自用住宅增值稅節稅秘笈!好康報哩災!

自用住宅增值稅-大揚代書事務所

土地增值稅稅額的計算,主要與申報移轉土地公告現值、原規定地價或前次取得時之公告現值、持有期間長短及使用情形有關,稅率分為自用住宅用地及一般用地等2種稅率:

自用住宅用地稅率:固定稅率10%,土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的租稅,一般用地稅率的計算方式是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額,依漲價倍數採用累進稅率課徵。

一般用地稅率的稅額比自用住宅用地稅率的稅額至少高出1倍以上,而自用住宅用地分為一生一次及一生一屋2種,稅率均為10%,比一般用地之稅率20%~40%省了不少稅額,因此,如果沒有換屋的計畫,出售土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,是最直接的節稅方法。

自用住宅增值稅率課徵的適用要件

  1. 土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之;超過3公畝或7公畝者,其超過部份之土地漲價總數額,依土地稅法第33條規定之稅率徵收之。
  2. 前項土地於出售前1年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。
  3. 第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。
  4. 土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。
  5. 土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:
    (1)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土第面積未超過3.5公畝部分。
    (2)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
    (3)出售前持有該土地6年以上。
    (4)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
    (5)出售前5年內,無供營業使用或出租。

申請自用住宅用地稅率

(一)適用一生一次自用住宅用地稅率


適用要件
  1. 土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
  2. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。
  3. 都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
  4. 一人一生享用1次為限。
  5. 自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。

檢附證件
  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  3. 土地所有權人無租賃情形申明書
  4. 建築改良物證明文件。
  5. 改良土地費用證明文件(無則免附)。

申請期限
  1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
  2. 土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。
  3. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點

土地所在地之地方稅稽徵機關。


節稅情形

適用 10% 自用住宅用地稅率。


其他相關規定

土地所有權人申報出售自用住宅用地時,可由土地所有權人自行選擇優先適用自用住宅用地順序,面積計算至都市土地3公畝或非都市土地7公畝為止;如果土地所有權人未選擇時,地方稅稽徵機關會以最有利於土地所有權人之方式,依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。

(二)適用一生一屋自用住宅用地稅率

土地所有權人適用土地稅法第34條第1項規定後,再出售自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:


適用要件
  1. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
  2. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。
  3. 出售前持有該土地6年以上。
  4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。
  5. 出售前5年內,無供營業使用或出租。

檢附證件
  1. 土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。
  2. 契約書影本一份(正本查對後退回)。
  3. 建築改良物證明文件。
  4. 土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書。
  5. 改良土地費用證明文件(無則免附)。

申請期限
  1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
  2. 土地現值申報書未註明者,於繳款書繳納期限屆滿前。
  3. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到地方稅稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點

土地所在地之地方稅稽徵機關。


節稅情形

適用10%自用住宅用地稅率。

申辦流程

Step1. 填寫申報書

Step2. 書面審核是否完備

Step3. 通知補正

Step4. 核稅及查欠

Step5. 回復申請人

其他相關節稅規定

(一)同一土地所有權人同時出售多筆自用住宅用地,視為「1次」出售,享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅(財政部72/11/16台財稅38135號)
同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地面積7公畝,可視為「1次」出售,按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向地方稅稽徵機關申報移轉現值日期也要相同。

(二) 個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業,未具備營業牌號,亦未僱用人員,免辦營業登記,免徵營業稅,該房屋並准按住家用稅率課徵房屋稅。房屋之基地如符合土地稅法第9條及第34條規定之要件者,亦准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。(財政部74/12/9台財稅第25965號函)

(三)房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部72/8/17台財稅第35797號)
土地所有權人為騰空房地以待出售,因必須遷居而遷出戶籍,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年,且在遷出戶籍期間,該自用住宅用地無出租或供營業使用,仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(四)房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部68/11/2台財稅第37663號)
房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(五)同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部89/3/14台財稅第0890450770號)
同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

(六)土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起1年內,出售原有自用住宅用地者,亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。(財政部99/4/6台財稅字第09904507190號令)

(七)土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地,嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在該地或已再遷回該地者,如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年,其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿1年者,仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。(財政部100/8/15台財稅字第10000185310號令)