都更條件有哪些？都更和危老重建有什麼差別？
台灣的都市化進程相當快速且完善，小小的台灣，首都台北卻是亞太經貿區域的中心，可見其發展蓬勃。但在都市化程度高的同時，更要進一步注意建設效率及生活品質。許多早期的建築設施，已開始老舊或不符居住標準，為改善居住品質及公共安全，政府積極推動都市更新，保障台灣民眾的居住權益，也更新都市景觀。但可以都更的條件有哪些呢？我的住家也在都更範圍嗎？越來越多人開始注意都更條件，就讓大揚代書帶你看都更條件9大常見問題，用最簡易的方法了解都更！
內容目錄
都市更新定義？
為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，政府制定都市更新條例，會依據都市的發展情況、居民意願、原有社會、 經濟關係等等，進行全面調查及評估，再按實際情況劃定更新地區、制定都市更新計畫。
都更種類有哪些？
公辦都更
由中央、直轄市、縣市主關機購，或受委託的都更事業機構實施。 在公辦都更中，不動產建設相關業者透過公開評選程序，通過者即可受主管機構委託成為都更事業機構。
民辦都更
由一定比例土地及合法建物所有權人委託建商，建商全盤規劃，所有權人提供土地。建商安排、整合、興建房屋。事後分回一定的比例的錢或房屋（大多都是房屋）抵付價格。
自辦都更
土地及合法建物所有權人自行組織，擔任建商。也就是自己出錢、 申請、工程發包等等。優點是所有權人可分回所有的房屋，不過實際上多數民眾沒有完備知識，要整合時也較難達成共識，自辦都更很少走到最後。
如何符合都更條件？
當然，如果是公辦都更，表示完全符合都更條件。但如果是民辦、自辦都更，就必須先確認好以下3大條件，才能真正進入到都更程序。
- 位於都市計畫區內：可上內政部不動產資訊平台，點選各縣市的使用分區查詢功能。
- 基地大小：多數以500平方公尺為基準 如果小於500平方公尺 可透過和鄰近的土地合併，達到面積要求。
- 符合地方政府更新單元劃定標準：房屋要進行都市更新的重建前，須被劃入都市更新地區或都市更新單元。若想知道自家住宅是否已劃入更新地區或單位，可至都市更新入口網查詢；若尚未劃入，符合標準者也可提出申請。以高雄都更條件為例，申請劃定為更新單元須依高雄市都市更新自治條例：有完整街廓、不得小於法定建蔽率二分之一等。
- 30年以上合法建築物的重建，或20年以上合法建築物之整建、維護。
都更和危老重建有什麼差別？
常聽到大家會將都更、危老重建放在一起討論，有什麼差別呢？
| 項目 | 都市更新 | 危老重建 |
|---|---|---|
| 基地條件 | 為更新地區或符合自劃更新標準 | 結構安全評估未達乙級、 屋齡大於30年且無電梯等 |
| 面積大小 | 500～1000平方公尺 | 無限制 |
| 同意比例 | 多數決 | 100% |
要記得！都更和危老重建都需位於都市計畫區內，且危老重建的申請期限目前到116/05/31，錯過就要再等幾年，可以多加考慮或和住戶們討論，達到全體同意的結果。
委託建商要如何保障自身權益？
當你想民辦都更，需要和建商討論、協調，那都更條件怎麼談才能保障自身權益呢？
所有權人（地主）
- 都更土地範圍：如果你是所有權人，最基本的功課便是要明確知道都更土地範圍，有些建設會將合約內容寫的模稜兩可，導致最後整合的土地面積其實不如預期。
- 工程不中斷原則：只要都更核定後，流程依序為：申請建築執照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋。這些流程都須清楚註明每項步驟的時間，3個月內要申請建照、6個月要取得建照、多久開工、什麼時候交屋等等這些都要留意！
住戶
- 協議合建：若所有權人與建商採取協議合建，表示每戶住戶為個別簽立契約，分配有可能不一。這時和其他住戶就會開始心理攻防，有些人會故意拖延簽約，讓流程一拖再拖。因此比較適合產權不複雜的地區。
- 權利變換：由建商委託專業機構估價，提出分配方法，交由政府審核，所有參與者都是同一個標準。好處是公平、公開，壞處是無法事先得知分配比例，建商也可能在背後操控。但對面積較廣且土地關係複雜的地區，權利變換可以節省許多協調時間。
大揚建議若是簽署協議合建簽約，記得加註擇優條款，可在權利變換和協議合建中選擇條件較優的模式。
都更需要多少人同意？
都市更新採多數決，根據不同的更新地區類型有不同的比例。都更同意比例計算方式：分母為土地及合法建築人數與其所有產權面積，再依同意人數計算分子。
- 迅行劃定更新地區：1/2
- 一般更新地區：3/4
- 非屬更新地區內自劃更新單元：4/5
只要同意戶合乎標準，即使有都更不同意戶，也就是釘子戶，最後還是參與都更計畫。而且只能選擇權利變換模式，表示你無法和建商、所有權人協議分配比例。有很多人會覺得撐到最後就贏了，但其實不會喔！權利變換的比例不一定會比協議合建的高。
都更住戶要付錢嗎？
| 差異 | 費用 | 都更後利益 |
|---|---|---|
| 自辦都更 | 住戶自行集資 | 100％ |
| 民辦都更 | 建商出資 | 建商會取得部份產權 |
| 公辦都更 | 政府出資 | 政府會取得約定比例的土地、建築物或住戶用現金補足費用 |
其實都更不是免費舊屋換新屋，自辦都更需要自行負擔所有費用，而民辦、公辦都更是拿部分土地換新屋。民辦都更的住戶約可拿到70％坪數，而公辦都更拿到的又更少。
都更可以一坪換一坪嗎？
大家都希望自己都更後的新屋坪數可以和舊屋一樣，也就是常聽到的一坪換一坪 其實要符合以下2種情境才有可能。
- 自辦都更：全部流程都自主進行的自辦都更，由於沒有建商，因此坪數完全掌握在自己手中，一坪換一坪是非常有可能的。
- 少戶數公寓：住戶較少的公寓，在分配比例方面，無論是協議合建或權利變換，大家可討論、分配到的坪數都會平均一些，也不人多嘴雜。但如果是大樓、華夏這類戶數相當多的住宅，一坪換一坪可能就稍嫌困難。
都更有什麼獎勵或補助嗎？
如果不是免費的舊屋換新屋，還需要等待興建時間，政府要怎麼樣吸引民眾辦理都更呢？除了可以獲得新屋外，都更好處還有以下3點：
- 價值提升：新屋房屋價值當然比舊屋高，且都更一定都是都市計畫內的房子， 房價也有機會更高。
- 容積獎勵：可以享有法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。
- 稅賦減免：地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等都有減免優惠。
都更補助
自辦都更的人更要知道有哪些都更補助才能減輕負擔！補助對象可分為，都市更新會、公寓大廈管理委員會、以及都市更新事業機構。
結語
都市更新其實是讓都市可以再進化的一個媒介，除了讓都市重新翻修，更重要的是維護居住品質、避免公共安全、高齡獨居者生活不便等問題。不過民眾對都更條件、如何進行等大多都還是一知半解。可以多主動了解相關資訊，也盼望政府能以更有效、易懂的方式將都更的善意傳遞給民眾。希望今天的文章可以幫你解答對於都更種類、都更條件、都更權益的疑惑！
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