危老重建費用是多少？老屋重生該注意什麼？

危老重建費用是多少？老屋重生該注意什麼？－大揚代書

2021年10月14日凌晨發生在高雄鹽埕區城中城大樓的一場暗夜火災，使「危老重建」議題再度被關注，然而老屋重獲新生也需要一筆資金，究竟危老重建費用需要多少？若資金不夠可以找誰貸款？進行危老重建之前又該注意哪些事情？以下是我們深入的分析介紹。

內容目錄

危老重建是什麼？

要進行危老重建之前，我們得先了解符合「危老」建築物的條件有哪些：
  1. 屋齡滿30年以上且結構安全未達最低等級
  2. 必須位於都市計畫區內
  3. 必須為合法且不是古蹟或政府指定的歷史建築物
居住在這樣老舊又危險的建築物裡，其實多少都有安全的疑慮，為了保障人民生命財產與居住安全，內政部於2017年時頒布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，也就是所謂的「危老重建條例」，針對都市內有安全隱憂的房屋進行重建，並提供容積獎勵、費用補助、賦稅減免等優惠措施，鼓勵民眾參與。簡單來說，就是政府藉由各種優惠措施，希望能讓人民願意自行將建物「砍掉重練」，重建一個安全又安心的家園。

危老重建費用是多少？

若想申請危老重建，多數人最關心的還是需要多少費用，尤其在ptt上的討論也很多，其實危老重建費用可分為事前費用與主要費用：
  • 事前費用：評估建築物狀況，依照建築物樓地板面積計費。
評估機構 台灣省結構工程技師公會 社團法人台灣省土木技師公會
計費方式●樓地板面積未滿3000m²：每棟12000元 ●樓地板面積3000m²以上：每棟20000元●每幢2棟以下者(含)：
樓地板面積3000m²(含)以上者：20000元
樓地板面積未滿3,000m²者：20000元
●每幢3棟以上者(含)：
樓地板面積3000m²(含)以上者：N*10000元
樓地板面積未滿3,000m²者：0.8N*10000元
  • 主要費用：實際動工後產生的費用，不同的建築師、營造公司會有不同收費標準，建議申請者多方比較。
費用項目項目說明
建築師費用建築設計費，包含建築結構、營造、室內設計等規劃。
營建費用建築起造費用，包含建材、機具、人力工資等成本。
專案管理費用建築起造進度控管，包含前期規畫及評估、營建管理、銷售管理等。

危老重建費用補助項目有哪些？

危老重建補助項目及其內容，有以下6項：
補助項目補助內容
耐震度之初步評估補助1.評估費用：每件補助1.2～1.5萬元。
2.機構審查費用：每棟1000元。
耐震度之詳細評估補助評估費用：每件補助最多30%，不超過補助上限40萬元，不足部分由地方政府加碼。
機構審查費用1.耐震度初步評估結果未達最低等級，經檢附審查通過之證明文件者，每棟6000元。
2.每棟評估費用補助15%，不超過補助上限20萬元。
重建計畫補助1.每案補助5.5萬元。
2.行政作業費5000元。
工程貸款補貼1.每戶最高可申請350萬元的保證融資。
2.貸款期限最長20年，寬限期（繳息不還本）合計最長5年。
3.貸款成數最高可達9成。
危老重建賦稅減免1.重建期間免徵地價稅。
2.重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
3.重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年；若房屋未移轉，則房屋稅最長可減半徵收12年。

危老重建有什麼優缺點？

危老重建除了能重建一個安全的家園外，還有其他4項優點：
危老重建的四大優點－大揚代書

建築容積獎勵

依據都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條第1項之規定，最高可達建築基地之1.3倍基準容積，或是1.15倍之原建築容積獎勵。另外，危老重建條例允許合併鄰地辦理重建，若合併鄰地進行重建時，鄰接基地或土地的容積獎勵計算限制為1000平方公尺內，並非無上限回饋。其他容積獎勵包含以下類別：

  • 原容積大於基準容積：10%
  • 符合危險及老舊建物：6～10%
  • 智慧建築：2～10%
  • 退縮建築：8～10%
  • 建築物耐震設計：2～10%
  • 無障礙環境：3～5%
  • 協助取得開闢公設：5%
  • 綠建築等級：2～10%

放寬建蔽率並有高度管制

建蔽率的放寬標準是以建築物基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。

賦稅減免

於2022年5月9日前申請危老重建者，可享有3項稅賦減免優惠，如下所列：
  • 重建期間免徵地價稅。
  • 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
  • 重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長10年。

安心居住並美化市容

危老重建主要是針對屋齡30年以上、無電梯的建築物，在重建後對城市面貌也多有加分效果，但更重要的是可以解決耐震度等結構問題，以及管線老舊潛藏的危機，讓民眾可以安心、安全的生活。
然而不願申請的人，認為危老重建缺點有以下3項：

