都更條件有哪些?都更和危老重建有什麼差別?

都更條件有哪些?都更和危老重建有什麼差別? - 大揚代書事務所

台灣的都市化進程相當快速且完善,小小的台灣,首都台北卻是亞太經貿區域的中心,可見其發展蓬勃。但在都市化程度高的同時,更要進一步注意建設效率及生活品質。許多早期的建築設施,已開始老舊或不符居住標準,為改善居住品質及公共安全,政府積極推動都市更新,保障台灣民眾的居住權益,也更新都市景觀。但可以都更的條件有哪些呢?我的住家也在都更範圍嗎?越來越多人開始注意都更條件,就讓大揚代書帶你看都更條件9大常見問題,用最簡易的方法了解都更!

內容目錄

都市更新定義?

為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益,政府制定都市更新條例,會依據都市的發展情況、居民意願、原有社會、 經濟關係等等,進行全面調查及評估,再按實際情況劃定更新地區、制定都市更新計畫。

都更種類有哪些?

知道了都市更新的基本知識後,你知道都更有幾種嗎?除了政府,其實民眾也可以提出申請!

公辦都更

由中央、直轄市、縣市主關機購,或受委託的都更事業機構實施。 在公辦都更中,不動產建設相關業者透過公開評選程序,通過者即可受主管機構委託成為都更事業機構。

民辦都更

由一定比例土地及合法建物所有權人委託建商,建商全盤規劃,所有權人提供土地。建商安排、整合、興建房屋。事後分回一定的比例的錢或房屋(大多都是房屋)抵付價格。

自辦都更

土地及合法建物所有權人自行組織,擔任建商。也就是自己出錢、 申請、工程發包等等。優點是所有權人可分回所有的房屋,不過實際上多數民眾沒有完備知識,要整合時也較難達成共識,自辦都更很少走到最後。

如何符合都更條件?

當然,如果是公辦都更,表示完全符合都更條件。但如果是民辦、自辦都更,就必須先確認好以下3大條件,才能真正進入到都更程序。

  1. 位於都市計畫區內:可上內政部不動產資訊平台,點選各縣市的使用分區查詢功能。
  2. 基地大小:多數以500平方公尺為基準 如果小於500平方公尺 可透過和鄰近的土地合併,達到面積要求。
  3. 符合地方政府更新單元劃定標準:房屋要進行都市更新的重建前,須被劃入都市更新地區或都市更新單元。若想知道自家住宅是否已劃入更新地區或單位,可至都市更新入口網查詢;若尚未劃入,符合標準者也可提出申請。以高雄都更條件為例,申請劃定為更新單元須依高雄市都市更新自治條例:有完整街廓、不得小於法定建蔽率二分之一等。
  4. 30年以上合法建築物的重建,或20年以上合法建築物之整建、維護。

都更和危老重建有什麼差別?

常聽到大家會將都更、危老重建放在一起討論,有什麼差別呢?

項目都市更新危老重建
基地條件為更新地區或符合自劃更新標準結構安全評估未達乙級、
屋齡大於30年且無電梯等
面積大小500~1000平方公尺無限制
同意比例多數決100%

要記得!都更和危老重建都需位於都市計畫區內,且危老重建的申請期限目前到116/05/31,錯過就要再等幾年,可以多加考慮或和住戶們討論,達到全體同意的結果。

委託建商要如何保障自身權益?

當你想民辦都更,需要和建商討論、協調,那都更條件怎麼談才能保障自身權益呢?

所有權人(地主)

  • 都更土地範圍:如果你是所有權人,最基本的功課便是要明確知道都更土地範圍,有些建設會將合約內容寫的模稜兩可,導致最後整合的土地面積其實不如預期。
  • 工程不中斷原則:只要都更核定後,流程依序為:申請建築執照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋。這些流程都須清楚註明每項步驟的時間,3個月內要申請建照、6個月要取得建照、多久開工、什麼時候交屋等等這些都要留意!

