都更條件有哪些?3大條件一次掌握!

台灣許多早期的建築設施已經老舊或不符居住標準,為此政府積極推動都市更新,但你知道都更條件有哪些嗎?若想參與都更還有哪些注意事項呢?歡迎一起往下看!
內容目錄
都市更新是什麼?
都更意思為根據都市更新條例,在都市計畫土地範圍內,進行整建、重建或維護房屋,以確保居住環境的安全性,並改善都市景觀、促進公共利益。
- 整建:修建或改建原建築物,或是整頓建物內部的設備
- 重建:將原建築物拆掉重建
- 維護:改善原建築物的狀況,進行表面的維修、拉皮等
都更種類有哪些?
都更種類可依實施者的不同分為以下3種:
- 公辦都更:由中央、直轄市、縣市主關機購,或受委託的都更事業機構實施。
- 民辦都更:由一定比例土地及合法建物所有權人委託建商,為所有權人提供土地、建商興建房屋的模式。而建商事後會分到一定的比例的錢或房屋(大多都是房屋)抵付價格。
- 自辦都更:土地及合法建物所有權人自行組織,擔任建商。也就是常聽到的自地自建模式。但實際上因多數民眾沒有完備知識,要整合時也較難達成共識,所以自辦都更的案例非常少。

實施者 | 資金來源 | |
---|---|---|
公辦都更 | • 主管機關 • 受委託的都更事業機構 | 政府 |
民辦都更 | • 所有權人:提供土地 • 建商:興建房屋 | 建商 |
自辦都更 | 土地及合法建物所有權人 | 所有權人們自行籌辦 |
都更條件有哪些?
建物條件
- 位於都市計畫區內:可上內政部不動產資訊平台,點選各縣市的使用分區查詢功能。
- 符合地方政府更新單元劃定標準:若想進行都更,房屋須被劃入都市更新地區或都市更新單元,可至都市更新入口網查詢;若尚未劃入,符合標準者也可提出申請。
- 30年以上合法建築物的重建,或20年以上合法建築物之整建、維護。
基地條件
基地面積須大於或等於1000平方公尺,若未達1000平方公尺但有500平方公尺以上,經由都更審議會同意後也可符合條件。
同意比例
都更需要多少人同意呢?都更同意比例會依更新地區而有所不同:
所有權人數 | 土地及建築物面積 | |
---|---|---|
迅行劃定更新地區 | 1/2 | 1/2 |
一般更新地區 | 3/4 | 3/4 |
非屬更新地區內 自劃更新單元 | 4/5 | 4/5 |
※貼心提醒:更新地區類型可在都市更新入口網查看。
都更流程
除了政府推動的公辦都更外,若是民辦都更、自辦都更,就會有以下流程:
- 單位劃定:確認建物符合地方政府更新單元劃定標準,且須初步整合土地所有權人跟住戶,可說是非常耗時的階段。
- 事業概要:報送整體計畫、召開第一次都更公聽會。
※貼心提醒:如要報送事業概要,所有權人、土地及建築物面積的同意比例須超過1/2,但若已達到更新地區所對應的同意比例,則可直接報送事業計畫,無須報送事業概要喔!
- 事業計畫:進入更具體的都更規劃細節,如主實施者、建築設計、安置計畫、財務計畫等。
- 權利變換計畫:完成建築設計後就可提出,也可與事業計畫同時合併報送。
- 重建計畫:拆除與重建,包含申請建照、發包施工、完成交屋。
都更獎勵、補助有哪些?
都更獎勵
- 容積獎勵:可以享有法定容積5倍或0.3倍法定容積+原容積。
- 稅賦減免:地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等都有減免優惠。
除了容積獎勵、稅賦減免外,重建後的房屋價值增加,也有機會提升房價。
都更補助
內政部營建署或台北市政府都有推出都更補助:
都更和危老重建有什麼差別?
常聽到大家會將都市更新、危老重建放在一起討論,有什麼差別呢?
都市更新 | 危老重建 | |
---|---|---|
基地條件 | 為更新地區或符合自劃更新標準 | 結構安全評估未達乙級、屋齡大於30年且無電梯等 |
面積大小 | 1000平方公尺以上 | 無限制 |
同意比例 | 多數決 | 100% |
稅賦減免 | 房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅 | 房屋稅、地價稅 |
目前危老重建申請期限到106/05/31,若有此需求,建議可和住戶們討論,達到全體同意的結果。
《 更多危老重建知識請看》 危老重建是什麼?須符合哪些要件?
都更條件常見問題
為都更分配比例的形式:
- 權利變換:由專業估價業者進行。
- 評定都更前後的價值及所有權人間的權利價值比例。
- 扣除房地折價抵付實施者支付的共同負擔費用。
- 計算每位所有權人新的價值,進行新建大樓分配。
- 協議合建:實施者和所有權人以契約協議分回比例。
- 所有權人
- 都更土地範圍:確實掌握都更土地範圍,避免建商將合約內容寫的模稜兩可,導致最後重建的土地面積不如預期。
- 工程不中斷原則:於合約清楚註明每項步驟的工期,避免建商拖延。
- 住戶:確認好後續的分配是權利變換或是協議合建,建議若是簽署協議合建簽約,記得加註擇優條款,可在權利變換和協議合建中選擇條件較優的模式。
- 自辦都更:住戶自行集資。
- 民辦都更:由建商出資,並在重建後取得部分產權。
- 公辦都更:由政府出資,並與政府約定土地、建築物的比例;但若經費不足則須民眾另外籌資。
其實通常只有以下2狀況才有機會一坪換一坪:
- 自辦都更:由於全部流程都是自主進行,因此可以更全面掌握坪數。
- 少戶數公寓:由於住戶較少,因此在分配比例方面,無論是協議合建或權利變換,大家可討論、分配到的坪數都會平均一些。
結語
都更除了能讓都市重新翻修,更重要的是維護居住品質、避免公共危險、解決高齡者生活不便等問題。希望本文可以幫你解答對於都更種類、都更條件、都更權益的疑惑!
大揚代書24H免費諮詢
我們提供事前的免費貸款諮詢,不用擔心還沒辦理就要先付一筆費用,我們保證不過件就不收費!