公共設施比例高

儘管危老重建有容積獎勵，但整體來說基地變得狹小，公設比例也會提高，連帶也會影響室內居住空間與規劃設計，尤其在規劃家具和家電位置時就得多花心思設想。

全體同意難度高

想要申請危老重建必須全體住戶都同意，才能順利進行，然而不是所有人對危老重建都能抱持樂觀其成的態度，有些人會覺得沒必要，有些人是因為經濟狀況不允許，因此要取得大家的同意，難度確實很高。

危老重建費用高

儘管政府為了鼓勵民眾積極參與危老重建，推出建築容積獎勵、費用補助等優惠措施，但危老重建仍然需要一筆為數不小的資金，每個家庭的經濟狀況不同，也不是所有人都能立刻拿出一筆錢來重建老屋。

如果資金不足該怎麼申請危老重建？

若有危老重建需求，卻面臨資金不足的窘境，可以考慮向銀行申請貸款，而危老重建貸款成數須視各家銀行規定及申請人條件而定，例如兆豐國際商業銀行明定原則上最少6成。各家銀行方案整理如下：
銀行名稱 方案名稱
兆豐國際商業銀行logo危老重建融資（新生貸）
臺灣土地銀行logo危老建物重建貸款
玉山銀行logo危險及老舊建築物重建貸款
彰化銀行logo危險及老舊住宅重建貸款
華南銀行logo危老重建業務

如何申請危老重建？

危老重建流程圖 - 大揚代書
危老重建有其申請期限，截止日為2027年5月31日，如有重建之需求，務必要在期限內提出申請，申請流程如下：
  1. 提出申請：向所在縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請。
  2. 資格審查：該業務窗口受理後，負責單位會進行危老資格審查，確認建築物是否為歷史建築，並進行結構評估（可能包含初評與詳評2階段，需要檢附相關文件，且可申請評估費用補助）。
  3. 進行施工：如果符合危老建築物之認定，即可提出建照及拆照申請，進行工程施作。
  4. 核發執照：完工後政府將核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅和房屋稅減半徵收優惠。

危老重建vs.都市更新

同樣都是把建築物砍掉重練，「危老重建」和「都市更新」有什麼差別呢？請看下方表格比較：
比較項目危老重建都市更新
時間限制2017年5月10日～2027年5月31日，
申請期間共10年		無限制
最小面積無限制原則上1000m²
同意比例須100%所有權人同意採多數決，至少75%所有權人同意
申辦程序提出重建計畫，經政府審查必須辦理公開展覽、公聽會、政府審議等
容積獎勵最多1.4倍最多1.5倍
賦稅優惠地價稅、房屋稅地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅
除了時間限制外，都市更新所要求的條件較高，最小更新面積必須達1000平方公尺，還得召開公聽會等，其計畫書還需要估價師、建築師共同參與，不僅流程繁瑣，耗費時程較長，最常見的情況在於如遇到不同意戶，通常都會失敗收場；而危老重建條件較低，但仍需經全體所有權人同意，才能進行審查程序，不過其程序簡便且時程較短，對於急需更新建物的人而言，能提供更快的幫助。
《 延伸閱讀 》哪些狀況符合都更條件？有什麼獎勵和補助？

危老重建費用常見問題

危老重建其實可分為合建和自建。若地主和建商屬於合建關係，所有改建過程事務都由建商一手包辦，地主除了應繳納給政府相關的稅費和預繳管理費外，不需支付任何費用；若為地主自建，那麼地主就必須自行籌款（包含向銀行貸款），也可以申請政府補助。

為了鼓勵民眾儘早申請危老重建，政府制定了危老時程獎勵的制度，希望能因此提升民眾申請意願。時程獎勵會逐年下降2%，若有需求的申請人，不妨提早申請，愈早申請能獲得的補助費用就愈高，以下是時程獎勵的時間表與獎勵上限：
起算日期截止日期時程獎勵上限
2020/5/122021/5/118%
2021/5/122022/5/116%
2022/5/122023/5/114%
2023/5/122024/5/112%
2024/5/122025/5/111%

危老重建貸款就找大揚代書

危老重建是危險老舊建築物的救星，然而也必須花上一筆費用，大揚代書建議您在申請危老重建之前，必須先了解相關內容與費用，並檢視自身的財務狀況，多多詢問、比較銀行貸款方案才不吃虧，否則滿心期待老屋重生，結果又背負一身還不起的債務，得不償失。

《 延伸閱讀 》擔心銀行不核准你的危老重建案嗎？讓民間房屋二胎貸款助你一臂之力！
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