什麼是交換登記?不看會後悔的不動產交換知識

什麼是交換登記?不看會後悔的不動產交換知識 - 大揚代書事務所

內容目錄

什麼是交換?

交換在民法上稱為「互易」,意指當事人雙方約定互相移轉金錢以外的財產權。交換登記的交換,指雙方約定互相移轉不動產,包含土地與土地之交換、土地與建物之交換、建物與建物之交換三種。

什麼是交換登記?

當事人雙方約定互相移轉土地或建物之所有權,經訂立書面契約後,向該管登記機關申請所有權移轉所為之登記,以生物權變動之效力。

  1. 交換登記應於權利變更後 1 個月內為之,申請逾期者,每逾1個月,處應納登記費額1倍之罰鍰,但最高不得超過至20倍。
  2. 土地移轉應先向所轄稅捐機關申報土地增值稅,建物移轉應先向建物所在鄉鎮公所申報契稅。

房屋土地交換有哪些稅金?

要交換房屋或土地,可不是雙方約定好,然後辦個交換登記就好喔!如同前述,土地或建物移轉前要報稅,稅金的繳納方式依交換情況不同而異,以下為您一一說明:

土地與土地之交換

根據土地稅法施行細則第42條,土地交換應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。土地增值稅的計算方式為:

土地漲價總數額x稅率-(累進差額)
土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值x台灣地區消費者物價總指數/100-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用)

土地若符合土地稅法第34條出售自用住宅用地的規定,可申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

土地與建物之交換

土地部分向原所有權人徵土地增值稅,建物部分向取得建物的人徵契稅,例如:甲用A地(價值較低)向乙交換B屋(價值較高),甲須繳納A地的土地增值稅與B屋的契稅。
土地增值稅計算方式與前述相同,契稅分成交換契稅、買賣契稅與贈與契稅。交換契稅是一定要付的部分,金額為「土地和房屋等價部分的2%」;買賣契稅和贈與契稅則是要看甲是否有給付土地和房屋的差額價款,若有給付,應以差額價款x買賣契稅稅率6%繳納,若無給付,則以差額價款x贈與契稅稅率6%繳納。

建物與建物之交換

由交換人估價立契,各就承受部分申報契稅。例如:甲用A屋(價值較低)向乙交換B屋(價值較高),甲須繳納B屋的交換契稅與買賣或贈與契稅,乙須繳納A屋的交換契稅。

在這三種情況皆須注意的是,當交換標的價值不相當時,舉例來說,甲的物件比乙的物件價值低,若甲沒有給付差額,差額部分相當於乙贈與給甲,因此贈與人乙應另繳納贈與稅。(遺產及贈與稅法第5條

除了土地增值稅和契稅,其實還有「房地合一稅」須注意。根據民法第398條,交換準用關於買賣之規定,財政部也公告,房屋或土地與他人交換,即使無價金收付,仍屬房地交易,應申報房地合一稅。房地合一稅應在交換登記移轉所有權次日起30天內申報,符合所得稅法第4-4條規定者可別忘記囉!

交換登記應備文件?

  • 登記申請書
  • 交換移轉契約書
  • 土地、建物所有權狀。
  • 所有權人印鑑證明(所有權人未能親自到場核對身分時檢附)。
  • 他項權利人承諾書或同意書(停車位交換時檢附)。
  • 增值稅及契稅繳(免)納證明文件。
  • 法院許可之證明文件(監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附)。
  • 主管機關核准或同意備查之證明文件(標的為國宅或義務人為財團法人時需附)。
  • 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

交換登記標準作業流程

Step1. 收件

Step2. 計收規費(期限:10 分)

Step3. 初審(期限:8 時 50 分)

Step4. 專員核定(期限:3 時)

Step5. 配件(期限:10 分)

Step6. 登錄(期限:2 時)

Step7. 校對(期限:1 時)

Step8. 列印書狀(期限:10 分)

Step9. 拆件(期限:30 分)

Step10. 用印(期限:10 分)

Step11. 發件

大揚代書24H免費諮詢

任何代書相關問題都歡迎來找大揚,我們提供事前的免費諮詢,不用擔心還沒辦理就要先付一筆費用,我們保證不過件就不收費!