公同共有是什麼？常見原因、分割方式都在這篇！
不動產若是公同共有，無論是買賣或過戶等，大多都需要全體共有人同意，因此建議先把公同共有改成分別共有，處理不動產會更方便！
本文將帶你了解公同共有的形成原因，與分別共有的具體差別，還有不動產分割方式與辦理流程。讓你能更自由運用名下房地！
內容目錄
公同共有是什麼？
公同共有是指多人共同持有一物，但並沒有特定的持分比例。無論是要處分或行使其他權利，除非法律另有規定，否則要全體公同共有人同意。
舉例：甲、乙、丙共同持有一塊土地，也就是說3人共同持有該土地的所有權，如果甲想買賣該土地，原則上須經過乙和丙的同意才能處理。
公同共有形成原因？
常見的公同共有原因有以下4種：
- 繼承遺產
最常見的公同共有原因，遺產在分割前會由全體繼承人公同共有。
- 合夥財產
全體合夥人共同出資買下的財產，為公同共有。
- 夫妻共同財產
夫妻以契約約定採「共同財產制」，婚後財產就會合併為共同財產。
- 祭祀公業、祭田
依民間習慣形成，由派下員（子孫）共同持有，沒有各自的持分比例。
公同共有和分別共有的差別？
不動產的持有方式除了公同共有，還有分別共有，以下是兩者比較：
- 公同共有：多人共同持有一物，「沒有」特定的持分比例，必須要經過所有持有人的同意才能處理產權。
- 分別共有：多人共同持有一物，「有」特定的持分比例，可以自由處理自己持有的部分。
| 比較項目 | 公同共有 | 分別共有 |
|---|---|---|
| 持分比例 | 無特定持分比例 | 有特定持分比例 |
| 處分權 | 原則須經全體共有人的同意 | 可處分自己持有的部分 |
| 權狀標示 | 權利範圍標示公同共有1分之1 | 權利範圍標示XX之OO |
公同共有可以買賣、貸款嗎？
可以！但有不同的注意事項要留意：
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公同共有可以分割嗎？有哪些方法？
公同共有可以分割！有以下3大方法，只要先解除公同共有關係，就可轉為分別共有：
全部共有人協議分割
由所有共有人達成協議，簽訂分割協議書後，共同或委託向地政機關辦理變更登記。
向當地地政機關申請調處
若所有共有人無法達成共識，可向當地地政機關申請「不動產糾紛調處」，由委員會協助提出分配方案。
若對調處結果不服，須在收到通知後15日內向法院起訴，否則就會依調處結果處理。
向法院提起公同共有分割訴訟
如果調處不成功或還是有人反對，可由其中一位共有人向法院提起訴訟，請求法院分割共有物，有以下5種分割方式：
- 原物分配
將共有物分割成數個部分，再依照每位共有人的應有比例進行分配。舉
- 變價分配
將共有物變賣後，依照持有人應有部分比例，將賣出的錢分配給各共有人。
- 原物分配＋金錢補償
原物分配後，若部分共有人中不想取得共有物分配部分，可賣給其他共有人以取得金錢補償。
或是部分共有人取得的共有物分配部分價值較低，可以請其他共有人給予額外的金錢補償。
- 部分原物分配＋部分維持共有
若部分共有人因自身利益或其他必要的情形，仍可選擇維持共有，剩下的共有物部分則由其他共有人進行原物分配。
- 部分原物分配＋部分變價分配
如果共有物其中一部分價值較低（常見於畸零地），所有共有人都不想取得，可以將剩下的共有物部分進行原物分配，並將價值較低的共有物部分變賣，賣出的金錢再平均分配給各共有人。
我們以甲、乙、丙共同持有一塊價值1200萬的土地為例：
| 分割方式 | 分配結果舉例 |
|---|---|
| 原物分配 | 土地平均分成3份，每人各取得1/3塊土地 |
| 變價分配 | 土地變賣後獲得1200萬元，每人各取得400萬元 |
| 原物分配＋金錢補償 | 甲取得整塊土地，另補償乙、丙各400萬元 |
| 部分原物分配＋部分維持共有 | 前段土地分配給甲，後段由乙、丙維持共有 |
| 部分原物分配＋部分變價分配 | 臨路土地分配給3人，畸零地變賣後平分價金 |
公同共有分割流程、應備文件？
以最常見的繼承舉例說明：
公同共有分割流程
- 辦理繼承登記
被繼承人過世後，不動產會先由繼承人們共同繼承，此時多為公同共有狀態。
- 協議分割方式
全體共有人討論分配方式，是否有補償金額等，並簽訂分割協議書（假設無須調處或訴訟）。
- 申報並繳納稅費
向稅捐機關申報後取得完稅或免稅證明。
- 向地政機關申請分割
以「共有型態變更」或「分割繼承」為登記原因送件，取得新的不動產權狀。
公同共有應備文件
- 登記申請書
- 分割協議書
- 繼承系統表
- 完稅或免稅證明
- 土地、建物所有權狀
- 被繼承人除戶戶籍謄本
- 繼承人戶籍謄本、印章
實際應備文件依各地政事務所規定為主。
公同共有常見問題
可以，但和買賣一樣，如果想進行公同共有土地、房屋過戶，原則上要經過所有持有人同意才能辦理。
可以！要出售房地的共有人會先用書面通知其他共有人，只要收到通知後在15日期限內表示購買意願，就可以優先買下被出售的房地。
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可以！可先由其中1人代表全體繼承人登記為公同共有；但若要改為分別共有就還是需要全體繼承人同意，或走調處、訴訟等方式。
結語
以上就是公同共有的介紹。也再次建議你，如果想進行公同共有買賣、貸款等行為，先辦理公同共有分割，才能更方便的處分自己持有部分。
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