都更條件有哪些？3大條件一次掌握！
台灣許多早期的建築設施已經老舊或不符居住標準，為此政府積極推動都市更新，但你知道都更條件有哪些嗎？若想參與都更還有哪些注意事項呢？歡迎一起往下看！
內容目錄
都市更新是什麼？
都更意思為根據都市更新條例，在都市計畫土地範圍內，進行整建、重建或維護房屋，以確保居住環境的安全性，並改善都市景觀、促進公共利益。
- 整建：修建或改建原建築物，或是整頓建物內部的設備
- 重建：將原建築物拆掉重建
- 維護：改善原建築物的狀況，進行表面的維修、拉皮等
都更種類有哪些？
都更種類可依實施者的不同分為以下3種：
- 公辦都更：由中央、直轄市、縣市主關機購，或受委託的都更事業機構實施。
- 民辦都更：由一定比例土地及合法建物所有權人委託建商，為所有權人提供土地、建商興建房屋的模式。而建商事後會分到一定的比例的錢或房屋（大多都是房屋）抵付價格。
- 自辦都更：土地及合法建物所有權人自行組織，擔任建商。也就是常聽到的自地自建模式。但實際上因多數民眾沒有完備知識，要整合時也較難達成共識，所以自辦都更的案例非常少。
| 實施者 | 資金來源 | |
|---|---|---|
| 公辦都更 | • 主管機關 • 受委託的都更事業機構 | 政府 |
| 民辦都更 | • 所有權人：提供土地 • 建商：興建房屋 | 建商 |
| 自辦都更 | 土地及合法建物所有權人 | 所有權人們自行籌辦 |
都更條件有哪些？
建物條件
- 位於都市計畫區內：可上內政部不動產資訊平台，點選各縣市的使用分區查詢功能。
- 符合地方政府更新單元劃定標準：若想進行都更，房屋須被劃入都市更新地區或都市更新單元，可至都市更新入口網查詢；若尚未劃入，符合標準者也可提出申請。
- 30年以上合法建築物的重建，或20年以上合法建築物之整建、維護。
基地條件
基地面積須大於或等於1000平方公尺，若未達1000平方公尺但有500平方公尺以上，經由都更審議會同意後也可符合條件。
同意比例
都更需要多少人同意呢？都更同意比例會依更新地區而有所不同：
| 所有權人數 | 土地及建築物面積 | |
|---|---|---|
| 迅行劃定更新地區 | 1/2 | 1/2 |
| 一般更新地區 | 3/4 | 3/4 |
| 非屬更新地區內 自劃更新單元 | 4/5 | 4/5 |
※貼心提醒：更新地區類型可在都市更新入口網查看。
都更流程
除了政府推動的公辦都更外，若是民辦都更、自辦都更，就會有以下流程：
- 單位劃定：確認建物符合地方政府更新單元劃定標準，且須初步整合土地所有權人跟住戶，可說是非常耗時的階段。
- 事業概要：報送整體計畫、召開第一次都更公聽會。
※貼心提醒：如要報送事業概要，所有權人、土地及建築物面積的同意比例須超過1/2，但若已達到更新地區所對應的同意比例，則可直接報送事業計畫，無須報送事業概要喔！
- 事業計畫：進入更具體的都更規劃細節，如主實施者、建築設計、安置計畫、財務計畫等。
- 權利變換計畫：完成建築設計後就可提出，也可與事業計畫同時合併報送。
- 重建計畫：拆除與重建，包含申請建照、發包施工、完成交屋。
都更獎勵、補助有哪些？
都更獎勵
- 容積獎勵：可以享有法定容積5倍或0.3倍法定容積+原容積。
- 稅賦減免：地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等都有減免優惠。
除了容積獎勵、稅賦減免外，重建後的房屋價值增加，也有機會提升房價。
都更補助
內政部營建署或台北市政府都有推出都更補助：
都更和危老重建有什麼差別？
常聽到大家會將都市更新、危老重建放在一起討論，有什麼差別呢？
| 都市更新 | 危老重建 | |
|---|---|---|
| 基地條件 | 為更新地區或符合自劃更新標準 | 結構安全評估未達乙級、屋齡大於30年且無電梯等 |
| 面積大小 | 1000平方公尺以上 | 無限制 |
| 同意比例 | 多數決 | 100% |
| 稅賦減免 | 房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅 | 房屋稅、地價稅 |
目前危老重建申請期限到106/05/31，若有此需求，建議可和住戶們討論，達到全體同意的結果。
《 更多危老重建知識請看》 危老重建是什麼？須符合哪些要件？
都更條件常見問題
為都更分配比例的形式：
- 權利變換：由專業估價業者進行。
- 評定都更前後的價值及所有權人間的權利價值比例。
- 扣除房地折價抵付實施者支付的共同負擔費用。
- 計算每位所有權人新的價值，進行新建大樓分配。
- 協議合建：實施者和所有權人以契約協議分回比例。
- 所有權人
- 都更土地範圍：確實掌握都更土地範圍，避免建商將合約內容寫的模稜兩可，導致最後重建的土地面積不如預期。
- 工程不中斷原則：於合約清楚註明每項步驟的工期，避免建商拖延。
- 住戶：確認好後續的分配是權利變換或是協議合建，建議若是簽署協議合建簽約，記得加註擇優條款，可在權利變換和協議合建中選擇條件較優的模式。
- 自辦都更：住戶自行集資。
- 民辦都更：由建商出資，並在重建後取得部分產權。
- 公辦都更：由政府出資，並與政府約定土地、建築物的比例；但若經費不足則須民眾另外籌資。
其實通常只有以下2狀況才有機會一坪換一坪：
- 自辦都更：由於全部流程都是自主進行，因此可以更全面掌握坪數。
- 少戶數公寓：由於住戶較少，因此在分配比例方面，無論是協議合建或權利變換，大家可討論、分配到的坪數都會平均一些。
結語
都更除了能讓都市重新翻修，更重要的是維護居住品質、避免公共危險、解決高齡者生活不便等問題。希望本文可以幫你解答對於都更種類、都更條件、都更權益的疑惑！
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