乙種工業用地住宅好嗎？知名案例、5大風險一定要知道！
不少人被乙種工業用地住宅的價格吸引，卻忽略可能涉及的法規風險與使用限制。乙種工業住宅與一般住宅有什麼不同？又有哪些缺點要注意？以下就讓大揚代書為你完整說明！
內容目錄
乙種工業用地住宅是什麼？
乙種工業用地住宅是指興建在乙種工業用地上的住宅，而根據都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，乙種工業用地用途為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用。
由於過去人口較少，都市計畫範圍尚未擴大，北部不少工業地坐落於現在的市中心。然而隨著產業外移，閒置工業用地增加，部分建商便購入這些乙種工業用地，並興建建物成為工業宅。
乙種工業用地住宅與一般住宅有什麼差別？
| 比較項目 | 乙種工業用地住宅 | 一般住宅 |
|---|---|---|
| 土地區劃 | 工業區 | 住宅區 |
| 房屋價格 | 比市價便宜2～3成 | 依各縣市區域之市價而定 |
| 房貸成數 | 僅6成左右 | 最高可貸至8成 |
| 政府優惠 房貸 |
不適用 | 適用 |
| 居住品質 | 較差，附近大多為工業發展有關設施 | 較好，附近多為住商混合區 |
| 轉手性 | 增值性不高，未來較不易轉手 | 增值性高，未來較有轉手機會 |
乙種工業用地住宅除了房價較為吸引人外，論房貸成數、政府優惠房貸適用、居住品質與轉手性，其實很難與一般住宅相提並論，除非有特殊需求，否則還是建議購買一般住宅較佳。
乙種工業用地住宅有哪些知名案例？
雖然在乙種工業地上興建住宅不被法規允許，但過去地方政府執法較寬鬆，間接助長工業宅的興盛。
相較台灣其他區域，北部可說是工業宅集中地，以台北為例，在內湖的五期重劃區便是工業豪宅聚落之一，「遠雄藝朗」、「合康捷境」、「忠泰恆美」等知名建案全都是工業宅。
再看新北市，中和區的「元氣大鎮」因位於乙種工業地，依法不能作為住宅使用，導致無法取得使用執照和交屋，最後建商和住戶共同繳交1.5億的都市計畫變更回饋金與3.6億捐地代金（即以捐錢取代捐地），才順利取得使用執照。
乙種工業用地住宅有哪些缺點？
如果想購買工業宅，必須留意以下5個乙種工業住宅缺點：
取締罰鍰風險
若工業宅不是當作工廠、辦公室，而是一般住宅使用，就違反乙種工業用地法規，政府會依都市計畫法第79條第1項規定處6萬～30萬元罰鍰，可連續開罰，嚴重的話還會被斷水斷電。
須繳納稅額提高
由於工業住宅不符合一般住宅使用規定，因此房屋稅及地價稅會按營業用課徵，無法適用自用住宅優惠稅率，導致整體應繳納稅額提高。
※貼心提醒：
以台北市為例，房屋稅和地價稅稅率如下：
- 房屋稅：自住用1.2%（限3戶以內）、營業用3%。
- 地價稅：自住用2‰、工業用地等10‰。
住宅貸款難申請
由於工業宅價值較低、有使用限制，通常銀行貸款成數最高僅6成，甚至更低，貸款利率也會較一般住宅高。
另外，由於政府不認可工業宅為一般住宅，因此無法申請任何政府優惠房貸，例如青年安心成家貸款、全國公教員工房屋貸款、國軍官兵購置住宅貸款等。
增值性相對不佳
因為乙種工業用地土地價值低，且離學區較遠、周圍可能有工廠等，環境不如住宅區單純，增值性比一般住宅低，因此轉手的可能性較低。
須支付額外成本
大多數的工業宅為了規避責任，通常會以毛胚屋交屋，就是未做隔間、未粉刷牆壁、未附加衛浴設備和廚具。雖然可以按自己喜好裝潢，但裝潢成本不只比一般住宅高，施工期也會拉長，不一定比較划算。
如何判定房屋是否為乙種工業用地住宅？
如果想知道購買的房屋是否為乙種工業宅，可以透過以下3種方式查詢：
- 確認建築執照存根到內政部國土管理署的全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根，能查得到該建物的用途。
- 查詢土地使用分區到內政部不動產資訊平台查詢建案基地的土地使用分區。
台灣多數縣市的工業宅，土地使用分區以乙種工業區為主；台北市因都市計畫分區制度不同，工業宅可能位於「第二種工業區」、「科技工業區」、「辦公服務區」或「工商混合區」等分區。 - 核對建物謄本與使用執照可查閱建物謄本和使用執照上的用途欄位，若登記為「辦公室」、「一般事務所」、「技術服務業」，而非「住宅」或「住」，就是工業宅。
乙種工業用地可以變更嗎？
可以！但步驟非常複雜，以下先為你說明相關法條的歷程：
- 2001年：修改都市計畫法臺灣省施行細則第18條，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬到可作為商業用途。
- 2003年：隨著都市計畫的推動，開放乙種工業用地在符合特定條件下，可變更為商業用地，例如一般事務所、運動休閒業、買賣業、旅館、大賣場，目的為改善都市生活環境的品質及都會形象。
乙種工業用地變更案例
近幾年工業用地變更住宅用地的問題時有所聞，乙種工業用地住宅縱使違法也有不少缺點，卻出現從工業住宅變更自用住宅，而且房價不斷升高的案例。
我們以「元氣大鎮」、「金璽御品」、「大都市新天地」建案為例，來探討乙種工業用地變更的可行性：
- 元氣大鎮位於新北中和的建案，是被政府要求必須補辦都市計畫變更程序，並繳納回饋金和捐地代金才能取得使用執照的案例。
當初每戶都另外繳了約38萬才能交屋，但2026年實價登錄最高已經來到一坪約57萬，翻身大成功。 - 金璽御品
原本是位於新北泰山的工業用地住宅建案，後來透過捐地代金和繳回饋金，成功變更為一般住宅的全國首例。
金璽御品在2016年通過工業地變更住宅地細部計畫，變更後總銷售金額多出將近2億元，約上半年就把剩餘的7千多萬回饋金繳清完畢。 - 大都市新天地位於台北南港的大都市新天地和上述2起案例不同，是先將工業用地變更為住宅用地，再興建建案，目前也是南港著名豪宅。
結語
從上面3個建案可以得知，目前台灣並沒有乙種工業用地興建住宅就直接合法的案例，雖然政府已放寬工業住宅的水電計算，但未來是否合法仍存在變數。大揚代書建議你購屋前多加思考，別讓原先快樂買房一事節外生枝。
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