什麼是房屋贈與稅?讓我們助您節稅

什麼是房屋贈與稅?讓我們助您節稅 - 大揚代書事務所
「有土斯有財」是華人自古以來根深蒂固的觀念,擁有房地產便是擁有一定程度的財富,尤其父母多半都會為子女打點未來,留下房地產就是父母將愛傳承給下一代,至少子女在遇到資金的挫折時還有退路。有些父母擔心自己過世後,子女為了遺產紛鬧不休,在生前開始移轉手上的房地產,然而在移轉過程經常遇到稅賦的問題,多數人以為將房屋過戶給子女或兄弟姊妹之間的過戶非常簡單,其實往往在「贈與稅」中多走了冤枉路,因此了解贈與稅便是為自己節稅的好辦法,接下來就由我們為您介紹什麼是「房屋贈與稅」。

內容目錄

什麼是房屋贈與稅?

要了解「房屋贈與稅」前,首先要針對「贈與稅」作說明。
所謂的「贈與稅」,是指對於無償給他人財產(包含動產、不動產及其他有財產價值之權利)的行為所課徵之稅目,主要目的是為了防止納稅人逃漏遺產稅,並使財產所有權人無法在生前以贈與方式分散財產,因此贈與稅對遺產稅具有輔助作用;而「房屋贈與稅」就是針對不動產中的房屋項目所課徵的稅賦,增加房產所有權人在生前分散財產的難度,間接抑制房價的炒作。
那麼贈與稅的稅率又是如何計算呢?請參看下方表格:
時間點 稅率
民國106年5月12日前 220萬元以下:0%
超過220萬元的部分:10%
民國106年5月12日(含)以後 按贈與人每年贈與總額減除扣除額及免稅額220萬後之課稅贈與淨額:
1. 2500萬以下者課徵10%
2. 超過2500萬~5000萬者,課徵250萬+超過2500萬部分之15%
3. 超過5000萬者,課徵625萬+超過5000萬部分之20%
註:免稅額以贈與人每年贈與金額合計數計算
一般房屋贈與我們較常見的諮詢業務,當屬家人房屋過戶,大部分都是二親等以內親屬的贈與。親等的計算方式是以自己為出發點,往上數至父母(一親等)到祖父母(二親等),往下數至子女(一親等)到孫子女(二親等),往旁邊數至兄弟姊妹(二親等),另外配偶在法律上是視為一體的,故配偶的父母、祖父母、兄弟姊妹皆屬二親等內。
二親等以內親屬要過戶房屋時,若直接訂定贈與契約,須依「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算贈與財產的價值,一般來說會比市價低,超過每年度贈與稅免稅額額度220萬元的部分,贈與人(如父母)就要繳納贈與稅,受贈人(如子女)則須繳納契稅和土地增值稅。若訂定的是買賣契約,贈與人與受贈人之間也確實支付買賣價金,並提出證明文件,經國稅局查明屬實,就不用課徵贈與稅;如果不能提出支付價金的證明文件,雖然訂的是買賣契約,仍然要視為贈與,並課徵贈與稅,而且不論訂定的是贈與契約或買賣契約,都要向贈與人(出賣人)戶籍所在地之國稅局辦理贈與稅申報。

什麼人會被課徵房屋贈與稅?

一般來說,房屋贈與稅的納稅義務人為贈與人,須具備以下條件:
  1. 長時間居住在中華民國,並在境內或境外有財產之國民。
  2. 長時間居住在中華民國境外之國民及非國民,並在境內有財產者。
但贈與人若有以下情形,則以受贈人為納稅義務人:
  1. 行蹤不明者。
  2. 超過《遺產及贈與稅法》規定繳納期限尚未繳納,且在中華民國境內無財產可供執行者。
  3. 死亡時贈與稅尚未核課。

房屋贈與稅申辦流程

房屋贈與流程看起來好像很複雜,只要跑過一次流程,其實也不會很困難,以下是房屋贈與稅的申辦流程:
  1. 至地方稅稽徵機關申報土地增值稅。
  2. 至地方稅稽徵機關申報契稅。
  3. 至國稅局申報贈與稅。
  4. 至戶政機關申請印鑑證明。
  5. 至地政機關辦理產權移轉登記。

逐年贈與是否能省下房屋贈與稅?

看到這裡,聰明的讀者一定會發現,既然贈與稅每年都有220萬的免稅額,那把房屋逐年贈與不要超過免稅額,不就能節稅了嗎?如果您正有此意,可能要再仔細思考一下,怎麼說呢?以下是我們為您做的分析:
  1. 逐年分次贈與雖然可以避免被課徵贈與稅,但也要考量贈與的次數,因為每次贈與都要支付代書費,辦一次少說也要萬元以上,省了稅金卻要付代書費,真是B>Z(搖頭)~
  2. 若贈與人名下有多筆不動產,在逐年贈與過程中不幸過世了,後續就必須依照繼承相關規定處理,很有可能會增加財產分配與繼承的難度,最後子女之間為此事反目成仇,安內母湯(搖手指)~
  3. 每次贈與移轉房屋應繳的契稅、土地增值稅、行政規費等,都是按比例計算繳納,總額和一次過戶是相同的,甚至土地增值稅還有可能因年年調漲,導致贈與總額比一次過戶多出很多,是在哈囉(翻白眼)?
總而言之,想要利用逐年贈與來節省房屋贈與稅的人,真的要三思而後行啊!

房屋贈與稅之附有負擔的贈與

既然逐年贈與不算是個完美的方法,還有別的招式可以抵擋國稅大軍嗎?當然有,那就是「附有負擔的贈與」。
什麼是「附有負擔的贈與」呢?依照《遺產及贈與稅法》第21條之規定:「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」翻作白話文的意思就是贈與人的房產如果是貸款買來的,那麼房貸可當作贈與金額的扣除項目。如果想節省甚至不想繳納房屋贈與稅,那麼房屋貸款贈與就是個hen~棒的選擇。
當然房貸的貸款人先決條件是必須要有還款能力,且貸款金額要與貸款人薪資繳息能力相當,也就是有穩定經濟能力的人才符合資格,若房產是贈與未成年子女可能無法放這個大絕啊!
另外,要記得把房貸的扣款帳戶改為受贈人的帳戶,這樣才符合附有負擔贈與的規定哦!

房屋贈與稅之贈與後買賣

可以靠上面的方法節省房屋贈與稅了,那應該可以低成本甚至零成本買賣房產吧?想藉由贈與的房屋來大賺一筆的人,不好意思恐怕要讓您失望了,因為咱們政府也不是吃素的,受贈與的房產若在贈與後買賣,小心被政府追討房地合一稅,且會因持有時間的長短而面臨不同的稅率:

  1. 持有期間在1年以內:45%。
  2. 持有期間超過1年,未逾2年:35%。
  3. 持有期間超過2年,未逾10年:20%。
  4. 持有期間超過10年:15%。
在此提醒您,房產贈與後不要太快變賣啊!說不定被課重稅還要倒貼,根本賺不到錢。

結語

人生若能受獲房產贈與,是何其幸運的事,但在贈與過程中不要多走冤枉路,人生會更加美好。倘若您對房屋贈與稅或其他贈與相關資訊有興趣及需求,歡迎撥打免費專線線上填單,我們24小時皆有專人一對一為您服務。

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