住戶

  • 協議合建:若所有權人與建商採取協議合建,表示每戶住戶為個別簽立契約,分配有可能不一。這時和其他住戶就會開始心理攻防,有些人會故意拖延簽約,讓流程一拖再拖。因此比較適合產權不複雜的地區。
  • 權利變換:由建商委託專業機構估價,提出分配方法,交由政府審核,所有參與者都是同一個標準。好處是公平、公開,壞處是無法事先得知分配比例,建商也可能在背後操控。但對面積較廣且土地關係複雜的地區,權利變換可以節省許多協調時間。

大揚建議若是簽署協議合建簽約,記得加註擇優條款,可在權利變換和協議合建中選擇條件較優的模式。

都更需要多少人同意?

都市更新採多數決,根據不同的更新地區類型有不同的比例。都更同意比例計算方式:分母為土地及合法建築人數與其所有產權面積,再依同意人數計算分子。

  • 迅行劃定更新地區:1/2
  • 一般更新地區:3/4
  • 非屬更新地區內自劃更新單元:4/5
※貼心提醒:更新地區類型同樣可在都市更新入口網查看。

只要同意戶合乎標準,即使有都更不同意戶,也就是釘子戶,最後還是參與都更計畫。而且只能選擇權利變換模式,表示你無法和建商、所有權人協議分配比例。有很多人會覺得撐到最後就贏了,但其實不會喔!權利變換的比例不一定會比協議合建的高。

都更住戶要付錢嗎?

我們用表格快速說明給你看:
差異費用都更後利益
自辦都更住戶自行集資100%
民辦都更建商出資建商會取得部份產權
公辦都更政府出資政府會取得約定比例的土地、建築物或住戶用現金補足費用

其實都更不是免費舊屋換新屋,自辦都更需要自行負擔所有費用,而民辦、公辦都更是拿部分土地換新屋。民辦都更的住戶約可拿到70%坪數,而公辦都更拿到的又更少。

都更可以一坪換一坪嗎?

大家都希望自己都更後的新屋坪數可以和舊屋一樣,也就是常聽到的一坪換一坪 其實要符合以下2種情境才有可能。

  • 自辦都更:全部流程都自主進行的自辦都更,由於沒有建商,因此坪數完全掌握在自己手中,一坪換一坪是非常有可能的。
  • 少戶數公寓:住戶較少的公寓,在分配比例方面,無論是協議合建或權利變換,大家可討論、分配到的坪數都會平均一些,也不人多嘴雜。但如果是大樓、華夏這類戶數相當多的住宅,一坪換一坪可能就稍嫌困難。
※貼心提醒:雖然不是每間房屋都能一坪換一坪,但都更可以解決房屋老舊房屋問題,也有機會提升房屋價值,還是有很多好處的。

都更有什麼獎勵或補助嗎?

如果不是免費的舊屋換新屋,還需要等待興建時間,政府要怎麼樣吸引民眾辦理都更呢?除了可以獲得新屋外,都更好處還有以下3點:

  • 價值提升:新屋房屋價值當然比舊屋高,且都更一定都是都市計畫內的房子, 房價也有機會更高。
  • 容積獎勵:可以享有法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。
  • 稅賦減免:地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等都有減免優惠。

都更補助

自辦都更的人更要知道有哪些都更補助才能減輕負擔!補助對象可分為,都市更新會、公寓大廈管理委員會、以及都市更新事業機構。

  • 內政部營建署補助
    • 都市更新事業計畫:最高補助500萬,可用於整體都更設計、建築物設計、建築師費用,原屋主補償費等等。
    • 權利轉變:如有擬訂權利轉變計畫,最可補助300萬,用於各種公聽會、住戶權利轉換、代書費用、各式規費支出等等。
  • 臺北市補助
    • 都市更新會:設立都市更新會時,最高可補助80萬,讓你可以支付籌備成本。
    • 都市更新事業計畫或權利變換:各補助250萬,共計500萬元。

結語

都市更新其實是讓都市可以再進化的一個媒介,除了讓都市重新翻修,更重要的是維護居住品質、避免公共安全、高齡獨居者生活不便等問題。不過民眾對都更條件、如何進行等大多都還是一知半解。可以多主動了解相關資訊,也盼望政府能以更有效、易懂的方式將都更的善意傳遞給民眾。希望今天的文章可以幫你解答對於都更種類、都更條件、都更權益的疑惑!

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