  • 對居家生活寧適度造成干擾:宮廟神壇、殯儀館、墳墓、高架橋、垃圾場、回收廠、焚化爐、夜市、傳統市場等。
有些設施可能會讓人覺得疑惑,比如機場、加油站或夜市等,對於某些人來說,住在這些設施周邊會帶來許多便利;但對某些人來說,飛機起飛的噪音、失事的危險、加油站爆炸的危險、夜市的嘈雜與髒亂是他們想避開的,因此才說嫌惡設施其實沒有明確的標準,不過以上列出的場所都是您購屋時可以注意的地方。

4種例外的嫌惡設施

隨著時代改變,有些以往被視為嫌惡設施的場所其實已經不再是劣勢,周邊房價不僅沒有低於市場行情,有時候甚至會成為該區域的精華地段,如以下4種:
4種例外的嫌惡設施-大揚代書事務所
  • 醫院:醫院周邊有救護車進出的噪音,再加上民俗風水上認為穢氣過重,對身體不好,因此房價漲幅有限。但進入高齡化社會後,愈來愈多人為了就醫便利,選擇在醫院周邊置產,於是開始帶動周邊房市。
  • 學校:學校有鐘聲、學生活動的噪音,以及父母接送學生時造成交通堵塞等缺點,但是因應師生的生活需求,學校附近常常店家林立,生活機能發達,校園也能成為民眾下班或假日運動、休憩的去處。
  • 警察局/消防隊:住在警察局或消防隊旁邊,可能得聽24小時的警笛聲和消防鈴響,不過近年來,警消機關已陸續調整出勤策略,如深夜會依實際情況判斷是否要鳴笛,因此民眾的生活品質也有所提升。
  • 傳統市場:傳統市場給人吵、熱、髒的印象,加上現代化超市當道,因此傳統市場感覺會讓房市扣分,但其實許多都會地區的傳統市場已跟上腳步,環境有所改善,同樣是許多家庭採買的重心,因此鄰近市場的住宅,生活機能仍具備優勢。

除了嫌惡設施還有什麼會影響房價?

除了具體的嫌惡設施,另一個會影響房價的因素就是傳統上的風水,如果風水不好,形成所謂的「煞」,就會讓房屋價值扣分,而這也可以廣泛歸類在嫌惡設施內。以下列出幾種常見的煞:
  • 路沖煞:房屋大門直接面對巷子或馬路。
  • 踩空煞:又稱抬轎屋,指房屋下面中空,比如有車道通過。
  • 攔腰煞:房屋外有高架橋、捷運等設施。
  • 反弓煞:高架橋、捷運街道、河流等成反弓形,彎角直沖大門或窗口。
  • 天斬煞:房屋面對兩棟大樓之間的狹窄空隙。
  • 壁刀煞:房屋大門或窗口直接面對其他房屋的壁面邊角。
  • 無尾巷:又稱死巷,坐落於巷底的房子,與巷子形成正沖。
  • 孤陽煞:住宅位於廟宇、法院或警局等陽剛氣重的建築物旁。
  • 反光煞:光經物體(如商業大樓的玻璃帷幕)反射至住宅內。
  • 埋兒煞:住宅四周遭到高樓包圍。

嫌惡設施怎麼查詢?

要怎麼避開嫌惡設施呢?您可以運用Google地圖的街景功能查看房屋附近的商店、設施及街道照片,也可實際到房屋周邊走走,感受周遭的氛圍,並到制高點查看使否有隱匿的嫌惡設施。
內政部自104年10月起規定,不動產現況說明書須標示「周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施」,須標示的設施包括超市、學校、警局、機場、高壓電塔、寺廟等,因此從不動產現況說明書也可以知道住宅附近有沒有嫌惡設施。

買房後才發現附近有嫌惡設施怎麼辦?

依據內政部的規定,不動產說明書須清楚標示房屋附近的設施,也就是說賣方有責任揭露附近各項嫌惡設施,仲介則必須查證並告知買方,如果賣方明知有嫌惡設施,卻未在不動產說明書中勾選,則可能涉及詐欺。簽訂買賣契約時,買方除了事前做功課,最好與對方先約定好若發現有未告知的嫌惡設施,該怎麼處理契約。

若真的買到附近有嫌惡設施的房屋,買方能透過訴訟要求解除契約或減少價金,但若依情形,解除契約顯失公平者,僅能請求減少價金(民法第359條),且必須自行舉證在買屋時,賣方沒有盡告知義務。而根據民法第355條,若賣方並未保證物件無瑕疵,就不須負擔保之責。另外,嫌惡設施也難以認定,因此想透過法律來獲得補償其實也不容易,最好的辦法還是在購屋前好好查探一番!

嫌惡設施常見問題

當然會!一般來說,房屋周遭300公尺內若存有嫌惡設施,通常都會影響房價,且大眾對於嫌惡設施愈反感,價差也會愈大,例如焚化爐、納骨塔、核電廠等。

如果您想購入的房屋附近有嫌惡設施,銀行在受理房屋貸款申請時多多少少都會依房價增減的幅度作為參考依據,但是會直接影響房貸成數和利率的因素,還是在於貸款人的信用條件與財力狀況,因此若想以嫌惡設施作為向銀行申貸的條件,不見得能得到您想要的結果。

結語

購屋族千萬不要為了砍房價而承受自己無法接受的嫌惡設施,畢竟這些條件也會影響到未來轉賣的價值;而某些設施若評估後認為利大於弊,也可以透過其他方法來降低負面影響。總而言之,買房有許多眉角要注意,想讓房屋擁有最大的價值,就在事前好好做功課吧!

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